Развитие технологий, смена общественных укладов, ментальности поколений, нашумевшая пандемия – лишь малый список факторов, меняющих картину жизни и перечень потребностей современного человека. Между тем с изменением общественного сознания меняются и требования к окружающему пространству человека, зарождаются новые тенденции в девелопменте и недвижимости. Исследуя новые российские тренды в развитии рабочих пространств и коммерческой недвижимости, мы обратились к экспертам «Деловой Репутации».
Владимир Паршин, управляющий партнёр группы компаний «Острова» (девелопмент):
– Весной 2020 года, когда в связи с пандемией и единовременным закрытием торговых центров упала покупательская способность, ускорился процесс принятия решений о приобретении коммерческой недвижимости. Это побудило предпринимателей покупать небольшие коммерческие помещения для снижения зависимости бизнеса от внешних условий.
Даже сейчас, год спустя, мы можем видеть в сфере коммерческой недвижимости тенденции, которые являются прямым следствием пандемии коронавируса. Одним из ведущих трендов стала локальность. Поскольку долгое время человек проживал жизненные сценарии на узко ограниченной территории, теперь предприниматели ищут ценностное предложение в пределах жилого комплекса или квартала. Если клиент не имеет возможности выйти, условно, дальше 200 метров от подъезда, то к нему надо приблизиться. Поэтому бизнес переходит из городских центров в шаговую доступность, а ритейл – в онлайн при размещении оффлайн точек выдачи, как у Ozon и Wildberries.
Изменился подход к распределению финансовых ресурсов. Стали появляться коллаборации, как реакция на оптимизацию затрат на содержание коммерческих помещений. Результат – объединения в формате one door community, когда большое помещение делится на несколько разных функциональных зон, например, предполагает отдельные помещения для лектория, мастерской и кухни. В строительство приходит концепция шеринговой экономики – совместного владения пространством, оснащённым всем необходимым для работы бизнеса.
Пример шеринговой экономики – Открытый офис. На его площадях, кроме фронт-офиса нашей компании, разместятся предприниматели, объединённые креативно-досуговой концепцией, в формате микроаренды. Такое объединение позволяет расширить перечень функций и услуг, которые будут существовать на определённой территории и совместным ресурсом получать необходимые выгоды в виде трафика, тестирования и продукта деятельности, помогать развиваться в городе предпринимательским проектам с высокими социальными эффектами.
Ещё большую значимость обрела эффективность работы, увеличение прибыли. Предприниматель уже не может снисходительно относиться к точкам с минимальной прибылью и закрывает их. Следовательно, девелоперу важно наполнять площади концепцией и инфраструктурой, благодаря которым арендатор или покупатель недвижимости увеличат свою прибыль.
Совместное размещение компаний и владение общими ресурсами может быть обусловлено как банальной готовностью нескольких предпринимателей совместно платить за квадратные метры, так и концептуальной совместимостью предприятий. Если в одном пространстве расположатся разные сферы бизнеса, дополняющие друг друга, то произойдёт обмен аудиторией. А когда в одной локации находятся компании из одной сферы бизнеса, то мы можем говорить про кластерность – ещё один тренд в расположении торговых объектов. Кластеры удобны для клиентов, поскольку в этом случае люди понимают, что они могут получить в одном месте полный цикл сервиса или услуг. В «Новом городе» такой сейчас формируется в образовательной сфере. При разных подходах все вышеперечисленные методы взаимодействия в новых реалиях позволяют бизнесу увеличивать оборот и обмениваться аудиторией, сокращая издержки на аренду помещения.
Дополнительный способ сокращения арендных издержек – коворкинги – рабочие места, арендуемые на определённое время. Пандемия показала: дистанционный режим работы из дома не всегда имеет результат. Поэтому при росте численности фрилансеров будет увеличиваться количество коворкингов. Это более интересный для потребителя формат, поскольку представляет собой относительно новый концепт. Коворкинг позволяет при определённых условиях эффективно тратить деньги на аренду рабочего пространства и находить партнёров. Но крупным компаниям нужны не коворкинги, а гибридные офисы – трансформируемые мультиформатные пространства, которые позволяют реализовать разные концепции взаимодействий: сегодня работать, завтра обучаться и собирать команду, и именно гибридность здесь – основной тренд.
Михаил Шмыков, коммерческий директор компании «УралДомСтрой»:
– Повышение спроса на малогабаритные помещения – основная тенденция на рынке строительства. Поскольку 80% клиентов застройщика – инвесторы, приобретающие недвижимость для последующей сдачи в аренду, основной их целью является быстрая реализация квадратных метров по высокой ставке. Чем больше площадь помещения, тем сложнее решить эту задачу. Во-первых, потенциальные арендаторы крупных помещений от 200 кв. м – федеральные сети магазинов, которых гораздо меньше, чем небольших игроков. Во-вторых, в бизнес-модели крупных компаний уже заложен бюджет на аренду помещения, не превышающий среднюю рыночную ставку, следовательно, о высокой арендной плате речи быть не может. Именно поэтому для застройщика и инвестора привлекательны малогабаритные помещения в 60–100 кв. м, куда транслируется широкая аудитория большего количества игроков рынка. Если в здании всё же проектируется пространство площадью около 200 кв. м, то оно формируется под конкретного оператора, для которого выстраивается необходимая инфраструктура.
В числе городских трендов – размещение базовых коммерческих объектов на первых этажах жилых домов или, что реже, в пристрое рядом. Существуют даже жилые комплексы, жители которых могут пользоваться функционалом магазинов и других сервисов, не покидая тёплого контура дома. Темп жизни людей стал быстрее. Никто не хочет стоять в пробках, ездить в гипермаркеты на другой конец города. Люди хотят спуститься из квартиры, прогуляться в парках рядом и здесь же воспользоваться услугами и товарами повседневного спроса. Операторы крупных сетей магазинов уже ищут соответствие этому запросу. Сеть магазинов «Магнит» представила новый формат «У дома». Согласно концепции, магазины этого формата расположены на первых этажах домов, а их площадь в два раза меньше прежних магазинов.
В свою очередь наша компания как застройщик при планировке исходит из спроса, сформированного покупателем коммерческих помещений, и, конечно же, из востребованности потенциальных операторов: при формировании коммерческой галереи учитывается, какими услугами и товарами жители точно будут пользоваться.
Среди трендов внутреннего наполнения пространств – появление запроса на рабочие места внутри жилых квартир. Сейчас в планировки наших проектов сразу вносится рабочее место человека. Люди, которые в период пандемии работали дома, поняли – работать дома без специального рабочего места или кабинета проблематично. И сейчас у сотрудников, которые остаются работать в удалённом формате, появилась необходимость в выделенном и оборудованном для работы определённом месте – это не обязательно комната, это может быть отгороженная зона в жилом пространстве, в которой можно будет сосредоточиться на рабочих задачах.
Григорий Ушаков, председатель совета директоров компании ГК «Академ Парк»:
– Пандемия, безусловно, отрицательно повлияла на экономику сферы коммерческих и офисных помещений. Наиболее пострадавшие субъекты бизнеса закрывались или оптимизировались, сокращая расходы на аренду. Некоторые компании, однажды открывшие для себя формат удалённой работы, остались в нём и после снятия эпидемиологических ограничений. Как следствие, финансовые показатели арендодателей упали.
Сейчас мы выходим на прежний уровень доходов за счёт увеличения количества сервисов, предоставляемых на базе бизнес-центров. Скорость и удобство при получении услуг всё чаще играют решающую роль, поэтому в планах развить систему, где компании смогут при необходимости воспользоваться услугами системного администратора, юриста, бухгалтерии и другими сервисами внутри своего офисного центра.
Также не стоит забывать, что пандемия послужила толчком для старта новых видов бизнеса. Например, представители ставшего популярным онлайн-ритейла нуждаются в рабочих пространствах и оборудовании – так на освободившиеся площади постепенно подбираются новые резиденты.
Текущие тенденции ведут к появлению пространств нового формата в сфере офисной недвижимости. Снижается востребованность крупногабаритных помещений. Для сохранения конкурентоспособности в сфере коммерческой недвижимости арендатору нужно в одном здании обеспечить доступ ко всем услугам, которые не всегда возможно получить онлайн: от образования и ритейла до химчистки и полиграфических услуг. Как никогда стали актуальны коворкинги, где люди могут пользоваться рабочим местом, техникой или дополнительными сервисами на условиях краткосрочной или долгосрочной аренды. Коворкинг предполагает размещение нескольких компаний в одном месте. Логично, что постепенно обстановка рабочего пространства становится более демократичной и многофункциональной. Офис будущего – это максимальное количество сервисов, которые связаны деятельностью компаний и производительностью человека.
Сейчас мы выстраиваем именно такую экосистему в новом технопарке. Здесь будут предусмотрены все необходимые сервисы для того, чтобы человек трудился и отдыхал в одном месте, не затрачивая время на поездки по городу. А действующим компаниям и стартапам на базе технопарка будет оказан полный цикл услуг – от помощи в продвижении идей до получения грантовой поддержки.
Алина Семенчук, арт-директор тайм-кофейни NY Coffee:
– Опыт работы во время пандемии показал, что работникам можно дать больше свободы, не запирая их в офисах. В то же время у компаний появляются новые запросы, увеличивается штат, привлекаются сторонние специалисты. Как следствие – растёт количество фрилансеров и сотрудников на удалённых должностях. Но при всех плюсах дистанционного формата работы в домашней обстановке людям трудно обрести необходимый настрой, поэтому увеличился запрос на рабочие места новых концепций.
Большая часть людей на «удалёнке» – работники IT-сферы или творческих профессий. Им нужна неформальная обстановка, поскольку в стенах офиса, не имея возможности расслабиться или отвлечься, они чувствуют себя напряжённо. Тайм-кофейни представляют собой зонально разграниченное пространство, в котором есть место для развлечений и деловых переговоров. По мнению самих фрилансеров – постоянных гостей тайм-кафе, здесь люди могут сделать во время работы полноценный перерыв: поиграть в шахматы, освежить голову, пообщаться с коллегами или персоналом заведения, для того чтобы с новыми силами приступить к выполнению задач.
Работать сюда люди приходят несколько раз в неделю или же покупают абонементы коворкинга на месяц. В их рамках мы, например, выделяем специальные места для компаний фрилансеров, при этом концептуальная часть помещения кардинально не меняется.
Сейчас большинству обладателей дистанционных профессий, деятельность которых не требует особого оборудования, для комфортной работы нужны три вещи: стол, хорошее освещение и Wi Fi. Дополнительный комфорт создаёт размещение таких заведений в центре города: в конце рабочего дня команде удобно разъехаться домой, а значимые городские объекты находятся в шаговой доступности.
Андрей Лобут, владелец компании Business Olimp (Екатеринбург):
– С тех пор, как появилась возможность работать удалённо, люди стали сами решать, где им комфортно осуществлять свою деятельность. Сейчас предпочитаемое место работы фрилансера или просто удалённого сотрудника зависит от общего настроения и окружения, а также от специфики задачи. Но нужно заметить, согласно опыту моих товарищей и знакомых руководителей отделов продаж, уход из офиса во фриланс прямиком домой крайне плохо влияет на продуктивность ввиду большого количества отвлекающих факторов. Нужно найти золотую середину, и если говорить про критерии выбора удобного рабочего места, то для большинства это доступная цена и рабочая атмосфера. Я много раз пытался работать в кафе, библиотеке, дома, даже снимал офис. В итоге пришёл к выводу, что правильно подобранный коворкинг лучше всего влияет на продуктивность. А с точки зрения выгоды лучше купить рабочее место в большом общем пространстве, чем снимать маленькую комнату в традиционном офисном центре.
Изменения происходят не только в офисах. Согласно исследованию одного из ведущих консалтинговых агентств A. T. Kearney, торговые центры тоже терпят трансформацию: приобретение материальных благ начинает иметь побочную роль. Общение и развлечение, неповторимое и уникальное взаимодействие с брендами становится главной целью посещения ТЦ. Однако эти исследования проведены на территории Америки и касаются в первую очередь США. Как же обстоят дела с Россией?
По статистике, площадь магазинов по отношению к количеству населения постепенно растёт, в то время как ввиду ряда факторов численность жителей Удмуртской Республики убывает.
Данные предоставлены территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Удмуртской Республике.
Сергей Жданов, управляющий ТРЦ «Сигма» и ТРК «Петровский»:
– Если говорить про общероссийские тренды, то в крупных городах с миллионным населением прослеживается изменение концепции торговых центров в направлении развития сферы услуг, развлечений и организации мероприятий.
Однако в таком городе, как Ижевск, данная тенденция не находит отражения. За последние несколько лет проявились другие особенности местного развития ТЦ: ввиду увеличения количества онлайн-ритейла уменьшился процент продажи в сегментах одежды и обуви в оффлайне: у людей появилась альтернатива полкам магазинов. Но до сих пор существует достаточно широкий сегмент потребителей, не готовых приобретать вещи через Всемирную паутину. Доказательство тому – отсутствие полного перехода бизнеса в онлайн после пандемии. Интернет-торговля стала дополнительным инструментом, но не панацеей.
В то же время расширяется сегмент дешёвых товаров, растут бюджетные гипермаркеты. Например, на исторической территории Восточного рынка сейчас наблюдается плотная застройка бюджетными торговыми центрами. И даже несмотря на наличие большого количества торговых площадей в одной локации, на улице по-прежнему располагаются палатки. Спрос на товары низкого ценового сегмента напрямую связан со снижением покупательской способности и повышением уровня закредитованности населения.
Что касается вакантных площадей, определённый «бум» в постройке и развитии ТЦ и ТРК произошёл около пяти лет назад. Однако успех приобрели лишь определённые локации. Например, на данный момент в наших объектах вакантных площадей нет, но в среднем по рынку можно увидеть окончательное закрытие около 10–20% магазинов. Это связано с пандемией, низкой конкурентоспособностью в сравнении с федеральными сетями и магазинами-монобрендами. Некоторые субъекты бизнеса закрываются ввиду снижения потребительского спроса и высокой налоговой нагрузки.
Ижевску есть куда развиваться в плане рынка продаж, но, думаю, что ввиду снижения арендных ставок в ближайшее время низка вероятность появления в городе новых торговых центров от местных инвесторов. Даже если объект построен, остаётся вопрос, чем его заполнить. Развитие крупных сетей в России приостановлено. Открываются в основном федеральные монобрендовые магазины. Рынок уже сформировался, когда туда заходит новый игрок, то количество покупательских денег не увеличивается: просто резидентам приходится «делить» доход на ещё большее количество игроков, что, разумеется, невыгодно.
