Метры бизнеса: рынок коммерческой недвижимости в Удмуртии и России, юридические и налоговые особенности и новые форматы

Практически каждый бизнес использует в своей работе офис, производство, магазин, склад или другие пространства, что делает рынок коммерческой недвижимости одной из важнейших отраслей, влияющих на состояние МСП и одновременно зависимой от предпринимательской активности. Разбираемся с экспертами журнала, в каком положении находится сегодня отрасль в регионе и стране, какие в сфере существуют юридические и налоговые особенности и на какие новые форматы коммерческой недвижимости стоит обратить внимание.

Статистика

Виктория Сафронова, руководитель отдела продаж «коммерческая недвижимость» «Авито»:

– По данным «Авито Недвижимости», в феврале 2024 года в Удмуртии объём предложения доступной для покупки коммерческой недвижимости уменьшился на 8% в сравнении с аналогичным периодом в 2023 году. Отмечаем снижение предложения по всем категориям коммерческих объектов, за исключением отдельно стоящих зданий (+5% год к году). В сегменте аренды мы также наблюдаем сокращение объёма коммерческой недвижимости – в сравнении с февралём 2023 года количество объявлений об аренде коммерческих объектов в Удмуртии сократилось на 11%. При этом количество предложений об аренде помещений свободного назначения увеличилось на 3%.

Интерес на площадке «Авито Недвижимости» к приобретению коммерческой недвижимости в феврале 2024 года в Удмуртии снизился на 27%. В сравнении с годом ранее, снижение наблюдается по всем типам коммерческой недвижимости. В сегменте аренды за год спрос вырос на 2% год к году. Больше всего интерес вырос к аренде складов (+35%) и производств (+25%).

В феврале 2024-го в Удмуртии средняя стоимость квадратного метра при покупке коммерческой недвижимости составила 43,3 тыс. рублей, что на 20% выше в сравнении с годом ранее. Наиболее бюджетный квадратный метр у производств – почти 13 тыс. рублей. В сегменте аренды коммерческих объектов средняя стоимость квадратного метра составила 540 руб., что на 15% выше в сравнении с февралем 2023 года.

В целом мы можем отметить, что среди новых форматов недвижимости набирает обороты спрос на Light industrial*, а также продолжается тенденция роста спроса и предложения по сервисным офисам и коворкингам.

Предложение, спрос и стоимость коммерческой недвижимости в Удмуртии, динамика за год, данные «Авито Недвижимости», февраль 2024

Взгляд из отрасли

Александр Ботников, директор ижевского филиала агентства недвижимости «Этажи»:

– Сейчас на рынке коммерческой недвижимости в Удмуртии мы наблюдаем аномально высокий спрос. Большинство застройщиков продали все свои площади. Некоторые крупные игроки приостанавливают продажи. В частной беседе ряд застройщиков отмечает, что покупатели готовы приобретать коммерческую недвижимость от 230 тыс. руб. за квадратный метр.

В Ижевске таких цен и такого внимания к объектам коммерческой недвижимости не было никогда. Заметно выросла борьба за ключевые точки в центре города. На простаивающие ещё год назад объекты появляются одновременно несколько покупателей, каждый из которых стремится предложить цену выше. Спросом пользуются ключевые точки и в спальных районах: коммерческие площади в одном из домов ЖК «Скандинавия» были реализованы буквально за два-три дня после начала продаж. В торговых центрах свободных площадей тоже минимум – все активные крупные ТЦ имеют листы ожидания арендодателей. Некоторые, ввиду такой загруженности, отказывают в размещении даже крупным сетям.

В качестве инвестиционных проектов востребована недвижимость в строящихся домах. Коммерческие площади в «старых» районах пользуются в разы меньшим спросом. Это связано с тем, что инфраструктура и оснащённость помещения коммуникациями в новостройках лучше, чем в объектах вторичной недвижимости.

Григорий Ушаков, председатель совета директоров группы компаний «Академ Парк»:

– Мы видим рост интереса к коммерческой недвижимости. Если полтора года назад на некоторые объекты нужно было искать клиентов, то сегодня условия диктуют владельцы квадратных метров. 

Увеличился спрос на производственные и складские площади. За последний год значительно вырос интерес к офисным пространствам. Даже IT-компании, которые после пандемии почти отказались от офисов, сейчас в них возвращаются. Всё-таки общее пространство для работников – это дисциплина, контроль рабочего времени и возможность объединения сотрудников, сплочения в офлайн-комьюнити. 
Становятся популярными промышленные локации нового формата. Несмотря на то, что в общественном сознании промышленный объект – это шумное, тёмное место с людьми в робах, сегодня бизнес чаще обращает внимание на пространства с высокими потолками, где респектабельный офис совмещается с лёгким производством.  

При этом мы видим снижение спроса на коворкинги. Если два-три года назад пространства такого типа повсеместно открывались и вызывали интерес, то сегодня количество посетителей коворкингов резко снизилось. Аудиторию привлекают скорее амбассадоры конкретных локаций, чем сама концепция таких рабочих мест. Например, мы уменьшили, пожалуй,  крупнейший в Ижевске коворкинг, чтобы использовать площади для более рентабельных форматов. 
Среди проблем отрасли можно выделить длительность бюрократических процедур. Большое количество времени тратится на согласование проектов, перепланировок, прохождение экспертиз. Вторая проблема – высокие процентные ставки. Отсутствие «дешёвых денег» снижает объём вложений и тормозит развитие отрасли. Мы говорили с представителями власти о необходимости промышленной ипотеки, однако, к сожалению, эту меру поддержки всё ещё не ввели. И, конечно, кадровый голод коснулся этой сферы наравне с другими отраслями. Сегодня требуется много ресурсов для того, чтобы найти персонал, сотрудников для управления недвижимостью или ведения хозяйственно-бытовых работ. Однако даже с учётом перечисленных точек роста рынок коммерческой недвижимости остаётся одним из наиболее стабильных и привлекательных для инвестиций.

Константин Злобин, директор по развитию компании «Астерра», Москва:

– В прошлом и текущем году многие арендаторы в России начали рассматривать возможность приобретения собственных объектов недвижимости. Несмотря на повышение ключевой ставки, стабильно высоким остаётся спрос на земельные участки и готовые помещения коммерческого назначения. Прежде всего, это связано с тем, что стоимость аренды повышается значительно сильнее, чем цена за квадратный метр при покупке. Более того, по нашим прогнозам, стоимость аренды коммерческой недвижимости в 2024 году будет и дальше расти, в среднем увеличившись на 15% (в зависимости от региона).

Вследствие таких показателей аренда становится более актуальной для предприятий, только начинающих своё развитие. Даже относительно небольшие, но уже твёрдо занявшие свою нишу компании стараются приобрести недвижимость в собственность. В перспективе развития бизнеса это всегда выгоднее, поскольку в случае развития негативного сценария событий собственность поможет сократить издержки и позволит пережить сложные времена.
Что касается тенденций, в прошлом и нынешнем году нас действительно удивил дефицит свободных арендных площадей складской и промышленной недвижимости. Думаю, ближайшие пару лет этот тренд будет сохраняться.
Кроме того, старый фонд промышленных и складских помещений доживает свой век, на его месте должны появиться новые современные комплексы. Промзоны продолжают застраивать жилыми объектами, и расположенные там сейчас производства будут вынуждены искать помещения поблизости, чтобы сохранить рабочую силу и привычную логистику. Комплексы формата light industrial начнут развиваться более активно.

В коммерческую недвижимость резиденты продолжат вкладывать деньги, основываясь на удорожании её в будущем. Что касается стоимости (безусловно, она варьируется в зависимости от региона): думаю, стоит рассчитывать на цифры в диапазоне от 55 000 до 65 000 руб. за кв. м за строение «под ключ» в Московской области.

Никита Ананичев, руководитель управления маркетинга ТСК «ДЕПО»: 

– В Удмуртии рынок коммерческой недвижимости набирает обороты. Если брать в расчет именно последнюю пятилетку, то могу отметить средний рост на 10-15% ежегодно. Спрос на коммерческие площади огромный и становится только больше. Это объясняется и общим экономическим ростом региона: жители Удмуртии готовы открывать собственный бизнес, расширять существующие бизнесы, для этого им требуются новые площади. Нельзя не брать в расчет и увеличение цен на строительные материалы: все хотят арендовать или купить объект с хорошим ремонтом, либо сделать его самостоятельно.
Сейчас на пике востребованности проекты формата built-to-suit — это постройка пространства с нуля или реконструкция под запрос клиента. Несмотря на то, что ключевая ставка повышена, строительство и ремонт обходятся довольно дорого, мы все равно отмечаем рекордный спрос на такую коммерческую недвижимость.
Офисные и торговые помещения в центре города по-прежнему актуальны. Бизнесу все равно важно находиться максимально близко к своим клиентам и партнерам. Все это привело к переформатированию нескольких ТЦ в Ижевске. Сейчас актуальность приобрели районные торговые центры и объекты стрит-ритейла.
Что касается light industrial, этот формат соответствует запросу времени и приобретает все большую популярность. Такие помещения универсальны и могут быть использованы под самые разные цели: от офисов до производств средних размеров и складов. Согласитесь, арендатору куда приятнее снять под свои задачи не старый ржавый склад, а современное помещение с хорошим ремонтом и всеми необходимыми коммуникациями. Мы сейчас работаем именно в этом направлении, ведь в регионах рынок LI пока развит недостаточно, в основном такие предложения сосредоточены в Москве и Московской области.
Развитие рынка вижу в строительстве современных складских помещений. Особое внимание я бы уделил городам с населением менее 1 млн человек. Здесь очень высок запрос на услуги маркетплейсов, которым нужно где-то хранить товары. 
Также трендами становятся нестандартные форматы: гибкие офисно-производственные пространства, объекты с дополнительными услугами и удобствами для арендаторов. Уже мало кому нужен объект, в котором элементарно нет доступа к интернету. И чем более универсальным будет помещение, тем оно будет лучше сдаваться. Ждем появления новых форматов и моделей с максимальной эффективностью и комфортом для арендаторов.

Юридический момент

Владислав Овчинников, управляющий партнёр Юридической группы «Совет»:

– Одна из самых распространённых проблем всех собственников коммерческих помещений – определение кадастровой стоимости принадлежащей им недвижимости. Именно кадастровая стоимость определяет размер налога, который придётся заплатить, а как эта кадастровая стоимость определяется – мало кто понимает.

Ещё одна типичная «боль» тех, кто системно занимается арендным бизнесом, – досрочное прекращение договора и необходимость оперативно найти новых арендаторов.

Устоявшаяся в России практика арендных отношений вкупе с юридическими гарантиями прав арендатора часто приводит к тому, что арендатор не «досиживает» весь срок аренды, даже если договор заключается на 11 месяцев.

Во многих странах нормальной практикой является получение арендой платы за полгода или даже год вперёд, что снижает риски арендодателя при досрочном выезде арендатора и настраивает стороны на долгосрочные отношения. В России даже два-три арендных платежа авансом отталкивают потенциальных арендаторов, так же как и жёсткий запрет на досрочное расторжение договора.

Из нетипичных юридических проблем, с которыми сталкивается собственник, можно выделить арендаторов, занимающихся незаконной деятельностью. Достаточно тяжело, а иногда и невозможно досконально проверить, какой бизнес ведёт компания, которая хочет арендовать ваше помещение. Мы, например, столкнулись с тем, что сотрудников компании, арендовавших у нас офис, задержали прямо в помещении, что привело к прекращению договора аренды и необходимости давать показания правоохранительным органам.

Что касается рисков тех, кто снимает коммерческие площади, то тут мы рекомендуем внимательно отнестись к, казалось бы, незначительным юридическим деталям. Так, например, если вы арендуете помещение у индивидуального предпринимателя, убедитесь, что у него «в наличии» необходимый вид деятельности, иначе велик риск, что налоговая потребует от вас заплатить 13% НДФЛ, а также взносы на обязательное страхование с суммы арендной платы.

Мнение власти

Анна Боталова, министр имущественных отношений УР:

– Для поддержки субъектов МСП на официальном сайте Минимущества Удмуртии  создан и размещён перечень региональных объектов, предназначенных для передачи во владение или пользование на долгосрочной основе бизнесу, самозанятым и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. 
Размер арендной платы за имущество Удмуртской Республики, согласно ст. 8 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не может быть меньше годовой арендной платы, определённой на основании отчёта независимого оценщика. Однако объекты, включённые в перечень и закреплённые на праве оперативного управления за Республиканским бизнес-инкубатором, предоставляются субъектам МСП по результатам конкурса. При этом для победителя предусмотрен льготный размер арендной платы: за первый год аренды – 30% от рыночной стоимости арендной платы (определённой на основании отчёта независимого оценщика), за второй год – 60%; за третий год – 90%. Также предоставление льготной арендной платы в размере 25% от величины годовой арендной платы предусмотрено для инвесторов, реализующих инвестпроект в отношении имущества Удмуртской Республики. Решение о предоставлении льготных условий пользования недвижимым имуществом принимается Министерством экономики УР.

Помимо этого, Минимущество Удмуртии проводит мероприятия по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых или неэффективно используемых объектов недвижимости. Министерство готово рассмотреть любые предложения по вовлечению этих объектов в хозяйственный оборот.  Список такого имущества публикуется на нашем официальном сайте.

Объекты недвижимого имущества, которые будут предложены для приобретения в течение 2024 года перечислены в Прогнозном плане приватизации собственности Удмуртской Республики на 2024 год. На данный момент туда включено 27 объектов недвижимого имущества, которые могут быть использованы в том числе и под коммерческие цели. С Прогнозным планом о приватизации собственности Удмуртской Республики на 2024 год можно ознакомиться на официальном сайте Минимущества Удмуртии.

На государственных ресурсах также можно ознакомиться с информацией о проводимых торгах. В поле организатора торгов нужно указать ИНН Минимущества Удмуртии – 1831040300.

Олег Овчинников,  уполномоченный по защите прав предпринимателей в Удмуртии:

– Вопрос, связанный с содержанием коммерческой недвижимости, в первую очередь налогового бремени, стоит на повестке давно. Особенно остро это коснулось предпринимателей, находящихся на специальных режимах налогообложения. В последние годы благодаря плодотворной работе совместно с правительственным блоком Удмуртской Республики получилось принять сниженные ставки по налогу на имущество организаций, налоговая база по котором завязана на кадастровой стоимости.

Теперь для юридических лиц налоговые ставки стали дифференцированными и зависят от стоимости объекта, причём наименьшая ставка 0,5%. На мой взгляд, это огромный шаг навстречу бизнесу. Это первый аспект или направление в данном вопросе.

Второй большой пласт работы связан с выравниванием ставок налога в отношении индивидуальных предпринимателей. Для положительной реализации данных льгот в адрес глав муниципальных образований УР направлено письмо с предложением изменения ставки налога на имущество физических лиц в соответствии с принятыми изменениями. Впоследствии в наш адрес поступали ответы, из содержания которых следовало, что представительные органы муниципальных образований приняли соответствующие решения.

Сейчас, в рамках встреч в муниципалитетах с бизнес-сообществом, вопрос, связанный со ставками налога, всё ещё возникает, что говорит, необходимости работать в данном направлении и дальше. Поэтому в своём ежегодном докладе о результатах работы за год я собираюсь его включить в список проблем для представления уполномоченному при президенте РФ по защите прав предпринимателей.

Сергей Хижняк, заместитель руководителя Управления ФНС России по Удмуртской Республике:

– Начиная с налогового периода 2022 года, налог на имущество в отношении объектов, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость, исчисляется налоговым органом самостоятельно, после чего в адрес налогоплательщиков направляются сообщения об исчисленных суммах. При этом в течение всего налогового периода организации должны самостоятельно исчислять и уплачивать авансовые платежи с учётом установленной налоговой ставки и налоговой базы.

В соответствии с пунктом 9 статьи 58 Налогового кодекса РФ плательщики имущественных налогов обязаны предоставить в налоговые органы уведомление об исчисленных суммах налогов, авансовых платежей по налогу на имущество организаций, транспортному налогу, земельному налогу.

Наиболее частые ошибки, допускаемые налогоплательщиками при заполнении таких уведомлений: неверное указание налогового (отчётного) периода, неверное указание КБК или ОКТМО. Имеются случаи применения неактуальной кадастровой стоимости объекта.

В целях полноты и правильности исчисления налогов УФНС рекомендует ежегодно запрашивать актуальные сведения о налоговой базе (кадастровой стоимости) в уполномоченном органе (Росреестр) и проводить сверку сведений, содержащихся в Едином государственном реестре налогоплательщиков, о характеристиках налогооблагаемого имущества. О соответствующей возможности сверки с налоговым органом ежегодно в 1 квартале года налогоплательщикам направляются информационные письма.

Обращаем внимание, что организации на УСН (в соответствии со ст. 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации) освобождаются от уплаты налога на имущество. Однако указанное освобождение не распространяется на объекты, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость. Данное обстоятельство нужно учитывать при определении суммы авансовых платежей и налога.