Сегмент жилищного строительства в период пандемического кризиса уже был готов ощутимо просесть. Но ипотечная накачка, поддержка регулятора, комфортные госвливания позволили рынку не только удержаться, но и уверенно «выстрелить». Как сказалась новая реальность на конкретных компаниях, каково их самочувствие сегодня, нет ли риска перегрева и стагнации с учётом недавнего рекордного роста – ситуацию оценивают эксперты нашего журнала.
Михаил Шмыков, коммерческий директор компании UDS:
– Пандемийная ситуация, которую мы наблюдали в 2020 году, стала если не уникальной, то уж точно определяющей для правил игры на рынке жилой недвижимости. Многие проявившиеся факторы в итоге создали тренды на долгосрочную перспективу.
Подогреваемый извне клиентский спрос в 2020 году резко пошёл в рост – сказалась привлекательная программа субсидирования процентных ставок по ипотеке, а также снижение ставки по депозитам, приведшее к перетеканию потока клиентов «из вкладов – в квадратные метры».
Безусловно, рынок на это отреагировал, цена «квадрата» устремилась вверх. После кратного повышения ценников на стройматериалы, роста себестоимости строительства пришла вторая волна удорожания «метров». В результате за 2020 год цена реализации жилья в Ижевске в среднем возросла на 20%. Рекордсменом стал город Сочи, куда активно прихлынул инвестор, – плюс 25% и выше.
Проектное финансирование, на которое перешёл рынок, тоже повлияло на цену реализации. От введения системы эскроу-счетов выиграли, по сути, больше всего банки. Теперь они имеют колоссальный пласт информации обо всех строительных процессах в стране. Не исключено, что финансовые организации, обладающие ценным информационным ресурсом, сами проявят интерес к рынку строительства, станут отпочковывать собственные компании, претендующие на звание федеральных застройщиков.
Локдаун переформатировал и клиентские запросы в части инфраструктурного наполнения жилых комплексов, благоустройства прилегающей к домам территории, планировок квартир. Пандемия подчеркнула преимущества ЖК, обладающих собственной инфраструктурой, созданных по принципу «город в городе». Ко многим пришло понимание того, что это удобно и комфортно, особенно в ситуации с возможными локдаунами. Что касается самих квартир, сейчас разогревается интерес к планировкам, дающим возможность организовывать рабочие зоны. Дистант показал: деловому человеку, работающему дома, не всегда хватает приватного пространства.
Мы системно интервьюируем молодое поколение, задаваясь вопросом: какой он, дом будущего? Молодёжь видит свою жизнь в жилых комплексах, сохраняющих их временной ресурс. Им уже не хочется тратить время на бытовые вопросы, цель – заниматься самореализацией, достойно зарабатывать. А значит, ЖК, где они будут жить, должны быть в этом умными помощниками обеспечивать в шаговой доступности всё, что нужно, от спортзала с бассейном, курсов английского с кафе до прачечной с кинотеатром. Ещё лучше, если работа будет располагаться в этом же или соседнем ЖК, – это тоже вопрос сбережения времени.
А вообще мы движемся по рельсам шеринговой экономики. Люди всё активнее становятся потребителями этой культуры, когда с помощью технологий, онлайн-платформ можно обмениваться активами, которые они не используют. Мы, например, думаем над развитием шеринг-сервиса, который будет помогать держателям авто сдавать в аренду машино-места.
Сегмент жилой недвижимости будет развиваться, в целом по стране спрос преобладает над предложением. Стагнации на рынке из-за активизации-2020 не прогнозирую, даже с учётом возможного роста ипотечных ставок.
Инвестировать в жильё по-прежнему выгодно, но только когда мы говорим о вложениях с целью сохранения денежных средств. Инвестиционные стратегии для получения рентного дохода сегодня проигрывают. Если рассматривать покупку жилья как инвестинструмент, точно стоит смотреть в сторону интересных девелоперских проектов, имеющих особые конкурентные преимущества.
Дмитрий Данилов, генеральный директор группы компаний «Острова»:
– Пандемия изменила взгляды потребителей на жильё и прилегающую территорию. Запросы выросли: теперь людям более
важны комфортная обстановка дома, возможность прогулок, близость к природе. Горожане рассматривают улучшение качества жизни и в новостройках ищут те черты, которые не присущи вторичному фонду. Ограничения во время пандемии заставили изменить отношение к комфорту. Теперь выбирают квартиру чуть большей площади, чем раньше, чтобы каждый член семьи мог найти
в ней место для уединения. Повысился спрос на балконы и террасы, которые дают возможность подышать свежим воздухом, оставаясь при этом дома.
Жильё становится элементом самовыражения. Люди хотят иметь максимальную свободу в выборе планировки своей квартиры и гибкости пространства. Рассматривают жильё в комплексе с окружающим пространством, уделяя особое внимание закрытым дворам с развитой инфраструктурой. То есть безопасному месту для самостоятельных прогулок детей и доверительной коммуникации с соседями.
В настоящее время мы закладываем в домах часть необходимой инфраструктуры для будущей цифровизации. Но держим фокус именно на дизайне и благоустройстве. Считаем, что сейчас эти вещи важнее элементов умной квартиры.
Пандемия практически не повлияла на наш подход к созданию продукта. Мы поняли, что наши квартиры, дворы и общественные пространства в районе Новый город обрели дополнительный смысл. Получили ещё одно подтверждение, что всё мы делаем правильно и даже в нестандартных ситуациях у нас – комфортно.
Что изменилось повсеместно? Цены на недвижимость. На рынке в России они изменились неравномерно: в одних регионах удвоились, в других выросли на 10–20%. Произошло это из-за совокупности факторов: спрос превысил ожидания, появилась льготная ипотека и эскроу-счета. Продолжает расти и себестоимость материалов – железа, алюминия, стекла и других. Даже если спрос упадёт, цены вряд ли снизятся: по цене ниже уже не построишь.
Низкая ставка по депозитам и повышенный процент НДФЛ на крупные вклады подтолкнули людей забирать деньги из банков. И покупать, к примеру, акции или вкладываться в недвижимость. Квадратный метр – эталон вложений: если он и падает в цене, то быстро поднимается снова. Инвестиции в недвижимость уже давно считаются распространённым инструментом сохранения капитала. Исключения составляют только умирающие города. А Ижевск входит в 20 крупнейших городов России.
Вложение в недвижимость – это страховка. Кто-то инвестирует в себя, в улучшение жилищных условий, чтобы комфортнее жить, испытывать меньше стресса и быть более эффективным. А кто-то покупает квартиру и сдаёт её в аренду. Текущая арендная ставка у Ижевска не самая высокая, но кроме этого дохода получаешь подорожание или индексацию, на которую претендует сам объект недвижимости. Многие предпочитают закрывать свои будущие потребности сейчас. Например, покупают квартиры детям, которым ещё нет и десяти лет.
Владимир Паршин, управляющий партнёр группы компаний «Острова»:
– Недвижимость сегодня – удачная альтернатива банковским вкладам, точка входа для инвесторов, так как есть квартиры площадью даже 25 кв. м с порогом входа 1,5 млн рублей. Если храните в банке 1,5–3 млн, то они попадают под категорию повышенного налогообложения. Поэтому есть смысл вложить их в недвижимость.
Отдельная категория инвесторов – те, кто вкладываются в парковки. Парковочные места начинают пользоваться особой популярностью, когда уже заселено больше 50% дома. К этому времени начинает не хватать мест для машин на улице, зимой плохо заводятся двигатели, и интерес к парковкам возрастает.
Зато перестала расти доля инвестиционных сделок. Эскроу снизил разницу в стоимости между жильём на стадии котлована и готовым. Раньше инвестор заходил на этапе котлована и благодаря большим начальным скидкам на выходе удваивал свой доход. Сейчас по эскроу-счетам банк даёт регламентированные цены, с которых должен стартовать застройщик. Может быть, поэтому классические инвесторы в меньшей степени стали покупать, а те, которые раскладывают свои вложения по разным «корзинам», остались.
В лице эскроу-счетов появился дополнительный игрок-регулятор, которого мы должны учитывать. Из плюсов для девелопера – банк берёт на себя финансирование стройки, несмотря на ситуацию на рынке. Из минусов – на дополнительного агента сотрудникам приходится выделять время, чтобы предоставлять документы и отчёты. Контроль осуществляется не бесплатно, так что появился новый источник расходов по стройке.
Но и до эскроу работала система, которая гарантировала, что деньги не уйдут в никуда. Открывались спецсчета, с которых деньги тратили на стройку под таким же чутким руководством банка. Средства на счетах замораживаются до момента первой передачи квартиры – иногда даже на три года, в зависимости от проекта. Это ухудшило инвестиционную составляющую компаний. С замороженными средствами у девелоперов нет возможности разрабатывать, проектировать и запускать новые площадки в том же темпе, что раньше. Если не найдётся другой источник финансирования, то новые проекты будут выходить медленнее.
Пока нет результатов, показывающих, как эта система работает в кризисное время. Потому что во время пандемии государство подставило строительным компаниям плечо – инвестиции в федеральную льготную ипотеку.
Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу группы компаний «Талан»:
– В 2020 году разница между «до» и «после» ковида была очень ощутима. Теперь же это стало нашей новой реальностью. В целом можно сказать, что девелоперы берут курс на функциональность. С одной стороны, ковид задавал тренды на организацию домашних рабочих кабинетов, с другой – экономическая нестабильность сподвигает людей не платить за «лишние» метры, тем более что в Удмуртии ковидные ограничения носили кратковременный характер.
Параллельно возник позитивный тренд – государство ввело и расширило ипотечные программы господдержки, застройщики постепенно адаптировались к новым реалиям, и на начало 2021 года ситуация была достаточно благоприятной.
В 2020 году на фоне пандемии возросло ощущение нестабильности, и ижевчане начали активно инвестировать в недвижимость.
Следует разделять «профессиональных» инвесторов и «вынужденных». Условно, профессиональные инвесторы – это люди, которые разбираются в рыночной ситуации, умеют анализировать тренды и, как правило, имеют опыт приобретения инвестиционной недвижимости. Они в первую очередь обращают внимание на ликвидность и знают, какие факторы на это влияют. Чаще всего конечная цель здесь – продать квартиру более выгодно после сдачи дома.
Вторая группа инвесторов – вынужденные инвесторы. Это чаще всего те, кто обеспокоен нестабильностью экономики, какими-то резкими изменениями, и боится потерять накопления. В данном случае отдаётся предпочтение недорогим форматам – маленькая площадь, эконом-сегмент жилья, наличие отделки. Стратегия – сдавать квартиру в аренду и «переждать» тяжёлые времена – сохранить, а не преумножить.
Опыт больших городов показывает, что наличие умных решений в строящемся доме значительно не влияет на принятие решения о покупке и является скорее бонусом. В числе востребованных, которые со временем могут попасть в категорию мастхэв, можем назвать телеметрию, видеонаблюдение, бесключевой доступ. Внедрение умных решений ведёт к ощутимому удорожанию СМР, и на фоне галопирующих темпов цен на стройматериалы в 2021 году с большой степенью вероятности в новых проектах застройщики будут минимизировать количество умных решений, и тренд на их внедрение замедлится. Как минимум, в сегментах комфорт, стандарт и эконом, где чувствительность к изменению цены высокая.
Егор Курбанмагомедов, коммерческий директор Kalinka Group:
– После введения первых карантинных мер рынок замер, продажи упали. По мере их отмены пришло оживление, серьёзную поддержку оказала госпрограмма под 6,5% годовых. Что касается продаж наших ЖК, по сравнению с 2019 годом в 2020-м они выросли в два раза. Сейчас тенденция роста сохраняется.
По стоимости «квадрата» ситуация на данный момент достаточно сложная. Цены на строительные материалы растут, что непосредственно влияет на стоимость жилья.
Сейчас на рынке всё больше представлены компактные квартиры. Спрос выше на студии, однушки, полуторки. Классические форматы квартир покупают всё меньше. Людям нужна большая гостиная, где можно собраться всей семьёй.
Покупатели стали уделять больше внимания комфорту за пределами своего жилья, возросла роль инфраструктуры внутри комплекса – жителям необходимы пространства для прогулок, занятий спортом, общения и отдыха.
Конечно, низкая процентная ставка влияет на спрос жилья. В период пандемии введение такой ставки оказало большую поддержку рынку. Спрос на этапе начала строительства, как правило, очень высокий. В этот период продаётся до 40% квартир в доме. В дальнейшем рост снижается и возрастает, когда до сдачи остаётся около года.
Мы считаем, что в 2021 году девелоперам необходимо менять подход к созданию продукта в принципе. И это касается не только внедрения «цифровых продуктов» в процесс разработки нового проекта. Покупатели сейчас достаточно избирательны в выборе: продуманные планировки, современные инженерные системы, развитые общественные пространства, красивые и продуманные придомовые территории – всё это ждут от жилья не только «комфорт»-класса, но и от класса «стандарт». И это позволяет создать «добавленную стоимость» проекту.
Инвестиции в недвижимость достаточно надёжны: рынок жилья в меньшей степени зависит, например, от курсов валют, чем фондовый, поэтому менее волатилен. Как инвестиционный продукт, квартиры вряд ли потер яют привлекательность. Во втором квартале 2021 года ценник на первичное жильё увеличился. Мы прогнозируем сохранение роста и на третий квартал 2021 года. Увеличение стоимости связано с удорожанием строительных материалов.
Марат Касимов, руководитель службы маркетинга компании КОМОССТРОЙ:
– Пандемия запустила цепочку важных изменений на рынке жилой недвижимости, мир девелопмента уже не будет прежним. Коронавирус и вынужденное «заточение» заставили по-новому взглянуть не только на обустройство собственной квартиры, но и повысить требования к качественным характеристикам новостроек, организации общественных пространств и инфраструктуре современных ЖК. Ковидная реальность повлияла на выбор квартирографии, теперь, например, на стадии проектирования новых жилых комплексов можно увидеть новые форматы квартир с террасами и «сити-хаусы» с отдельным входом. Также в местах общего пользования уже на этапе проекта предусматривается наличие санитайзеров. Ещё одним из векторов развития будущих проектов станет создание на территории жилых комплексов новых эко-парков и лаундж зон с интенсивным озеленением.
Также идёт тренд на диджитализацию всех процессов строительства, начиная от проектирования, заканчивая продажами и регистрацией сделок. Компании осваивают BIM-технологии, автоматизированные системы управления процессами, электронный документооборот, диджитал и перформанс-маркетинг.
Потребитель этот тренд ощущает через повсеместное проникновение в жизнь систем умного дома. Автоматизированный сбор и передача показаний счётчиков уже становится мейнстримом. Прочие элементы умного дома также востребованы и пользуются популярностью: фейсайди, бесключевой доступ, видеодомофоны и видеонаблюдение выводят качество жизни современного горожанина на совершенно новый уровень.
Относительно спроса на недвижимость: конец 2020 и начало 2021 года были аномальными. Вряд ли подобный ажиотаж повторится в ближайшее время. Теперь мы ожидаем последствия этой стихии. Однако, несмотря ни на изменения условий ипотечного кредитования, ни на кратное увеличение стоимости строительных работ и материалов, можно смело утверждать, что дефицит нового жилья в Удмуртии всё равно остаётся. В Удмуртии в среднем сдаётся порядка 800 тыс. кв. м жилья в год. Из них больше 400 тыс. – индивидуальное жильё. Фактически в 2020 году было сдано 380 тыс. кв. м в многоэтажном жилищном строительстве, запущено в стройку в 2020 году приблизительно столько же, порядка 390 тыс., что явно недостаточно для удовлетворения имеющегося спроса на новое, качественное жильё. В России текущие объёмы строительства на 12,5% меньше, чем в прошлом году. Если правительство ставит задачу вводить до 1 кв. м жилья на душу населения в год, то в Удмуртии никогда не вводилось больше 0,5 кв. м. Соответственно, чтобы достичь целевого показателя, нужно в два раза увеличить объёмы. У нас оптимистичные прогнозы на 2021 и 2022 годы.
Анна Круткина, директор по развитию ЦН «Мегаполис»:
– В последнее время вторичный сегмент уступал новостройкам в плане активного спроса. Эксперты уже «устали» фиксировать нездоровый перекос, перегрев покупательского интереса относительно нового жилья.
Сегодня вырисовывается другая ситуация. Мы будем наблюдать более смелый взгляд покупателя в сторону вторичного рынка. Цены здесь подросли не так сильно, как на первичную недвижимость, последняя показала рост в среднем на 40%. И это только на местном рынке. Мы участвовали в Сочинском Всероссийском жилищном конгрессе, общались с экспертами, в городе-курорте цены за пять месяцев выросли в 2,5 раза. Если осенью прошлого года клиент покупал квартиру-студию за 4,5 млн руб., в июне уже – за 11 миллионов.
По нашим оценкам, ценник на вторичном рынке показал динамику в 25–30%. Однако разница между покупкой квартиры в «старом» и новом доме очевидна. В целом ежемесячный платёж у заёмщика вырос, он плохо сопоставим с теми цифрами, которые были ещё два года назад.
Все рекорды бьёт загородная недвижимость. Люди активно покупают землю, дома, коттеджи. Сказывается, конечно, поддержка от государства, льготное кредитование. Но свой вес имеет и другой момент. Многих встряхнул локдаун, теперь не каждый хочет зависеть от вируса, закрывающего его в четырёх стенах. Элементы деурбанизации хорошо подтолкнули к тому, чтобы «загородка» ожила.
Но, кстати говоря, пандемия не особенно изменила запрос на характеристики квартир. Например, на то, чтобы для «удалёнки» были оборудованы рабочие зоны, обеспечена некая камерность. Это не рыночный тренд – единичные истории, по крайней мере, в нашем регионе. Знаю, что у одной из местных ИТ-компаний был заказ на постройку загородного дома для своих сотрудников – с особенным дизайном, где спокойно можно работать на дистанте. Но это действительно пока единичные истории.
Всех интересуют дальнейшие ценовые прогнозы. Сейчас даже именитые аналитики, заглядывая в ближайшее будущее, попадают лишь пальцем в небо. С одной стороны, цены на пиках, взлёт ударил по потребителю. С другой – мы уже видели, как ценники приближались к высоким значениям, эксперты говорили о том, что дальше некуда, но итог оказался другим.
Мои рекомендации: если недвижимость нужна для жизни, нет смыла чего-то ждать. То самое лучшее время для покупки может и не наступить. Но должна быть уверенность в завтрашнем дне, работа, зарплата и т. д. Сейчас – момент ценового ожидания.
Что касается прогнозов относительно спроса, многое зависит от государства. Если будут вливания, новые меры поддержки, это подтолкнёт покупательскую активность. В обратном случае она, вероятно, снизится.
Стоит ли вкладывать в «бетон», чтобы сохранить сбережения, – да. Это по-прежнему классический вариант защиты своего «рубля». Преумножить капитал за счёт этого вряд ли получится в ближайшее время, речь идёт именно о сбережении средств. Оставлять деньги на депозитах я бы вряд ли рекомендовала, сейчас этот инструмент мало защищает от инфляции.
В любом случае стоит идти по пути диверсификации рисков, распределять капиталовложения – непродуктивно ставить только на недвижимость или на ценные бумаги. Лучше распределять портфель по нескольким сферам.
Олег Гордеев, старший эксперт по недвижимости компании «Этажи», г. Москва:
– Сейчас можно сказать, что стоимость вторичной недвижимости находится на пике. Возможен совсем небольшой рост в перспективе пары месяцев, так как заканчиваются одобренные ипотечные решения для клиентов по старым ставкам ниже 8% годовых. Ставка рефинансирования будет и дальше повышаться, что ещё больше снизит покупательскую способность.
Четыре-шесть месяцев цены на вторичное жильё будут оставаться на одном уровне в ожидании каких-либо экономических изменений. Если ничего не произойдёт, то после шестимесячного срока начнётся снижение стоимости на вторичном рынке. Отмечу, что прайсы меняются очень медленными темпами, так что не стоит ждать возврата к ценам, которые были до пандемии.
