Анна Боталова: стратегическое управление имуществом

Полномочия в сфере управления государственным имуществом разделены по уровням власти – федеральному, региональному и муниципальному. В 2018 году мы поставили задачу по централизации учётных функций и консолидации работы с органами местного самоуправления. Создаём единую прозрачную систему учёта государственного и муниципального имущества на территории республики.

 

Указом Главы УР № 42 от 12.02.2018 года утверждена «Дорожная карта» по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемого или неэффективно используемого государственного имущества на территории Удмуртии. По результатам инвентаризации на 1 марта 2019 года выявлено 2246 неиспользуемых объектов недвижимости, из них 21% – земельные участки. В отношении 1100 объектов органами республиканской власти или местного самоуправления приняты решения о вовлечении в хозяйственный оборот либо о списании. Относительно 700 единиц эти решения уже реализованы. Общая сумма доходов от продажи 269 неиспользуемых объектов недвижимости составила 136 млн рублей. К концу первого полугодия 2019 года планируется реализовать ещё около 200 объектов на общую сумму 66 млн рублей. Экономия расходов на их содержание составит 34,8 миллиона.

Помимо этого, с начала 2018 года было получено 10,3 млн руб. от передачи такого имущества в аренду, а к концу полугодия сумма доходов вырастет ещё на 4 миллиона.

Обследование и вовлечение в хозяйственный оборот вновь выявленных неиспользуемых объектов недвижимости на территории республики завершится к концу 2019 года. Однако в процессе работы по инвентаризации госимущества мы обнаружили около 2000 бесхозяйных объектов, находящихся в частной собственности. Чаще всего это инфраструктура ЖКХ или брошенные жилые дома. Для их вовлечения в оборот у нас недостаточно полномочий. Если не удастся найти владельцев, единственный выход – регистрировать объекты в собственности муниципалитета, а далее – реализовывать. Но на данные мероприятия нужны дополнительные ассигнования.

Разумная оптимизация

В 2018 году доходы от использования имущества и земельных ресурсов, находящихся в государственной собственности, выросли на 11% по сравнению с 2017-м, почти до 3 млрд рублей. Причём основная часть этой суммы – около 2 млрд – получена от аренды и продажи земельных участков, уплаты земельного налога, а не от продажи объектов недвижимости или реализации прогнозных планов по приватизации государственной (муниципальной) собственности.

На мой взгляд, оптимизация государственного сектора экономики в Удмуртии идёт разумными темпами. По сравнению с 2015 годом число госучреждений к настоящему времени сократилось с 515 до 457, или примерно на 50 единиц. Причём это произошло путём слияния или укрупнения юридических лиц, а не ликвидации.

Всего на территории Удмуртии зарегистрировано более миллиона объектов капитального строительства. Из них только около 6 тыс. принадлежат республике. Причём 90% закреплено за госучреждениями, которые созданы для обеспечения полномочий органов власти, 8,6% – за ГУПами. Последних сейчас насчитывается всего девять (для сравнения – в 2015 году было 20). Это значит, что в регионе нет избыточного количества ГУПов для включения в прогнозный план приватизации. Те, что необходимо включить, уже включены.

Число акционерных обществ за тот же период сократилось с 27 до 19. Решение о дальнейшей судьбе каждого актива принимается индивидуально с учётом комплекса факторов. Так, Минздрав УР считает необходимым сохранить санаторий «Ува» в собственности республики, поскольку он выполняет важные социальные функции – участвует в реализации госпрограммы по профилактике и лечению сахарного диабета, программ «Мать и дитя». Относительно гостиницы «Юбилейная» позиция другая – оказание гостиничных услуг не входит в компетенцию органов власти, поэтому есть основания для её включения в прогнозный план приватизации.

Ряд предприятий проходит процедуру банкротства. В отношении АО ОСПАО «ЧУС» введено конкурсное производство, основная часть имущественного комплекса уже продана.

При решении дальнейшей судьбы ГУПов и МУПов, в первую очередь, следует оценить необходимость сохранения унитарных предприятий в государственной и муниципальной собственности. А для этого – чётко установить, соответствуют ли цели и виды их деятельности полномочиям органов власти, в числе которых – социальное обеспечение и пополнение доходной части бюджета. Например, если основным видом деятельности ГУПа является производство работ и услуг в сфере ЖКХ или производство и обеспечение лекарственными препаратами, такое унитарное предприятие следует сохранить в собственности республики. Также необходимо оценить, решает ли его деятельность социальные задачи, в том числе реализацию товаров и услуг по минимальным ценам. При этом следует учитывать уровень доходности такого унитарного предприятия. Если оно непривлекательно для инвесторов, его также целесообразно сохранить в государственной или муниципальной собственности.  

К рассмотрению инициативы полной ликвидации ГУПов и МУПов стоит подходить взвешенно. Так, в небольших сельских поселениях только МУПы способны обслуживать объекты коммунальной инфраструктуры, поскольку для инвесторов они непривлекательны, а цены на услуги ограничены тарифом. Другое социальное направление – продажа лекарств для льготных категорий граждан, а также наркосодержащих препаратов: бизнес отказывается от данного вида деятельности.

Мы вынуждены констатировать, что инвесторы в основном проявляют интерес к объектам недвижимости, расположенным в Ижевске. В настоящее время можно выделить два комплекса зданий, которые планируются к продаже: по ул. Карлутская набережная, 3 (принадлежит АУСО УР «Республиканский социально-реабилитационный центр для граждан пожилого возраста и инвалидов») и ул. М. Горького, 74а (АУ «Центр по комплексному обслуживанию учреждений культуры УР»).

На последней сессии Госсовета Удмуртии были приняты постановления о согласовании приватизации объектов по адресам: Ижевск, Воткинское шоссе, д. 196/1, и Балезинский район, с. Заречный, ул. Больничная. Их трудно назвать привлекательными для инвесторов, так как торги по ним неоднократно проводились с 2016 года и были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок. В настоящее время готовится очередной конкурс по продаже нежилого помещения на втором этаже здания по адресу ул. М. Горького, 86. Но оно входит в ансамбль купеческих домов, включённых в единый государственный реестр объектов культурного наследия, что накладывает на инвесторов обязательства по сохранению здания.

Кадастровое ценообразование

По результатам государственной кадастровой оценки 2018 года произошло повышение кадастровой стоимости по ряду объектов коммерческого назначения, административным и бытовым зданиям. Стоит отметить, что их предыдущая оценка проводилась в 2011 году.

До 2015 года на рынке торгово-офисной недвижимости наблюдалось падение цен, затем они начали стабильно расти. Увеличение кадастровой стоимости – объективное следствие этого процесса. Кроме того, многие объекты были оценены некорректно. В предыдущие туры возникали ситуации, когда ставка аренды в одном и том же торговом центре составляла 167 руб. за кв. м для одного помещения и 83 тыс. руб. – для другого. В последнем туре постарались не допускать таких перекосов: поставлена задача определять кадастровую стоимость объекта максимально близко к рыночной. Рассматривались многие ценообразующие факторы: социально-экономическое развитие каждого муниципального образования, уровень заработной платы, градостроительное зонирование, степень благоустройства и многое другое.

Чтобы и в дальнейшем качественно выполнять государственную кадастровую оценку, недостаточно усилий одного бюджетного учреждения. Необходимо на региональном уровне выстроить систему взаимодействия органов власти, предпринимательского сообщества, общественных организаций, жителей Удмуртии. В частности, закон предусматривает открытость процедур и возможность подачи замечаний в период утверждения результатов государственной кадастровой оценки. В мае 2019 года будет опубликован промежуточный отчёт по определению кадастровой стоимости отдельных зданий и сооружений. В течение 60 дней до утверждения окончательного отчёта граждане и юридические лица могут направить свои замечания и предложения в БУ УР «ЦКО БТИ». После подачи заявления оценщики более внимательно рассмотрят механизм определения кадастровой стоимости конкретного объекта в сравнении с аналогами. В 2018 году поступило более 500 таких обращений. По моему мнению, этого недостаточно – необходима более активная разъяснительная работа. 

Другая возможность пересмотра результатов оценки – обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов при нашем министерстве. В 2019 году мы получили всего три заявления.

И, наконец, третий вариант – оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке.

В 2017 году в Верховном суде УР рассматривалось 105 таких административных дел, в 2018-м − 135, за первый квартал 2019 года – 28. В 2017 году правительством УР и муниципальными образованиями республики по делам указанной категории назначено 18 судебных оценочных экспертиз. Было подтверждено, что представленные в качестве доказательства отчёты об оценке рыночной стоимости объектов не соответствовали требованиям законодательства в области оценки. Следовательно, удовлетворить требования истцов не являлось допустимым, поскольку повлекло бы за собой потерю доходов бюджета.

В 2018 году было проведено 28 судебных оценочных экспертиз, которые легли в основу решения суда, в 2019 году – четыре. В результате рыночная стоимость объектов недвижимости в 2017 году возросла на 202,8 млн руб. от величины, на которой настаивали административные истцы, в 2018 году – на 510 миллионов.

Мы признаём право граждан и юридических лиц оспаривать результаты кадастровой оценки в суде. Однако негативно относимся к некачественным отчётам, которые готовятся рыночными оценщиками и не соответствуют федеральным стандартам оценки. Если, по нашему мнению, истец основывает свои требования на таком документе, мы пользуемся правом защиты имущественных интересов республики и заявляем ходатайство о проведении экспертизы.

Интересно отметить, что первые исковые заявления в суд по обжалованию результатов кадастровой оценки поступили от крупных компаний, в том числе федеральных ритейлеров. Во-первых, они быстрее увидели возможность воспользоваться механизмом снижения кадастровой стоимости. Во-вторых, ранее методика проведения государственной кадастровой оценки  предусматривала несколько другие подходы. После введения новой методики расчёта удалось нивелировать эту разницу, установив единый ценовой коридор для группы объектов со сходными характеристиками.

Региональный закон № 55-РЗ «О налоге на имущество организаций в Удмуртской Республике» предусматривает применение ряда преференций для снижения налоговой нагрузки, в том числе для ИП, малого и среднего бизнеса. Отсутствие единой фиксированной ставки налога в отношении всех категорий недвижимости создаёт условия для объективного учёта особенностей объектов налогообложения и взвешенного подхода к налогоплательщикам. 

При исчислении налога по объектам, расположенным в торговых или административно–деловых центрах общей площадью менее 1000 кв. м, установлено применение различных налоговых ставок в соответствии с налоговым периодом. Таким образом, увеличение налоговой нагрузки для бизнеса происходит пропорционально.

Для поддержки малого и среднего предпринимательства утверждены низкие ставки налога для объектов, расположенных в населённых пунктах с численностью населения менее 3 тыс. человек, а также для размещающихся в многоквартирных жилых домах, в том числе во встроенных и  пристроенных помещениях.

Мы открыты для диалога с предпринимательскими объединениями и готовы участвовать в профильных мероприятиях. В настоящее время Минэкономразвития РФ вновь планирует внести изменения в методику оценки кадастровой стоимости недвижимости. Мы планируем провести в Удмуртии круглый стол с представителями федерального министерства, Росреестра и региональных ведомств Приволжского федерального округа для обсуждения спорных вопросов.

Льготы для бизнеса

В Удмуртии утверждён перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование малому и среднему бизнесу, а также организациям инфраструктуры поддержки МСП. На конец декабря 2018 года в него включено 45 объектов недвижимости, в том числе восемь земельных участков. В прошлом году с субъектами МСП было заключено 40 договоров аренды по льготным ставкам. В 2019-м данный перечень планируется увеличить ещё на семь объектов. В муниципальных образованиях также утверждены подобные документы, всего в них сегодня учтено около 950 объектов.                       

Несколько документов регламентируют предоставление льгот по аренде недвижимости, находящейся в государственной собственности. Согласно Постановлению Правительства УР № 227, за первый год аренды предприниматель уплачивает арендную плату в размере 20%, за второй – 40%, за третий – 80%. Аналогичные акты приняты на муниципальном уровне.        

Также действует порядок предоставления инвесторам льготных условий пользования недвижимым имуществом (за исключением земельных участков). Арендатору, который инвестирует в объект, например, осуществляет капитальный ремонт, величина годовой арендной платы может быть установлена в размере 25% в течение пяти лет. Кроме того, можно арендовать объект культурного наследия за один рубль в год, если инвестор берёт на себя обязанность провести работы по сохранению недвижимости.

По любому направлению работы министерства мы исходим из принципа законности, защиты интересов республики, готовы на диалог с предпринимательским сообществом и компромисс – в рамках, установленных законодателем.

Главный корпус оружейного завода, который может быть передан в безвозмездное пользование с целью приведения объекта культурного наследия в удовлетворительное состояние