Александр Шишкин. Рынок на пороге

Строительный рынок ищет новые решения для работы в современных условиях. О законодательных новациях, стратегиях застройщиков и тенденциях рынка первичного жилья рассказывает сертифицированный аналитик рынка недвижимости, основатель интернет-проекта naidemdom.com, директор агентства недвижимости «Новостройкин» Александр Шишкин.

– Строительная отрасль одной из первых реагирует на изменение экономической ситуации. В каких условиях сегодня работают застройщики? Насколько рынок привлекателен для новых игроков?

– Девелоперы ощутили все «прелести» экономического фона последних лет – как рост себестоимости строительства, так и падение платёжеспособного спроса. Сейчас ситуация постепенно восстанавливается – в первую очередь благодаря политике Центробанка РФ, который добился снижения ипотечных ставок до исторического минимума в современной России. Безусловно, это положительно сказывается на продажах жилья в новостройках и является одной из причин того, что рынок до сих пор остаётся «на плаву», хотя зачастую предложение не соответствует спросу.

Несмотря на упавшую доходность девелоперского бизнеса и ужесточение требований к застройщикам, их число не уменьшилось, а увеличилось. Многие пытаются «запрыгнуть в уходящий поезд», пока барьер, установленный государством для новых игроков, не стал непреодолимым. На рынок вышли компании, которые раньше вообще не занимались строительством. Учитывая непростые для отрасли времена, подобные начинания выглядят очень рискованными. За такими компаниями зачастую стоят только амбиции, а этого недостаточно для реализации полноценного строительного проекта. Изменения в законе, регулирующем долевое строительство, приведут к тому, что у таких застройщиков заявленный объект будет первым и последним. Следовательно, сокращение количества игроков на рынке не за горами, зато оставшиеся проекты станут значительно менее рискованными.

– В конце июля Госдума РФ приняла поправки в закон о формировании компенсационного фонда при долевом строительстве, который ужесточает требования к застройщикам. Как этот документ повлияет на работу девелоперов в регионах?

– Строительное сообщество пытается сопротивляться окончательному вступлению поправок в силу. С одной стороны, законодатели делают кардинальный шаг в сторону решения проблем обманутых дольщиков, так как при новых условиях на рынке останутся только сильнейшие компании. С другой – застройщики несут дополнительные издержки. Возникает благодатная почва для роста цен.

Застройщиков больше пугают даже не отчисления в компенсационный фонд, а другие требования. Например, наличие на расчётном счёте средств в размере 10% от сметной стоимости строительства. Если учесть, что средняя сметная стоимость высотки – около 300 млн руб., то застройщик фактически должен заморозить 30 млн оборотных средств только по одному объекту. По новым правилам одно юрлицо не может строить одновременно несколько объектов, а если не имеет трёхлетнего опыта работы на строительном рынке, то вообще не может привлекать деньги дольщиков. Это далеко не все требования, но даже они отсекают существенную долю участников рынка.

– По вашему мнению, какие меры государственной поддержки улучшили бы положение строительных компаний?

– Господдержка может действовать по двум направлениям: стимулирование спроса и предложения. В данный момент работа если и ведётся, то только по первому из них. Поддерживать предложение никто не спешит, хотя именно состояние строительной отрасли является показателем развития экономики региона в целом. В данном случае для стимулирования строительства помогли бы такие меры, как более активное формирование подходящих для жилищного строительства земельных массивов и прозрачные условия их распределения между игроками рынка; софинансирование проектов комплексной жилой застройки в плане подвода коммуникаций; предоставление льготных кредитов застройщикам, участвующим в возведении жилья эконом-класса.

– Какие стратегии чаще выбирают застройщики для повышения прибыльности бизнеса и стимулирования продаж?

– Сейчас на рынке царит покупатель, а потому строительные компании стали очень гибкими в плане ценообразования и предоставления всевозможных вариантов оплаты. Если до этого беспроцентные рассрочки были редким явлением, то сейчас большинство застройщиков предоставляет их вплоть до окончания строительства. Также популярным стал приём вторичного жилья в зачёт стоимости нового с проживанием в старой квартире до момента сдачи дома. Раньше это было аттракционом неслыханной щедрости со стороны застройщика.

Если говорить о прибыльности бизнеса, то компании разделились на два типа. Первые стали «резать косты» – максимально сокращать затраты на строительство, экономя абсолютно на всем. Вторые, наоборот, начали выводить на рынок качественно новый продукт – с инженерными и дизайнерскими «фишками», современными материалами, красивой архитектурой – и за счёт этого создавать добавленную стоимость на свои квартиры. В поисках конкурентных преимуществ застройщики стали создавать целые отделы инновационного развития. И эта стратегия оказалась вполне жизнеспособной, поскольку всё большее количество людей желает жить в качественно новой среде, а не просто в новостройке. Некоторые застройщики стали привлекать в качестве консультантов по продажам и маркетингу экспертов федерального уровня. Всё это положительно сказывается на ижевском девелопменте жилой недвижимости, так как постепенно меняется философия застройщиков и вместо угрюмых типовых многоэтажек появляется комфортная среда для жизни.

– Какие тенденции сейчас наблюдаются на первичном рынке недвижимости Ижевска? Насколько оправдались прогнозы по сокращению предложения в 2017 году?

– К настоящему времени оно уменьшилось всего на 2% по сравнению с четвёртым кварталом 2016 года. Крупные компании были вынуждены свернуть некоторые проекты, реализация которых при текущей конъюнктуре нецелесообразна. Малые фирмы, массово вышедшие на рынок, зачастую слабо представляют общую картину, а потому большинство их проектов обречены на провал. И не только оттого, что потребитель стал более разборчив и придирчив, а ещё и из-за слабого интереса к таким объектам.

Я бы выделил несколько тенденций рынка. Во-первых, стали массово появляться качественно новые проекты с красивой архитектурой и «начинкой». Также в 2017 году большинство застройщиков вернулись к практике реализации квартир с полной чистовой отделкой. Однако, в отличие от предыдущих периодов, компания сдаёт квартиры не с типовыми решениями эконом-класса по умолчанию, а даёт покупателям возможность выбора уровня отделки вплоть до цветовых решений за дополнительную плату.

Во-вторых, идёт активная застройка Ленинского района, ранее всеми забытого. И, в-третьих, в условиях дефицита земли начинают массово застраиваться территории под бывшими садоогородными массивами (локации в городке Металлургов, Восточном посёлке и в микрорайоне Буммаш).

– Какие объекты наиболее востребованы? Насколько силён дисбаланс спроса и предложения?

– На рынке очень не хватает доступного жилья эконом-класса. В первую очередь под ним понимаются квартиры с полной чистовой отделкой в следующих ценовых диапазонах: студии – до 1,2 млн руб., 1-комнатные квартиры – до 1,5 млн, 2-комнатные – до 2,2 миллиона. Данный сегмент в последние годы игнорировался топовыми застройщиками. Доля комфорт-класса в общем объёме предложения остаётся неоправданно высокой, более того, за последние девять месяцев она выросла с 47 до 54%. Ряд застройщиков уже начал пересматривать свою политику в пользу возведения более доступного жилья.  Кстати, эконом-класс не означает, что дом будет построен некачественно. Основное отличие таких объектов от класса комфорт – более компактные планировочные решения. Цена квадратного метра при этом может быть одинаковой, но именно за счёт меньшей площади квартира становится более доступной.

– Как ведут себя цены на недвижимость в новостройках в 2017 году? Каковы ваши прогнозы?

– Цены практически не меняются. Росту мешает большой объём однотипного предложения, снижение фатально, так как застройщики работают на грани рентабельности. В ближайшие полгода ничего кардинально не изменится. Подвижки могут начаться после того, как в полной мере заработают новые требования к застройщикам и пройдёт определённое время (ориентировочно год), в течение которого будет распродан старый запас квартир. В таком случае, при прочих равных, резкое снижение объёма предложения повлечёт увеличение цен.

Сейчас у застройщиков чётко прослеживаются две стратегии ценообразования. Одни устанавливают цены по классическому принципу – от минимума на этапе котлована с постепенным повышением вплоть до момента сдачи дома в эксплуатацию. Другие изначально выставляют цены на уровне уже готового жилья, но постоянно проводят акции со значительными скидками на определённый пул квартир, таким образом стимулируя продажи. Периодичность акций и их масштаб, как правило, коррелирует со степенью выполнения плана продаж. Получается, что одни застройщики отталкиваются от рыночной стоимости, другие устанавливают цены по схеме «cost+», то есть считают затраты на строительство и прибавляют желаемую доходность, а дальше дело рекламы и маркетинга.

– Насколько сегодня выгодны инвестиции в недвижимость? Какие объекты более привлекательны для вложений?

– Ранее «вилка» между ценой жилья на этапе «котлована» и после сдачи дома могла достигать 100%. Сейчас всё гораздо скромнее, но при грамотном подходе можно определённо рассчитывать на доходность уровня 20–25% годовых. Вкладывать стоит исключительно в ликвидное жильё, под которым подразумеваются в первую очередь студии и однокомнатные квартиры в востребованных районах города. Идеальный вариант, если объектом инвестиций будет проект от застройщика из ТОП-5. Кстати, в Ижевске одна из компаний уже выпустила инвестиционный продукт, доходность по которому может достигать 20% годовых. То есть вы изначально застрахованы от колебаний рынка и имеете фиксированный доход в зависимости от срока инвестиций.

Читайте также: