Сегодня доходность инвестиционных покупателей, вкладывающихся в недвижимость, может поспорить с капиталами тех, кто делает ставки на альтернативные активы. Действительно ли кризис оставит в плюсе консервативных инвесторов, оценили региональные и федеральные эксперты нашего журнала.   

Анна Круткина, директор по развитию Центра недвижимости «Мегаполис»:
– Новая реальность, сформированная кризисом, – время инвестировать в недвижимость. Инвестиционная активность сейчас может обеспечить выгоду тем, кто, имея свободные средства, нацелен на покупку коммерческих объектов. Цены здесь ощутимо просели. Стоимость «режется» скатывающейся инвестпривлекательностью «коммерции». Также участились истории владельцев, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, – ради выживания они идут на невыгодный сбыт площадей, которые уходят «с молотка» с большим дисконтом. В нашей недавней практике были примеры, когда объекты выставлялись по стоимости на 20–30% ниже реальной. Нужно мониторить «витрины продавцов» и находить выгодные предложения. Они, повторюсь, есть. 

Хуже всего уходит форматная недвижимость. Лучше «достают» покупательские деньги небольшие площади, например торговые или офисные.

Мои рекомендации тем, кто смотрит в сторону приобретения площадей под бизнес. Заранее прощупайте почву на предмет будущих налогов. Не раз сталкивалась с ситуацией, когда предприниматели покупали объект, не задумываясь о фискальной нагрузке.

Для бизнеса в плане аренды офисов, торговых пространств сейчас – неплохой момент для того, чтобы менять площади на более выгодные по стоимости, уходить от несговорчивого арендодателя.   

Что с жилой недвижимостью? В апреле-мае мы фиксировали срыв сделок. Люди боялись неопределённости и отказывались от планов. Сегодня наблюдаем стабилизацию. Для лучшего понимания разделим жилую недвижимость на две категории – новостройки и вторичное жильё. По первому могу сказать, что спрос есть, и довольно ёмкий. Он разгоняется действиями государства, люди «идут» на низкие процентные ставки по кредитам. Но относительно квадратного метра жилья фиксируется ценовой рост.

Кто сегодня, как правило, выступает инвестором? Это люди, желающие на фоне нестабильности сохранить свои средства, но опасаются сберегать их, допустим, посредством банковских депозитов, акций, брокерских ходов. Как эксперт согласна с ними. Вложения в недвижимость актуальны по ликвидности практически во все времена.

Инвесторы сейчас чаще вкладываются в студии, однокомнатные квартиры, а также в «полуторки». Реже – в двух-, трёхкомнатные квартиры.

На рынке вторичного жилья ситуация не такая активная. Цены практически замерли. Фиксируется незначительный рост, но он несравним с теми растущими планками, которые характерны для новостроек.

Относительно перспектив. Думаю, что в ближайшие месяцы спрос на жилую недвижимость несколько спадёт. Чего нельзя сказать о ценах. Они скатываться точно не будут. Застройщикам нет смысла обещать крупные скидки – банк благодаря схеме эскроу в любом случае профинансирует строительство. Работа застройщиков будет идти, даже если снизится клиентский поток. Они теперь всё реже станут предлагать покупателю дисконт.

Я имею многолетний опыт работы и, основываясь на своей практике, могу сказать, что в недвижимость стоит вкладываться, как минимум, для сохранения сбережений. Не рекомендую смотреть с оптимизмом в сторону заграничных объектов. Лучше приобретать в своём регионе. Нестабильность политической ситуации, высокие налоги в ряде стран, а также непогружённость клиентов «в тему», незнание существующих рисков могут привести к нежелательным последствиям.

Резюмируя, скажу: текущий период – время возможностей. На фоне объективных трудностей есть свои плюсы. Ситуация подстраивается под кризис и генерирует преимущества – как для бизнеса, так и для физлиц.

Сергей Зайцев, руководитель департамента новостроек федеральной компании «Этажи»:
– Снижение ипотечных ставок и появление ипотеки с господдержкой на новостройки существенно разогрели спрос на рынке недвижимости, а с учётом стабильной динамики роста средней стоимости квадратного метра (10–12% в год в регионах и порядка 20% в Москве и Санкт-Петербурге) сделали жилую недвижимость ещё более привлекательной для инвестиций и получения пассивного дохода. Итог: в мае и июне мы отмечаем повышенный спрос на жилую недвижимость, который в целом по России в среднем выше на 32% аналогичных показателей прошлого года.

Инвестору важно располагать данными по спросу на квартиры в выбираемом районе, скорости продажи, динамике роста цены и предложения за последние годы. Мы всегда анализируем эти показатели и отслеживаем ликвидность объектов в нашей базе, можем спрогнозировать изменение цены в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Что касается коммерческой недвижимости, она сильно подешевела из-за пандемии, освободилось много площадей, поэтому сейчас цены на неё довольно привлекательны для тех, кого интересуют долгосрочные инвестиции.

Сейчас выгодно брать новостройки в перспективных районах, под субсидированную ставку и продавать эти квартиры через полтора-два года после ввода объекта в эксплуатацию или близко к этому моменту. В идеале можно рассматривать квартиры с ремонтом, так как они обладают наибольшей ликвидностью и могут сдаваться в аренду без дополнительных вложений, если вдруг желание продавать  по каким-то причинам пропало.

Какие риски вложений в квартиры, офисы и другие объекты существуют? Каковы критерии, которые говорят о выгоде, ликвидности объекта для приобретателя? На нашем рынке, конечно, масса рисков. В том числе «возможность» превратить вложения в длинные деньги, переплатить на старте (выбрать не- или малоликвидный объект), купить неуникальный объект или объект, которого на рынке избыток, а также завышенные ожидания от вложений.

Основной риск при инвестировании в новостройку – выбор квартиры на пике рыночной стоимости. За выбор «ненадёжного» застройщика я бы мало переживал, так как сейчас есть масса защитных механизмов, закреплённых законом. А вот за неверный выбор квартиры для перепродажи я бы переживал больше всего. Основное правило хорошего заработка при инвестировании в жилую недвижимость – консалтинговое, важно верно выбрать консультанта, с большим опытом в данном вопросе.

Критерии, которые говорят о ликвидности объекта для инвестирования, это, прежде всего, комплексная застройка, инфраструктура, наличие ремонта, масс-сегмент или ядро продаж, планировка, средний этаж, старт продаж (квартиры на финальной стадии строительства обычно находятся на пике рыночной стоимости). Если это однокомнатная квартира, то не стоит покупать студию с одним окном, выбирайте квартиру, где кухня выделена отдельно, лучше купить квартиру с большой кухней или кухней-гостиной.

Не рекомендую покупать квартиры в «непосильную» ипотеку – в случае отсутствия возможности выплаты кредитных средств перепродать квартиры с обременением будет нелегко. Выбирайте квартиры у проверенных застройщиков. Будьте единоличным собственником. Не инвестируйте в квартиры с большой квадратурой, основной сегмент спроса – это однокомнатные квартиры от 36 кв. м, «полуторки» от 42 кв. м, двухкомнатные квартиры от 53 кв. м и 2,5-комнатные от 55 кв. м.

Ленар Сафин, коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой»:
– Если говорить о квартирах, то сейчас оптимальное время для приобретения. Цены за последние пару лет демонстрировали стабильный рост, и пандемия на эту динамику кардинально не повлияла. При этом у покупателя появился инструмент в виде государственной поддержки ипотеки и предоставления займа под 6–6,5% годовых. Более того, «АСПЭК-Домстрой» сейчас даже предлагает квартиры в ипотеку от 3,1% на весь срок кредитования. Ожидать более выгодных условий сейчас нецелесообразно, так как для этого нет явных предпосылок.

Что касается коммерческой недвижимости, то здесь всё сложнее, по малому и среднему бизнесу пандемия ударила, на наш взгляд, более серьёзно, чем на граждан. И здесь ситуация очень индивидуальна, в зависимости от того типа предпринимательской деятельности, которую ведёт компания. Тот же магазин продовольственных товаров, возможно, во втором квартале текущего года увеличил выручку, и ему нужна новая точка, а турагентство не заработало ничего, и его задача – не расширение, а погашение коммунальных платежей за тот же период.

Юрий Александров, руководитель планово-экономического департамента санкт-петербургского холдинга AAG:
– Сегмент инвестиционной недвижимости за последние пять-семь лет прошёл стадию формирования и на данный момент имеет вполне современные черты, позволяющие говорить о нём как инструменте дохода в текущих непростых условиях.

Прежде всего, можно разделить инвестиции на коллективные (где предполагается множество собственников актива/активов) и индивидуальные (где один объект – один владелец).

Для индивидуальных инвестиций характерны вложения в рентные квартиры, апартаменты и небольшие объекты коммерческой недвижимости. Инвестируют как с привлечением управляющей компании (гостиничные апартаменты), так и без (собственники сами занимаются управлением).

Для коллективных применяются механизмы ЗПИФ, инвестиционные договоры и договоры займа под залог недвижимости. Это может быть рентная недвижимость или объекты инвестирования с целью улучшения и перепродажи.

Что касаемо доходности, то средняя декларируемая доходность УК ЗПИФ и УК апартаментов варьируется в пределах 9,5–12%, в зависимости от объекта, условий и выбранной программы.

Большую доходность могут обеспечить компании, привлекающие средства под залог объекта (срочный выкуп, реновация) для последующей перепродажи или обратного выкупа. По таким объектам доходность может составлять 16–18% годовых, с учётом краткосрочности сделки (до полугода). Но в таких проектах выше риски, и нужна качественная оценка залога.

Экзотические предложения по 25–30% доходности, существующие на рынке, не стоит рассматривать в связи с их сомнительной надёжностью. Как правило, это способ продать неликвидный объект, рекламный ход или классическая «пирамида».

Виктор Ляшевский, эксперт по франчайзингу, масштабированию и стратегическому менеджменту:
– Рынок коммерческой недвижимости упадёт, об этом ещё в самом начале пандемии заявили эксперты ВШЭ, и я с ними в этом полностью согласен. Но упадёт он неравномерно. Какие-то сегменты даже вырастут! Больше всего пострадают крупные объекты: ТРЦ и гипермаркеты. До коронакризиса посетители приезжали в них, чтобы развлечься и сходить в кино, купить товары неповседневного спроса, посидеть на фудкорте. А их бизнес-модель обычно была выстроена вокруг одного или нескольких якорных арендаторов, которые привлекали потоки посетителей со всего города: кинотеатров, развлекательных центров, гипермаркетов. Но теперь все развлекательные объекты закрыты, товары неповседневного спроса мы уже привыкли покупать онлайн. Да и многие опасаются посещать людные места. Даже якорные арендаторы уже не дают такого трафика, как раньше: они либо закрыты, либо и раньше устаревали как формат. Чуть меньше пострадает офисная недвижимость. В зависимости от отрасли в офисы не вернутся от 10 до 30% сотрудников. А это значит, что 20% офисных площадей станут никому не нужны. Их владельцам придётся срочно проводить редевелопмент и превращать их во что-то востребованное в новой реальности, например, коворкинги самых различных видов. Небольшие торговые объекты, в которых размещаются магазины придомовых концепций – супермаркеты, пивные магазины, аптеки и т.д., – смогут немного вырасти. Ведь определённый процент того спроса, который люди раньше удовлетворяли в крупных ТРЦ, сейчас смещается ближе к их домам. А вместе с этим вырастет спрос и на «придомовую» коммерческую недвижимость.

Кто больше всего выиграет от коронакризиса, так это склады. Растущий как на дрожжах сегмент e-commerce подстёгивает рост числа складов, фулфилмент-центров, dark store. Вместе с этим становятся всё более востребованными и разные виды складских помещений.

Надежда Коркка, управляющий директор московской компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE):
В крупных российских городах, а особенно в столицах, в последнее время жилая недвижимость дорожает очень быстро. С июня 2018 года по июнь 2020-го средняя стоимость квадратного метра в строящихся профессиональными девелоперами ЖК выросла на 30% и достигла 85 тыс. рублей. Это значит, что те, кто вложился в стройку в начале-середине 2018 года, сейчас могут перепродать свои квартиры на 20–30% дороже стартовой цены. И речь идёт только о средних значениях по строительству, сконцентрированному в крупных городах.

Если мы говорим о Москве, то здесь значения доходности могут быть ещё выше в случае правильного подбора ликвидного проекта новостройки. Некоторые комплексы в течение первого года продаж могут прибавить в цене 20% и больше. Основные причины роста цен – высокий спрос на фоне рекордного снижения ипотечных ставок и повышение себестоимости строительства. Учитывая тенденцию к миграции в крупные города в период кризиса и исторически минимальные ставки по кредитам, я полагаю, что спрос на жильё сохранится.

Оптимальная стратегия инвестирования – вложение на старте строительных работ и перепродажа на более высокой стадии готовности объекта до его ввода в эксплуатацию. Этот путь позволяет получить максимальную прибыль и в относительно сжатые сроки (1,5–3 года). Второй вариант – вложения с целью долгосрочного сохранения средств. В этом случае квартиру также лучше купить на ранней стадии, а после ввода в эксплуатацию дома её можно сдавать в аренду.

Основной риск вложений – высокая конкуренция продавцов. Сейчас объёмы строительства, хотя они и снижаются, остаются высокими. Жилые комплексы имеют большой масштаб и включают тысячи квартир. Соответственно, инвестор конкурирует как с застройщиком, так и с другими инвесторами. Поэтому поиск ликвидного объекта – это основная задача.

В Москве к таковым можно отнести жилые комплексы с современной архитектурой недалеко от центра, рядом с метро, подземным паркингом, собственной коммерческой и социальной инфраструктурой.

Деловая Репутация – общественно-политический журнал, ведущее деловое издание Удмуртской республики. Выпускается с 2002 года. №1 в рейтинге деловых изданий Ижевска (по данным reklama-online.ru).