Региональные компании всё чаще стремятся осваивать другие территории. Удмуртия – не исключение. Обсудили с экспертами причины и особенности строительной экспансии.
Больше половины крупнейших строительных компаний первой десятки по вводу жилья в Удмуртии осуществляют деятельность в одном или нескольких других регионах. Чаще они осваивают Пермский край и Татарстан, но в целом география их работ широка. Девелоперская группа «Талан» сообщает о 13 регионах присутствия. По данным «Наш.дом.рф» на июль, она возводит недвижимость в 10 регионах. В портфеле компании как соседние, так и отдалённые территории, такие как Приморье и Хабаровский край, а также Москва.
В этом году «Талан» запускает шесть проектов с объёмом инвестиций в 212,4 млрд рублей. Продолжает и строительство на малой родине – планирует комплексную застройку в поселке Октябрьский совместно с ГК «Острова».
Общий объём жилья, строящегося «Таланом», – 882 тыс. кв. метров. Это самый солидный показатель из всех удмуртских компаний и 17-е место в федеральном рейтинге.
Доля строительства за пределами Удмуртии на июль у «Талана» составляла 100%, в связи с тем, что предыдущий проект в республике уже сдан, а новые пока не стартовали.
У других крупных местных застройщиков этот показатель не превышает 50%. У Nonamegroup половина текущего строительства приходится на Крым. «Федерация» строит 49% в Перми, а «АСПЭК-Домстрой» 47% в Татарстане и Тюмени.
География UDS – четыре субъекта (в том числе, сданный ЖК в Москве). На данный момент компания строит в трёх регионах. 37,7% – в Перми и Нижнем Новгороде.
30% строительства «Зардон-Групп» также приходится на Пермь. Кроме того, компания имеет опыт строительства в Татарстане.
Второй по объёмам текущего строительства в Удмуртии застройщик – КОМОССТРОЙ – за её пределами имеет не самую большую долю: около 18% жилья возводит в Татарстане. Однако в реальном выражении это второе место по общему объёму строительства среди местных компаний вне Удмуртии.
При этом, судя по всему, рынок республики «чужакам» не особенно интересен. Из крупных игроков можно выделить «Железно». Кировский девелопер строит на текущий момент в пяти регионах, среди которых Удмуртия. Общий объём жилья в процессе – 328 тыс. кв. м, из них у нас – 67 тыс. «квадратов». Это третье место по объёмам в Удмуртии в июле.
Факторы притяжения
Эксперты называют множество факторов, обуславливающих выход застройщиков в новые регионы: это ёмкость рынка, конкуренция, стоимость жилья, доходы населения и другие.
Если рассматривать стоимость квадратного метра, то Удмуртия не кажется особо привлекательным регионом. По данным Центробанка, в июне стоимость «квадрата» в новостройках (по фактическим сделкам) у нас была одной из самых низких в стране – 118,3 тыс. рублей. Для сравнения: в Пермском крае – 151,6 тыс., в Татарстане – почти 190 тыс. рублей. Лидером является Москва – 359,4 тыс. рублей. Однако назвать это определяющим индикатором нельзя. Поскольку в ряде регионов, где также строят удмуртские застройщики, цена квадратного метра не так высока. Например, в Ярославской области – 110,4 тыс., в Тверской – 119 тыс. рублей.
По среднедушевому доходу населения Удмуртия тоже не в лидерах – 49 тыс. руб. Хотя есть показатели и меньше. Например, в Башкортостане – 47,4 тыс., в Тверской области – 45,5 тыс., в Крыму – 34,8 тыс. рублей.
В то же время население республики активно пользуется ипотекой, выводя Удмуртию за последний год на 7-е место в стране по количеству ипотечных кредитов на 1000 экономически активного населения («РИА Рейтинг»).
Хотя по вводимому жилью Удмуртия явно не в лидерах (за полгода – 752 тыс. кв. м с учётом индивидуальной застройки), но по показателю на 1000 населения уже долго удерживает передовые позиции в ПФО. В начале июня вице-премьер Марат Хуснуллин называл её одним из лидеров по темпам роста ввода жилья в России.
Константин МАКАРОВ, генеральный директор ГК «Талан»
– При анализе новых рынков мы оцифровываем множество показателей. Анализируем конкурентное окружение и его активность, оцениваем спрос, способность к покупке, сколько жилья есть в продаже, как быстро оно реализуется. По региону изучаем экономическую стабильность, наличие крупных развитых и активно развивающихся предприятий, наличие программ господдержки и заинтересованность местных властей в развитии города. Эти показатели в совокупности позволяют оценить перспективы нового рынка и принять решение о целесообразности выхода на него.
Мы ожидаем роста регионального развития системных девелоперов и увеличения консолидации в отрасли. Основной фактор, который влияет сейчас на сокращение или расширение территории присутствия, – ключевая ставка, от которой зависят условия ипотеки и стоимость привлечения средств. Количество предложений по земельным активам увеличилось, но не каждая компания готова их приобретать на фоне высокой ключевой ставки.
Условия работы и требования в разных регионах могут значительно отличаться. Основные проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы:
— Ограниченный доступ к качественным земельным участкам с инфраструктурой. В ряде регионов свободные земли отсутствуют, либо их подготовка связана с длительными процедурами.
— Административные барьеры. В некоторых субъектах процедуры получения разрешительной документации могут затягиваться из-за сложного механизма реализации или изменения региональных норм. В отдельных городах девелоперы сталкивались с многолетними задержками из-за споров по зонированию или экологической экспертизе.
— Проблемы с пороками прав. Они особенно характеры для южных регионов, портовых городов (незаконная приватизация и т. п.). Например, Сочи, Крым, Владивосток – достаточно рискованные регионы. В них же зачастую непрозрачны градостроительные условия.
— Спрос в регионах сильно отличается. В столице покупатели ориентированы на инвестиционную составляющую и премиальные характеристики жилья, а в регионах ключевыми факторами остаются доступная цена и практичность. Например, в национальных республиках высок спрос на большие многокомнатные квартиры, а в промышленных городах Урала – на квартиры эконом- и комфорт класса с удобной транспортной доступностью. Неверная оценка предпочтений аудитории может привести к затовариванию или необходимости серьёзной корректировки проекта.
Алексей ЕХЛАКОВ, генеральный директор ГК «Федерация»
– Тенденция, когда застройщики открывают для себя новые регионы, всё заметнее. Это и про рост, и про снижение зависимости от одного рынка. Плюс – у «Федерации» накопился опыт, появились устойчивые команды, понятные модели масштабирования. Всё это помогает работать в нескольких городах одновременно. Сейчас мы реализуем проекты в Удмуртии и Пермском крае. На новые регионы смотрим, но пока издалека.
Чтобы выйти на новый рынок, во-первых, нужна стабильная команда, готовая брать на себя запуск «с нуля». Во-вторых, важна системная аналитика: просто интуицией или чужими кейсами не обойтись. Мы смотрим на демографию, темпы строительства, стоимость земли, конкуренцию, ипотечные условия, структуру спроса. Цена за квадратный метр – не единственный и не главный фактор. Иногда в городе высокая цена, но очень узкий рынок. А где-то наоборот – цена ниже, но объём спроса стабильный, и проект быстро оборачивается.
В каждом регионе есть особенности. Где-то очень жёсткие правила по градостроительным регламентам, где-то – больше гибкости. Многое зависит от того, насколько открыты и понятны местные власти, и как быстро решаются вопросы по сетям, земле, согласованиям.
«Проще» не там, где мягче требования, а там, где они чётко сформулированы и не меняются на ходу.
Выбор расширяться или нет, зависит от возможностей компании. Те, кто уверен в своих ресурсах, могут идти на новые рынки. Но в целом тренд, скорее, на аккуратность: многие предпочитают удержать позиции и эффективность в своих городах, чем рисковать в незнакомых. Главный ориентир – рентабельность и скорость оборачиваемости капитала.
Александра АВЕРИНА, директор департамента развития Межотраслевой Ассоциации СРО «Перспектива»
– У данного явления нет одной причины, как правило, это совокупность факторов. Насыщенность рынка в отдельных регионах подталкивает застройщиков к поиску новых возможностей. Развитие технологий и логистики упрощает управление проектами на удалении. Стремление к диверсификации рисков заставляет компании искать новые регионы с более стабильной экономической ситуацией.
Для успешной экспансии необходимы значительные ресурсы: финансовые, кадровые, технологические. Важно обладать опытом реализации крупных проектов, выстроенной системой управления и эффективной маркетинговой стратегией. В противном случае новичкам не выстоять против мастодонтов.
В ряде регионов наблюдается низкий спрос на приобретение жилья. В «красную зону» попали Краснодарский край, Самара, Волгоград и другие. Также выделяют «жёлтую» и «зелёную» зоны с большим потенциалом для освоения новых земель. И здесь снова всплывает задача со звёздочкой: как тягаться с крупными девелоперами или как обратить внимание жителей «красной» зоны к собственным проектам?
Необходимо учитывать, что снижение спроса может быть обусловлено низкой платёжеспособностью населения, ограниченными возможностями трудоустройства, оттоком населения в более экономически развитые регионы или недостаточной развитостью инфраструктуры. Важный фактор снижения спроса – перенасыщение рынка. Тут важно оценить разницу между себестоимостью строительства и финальной стоимостью жилья, масштабы и конкурентоспособность компании, сделав значительный акцент на сильном маркетинге.
В перспективе нестабильность рынка и рост издержек могут вынудить компании сосредоточиться на наиболее прибыльных регионах и «осесть» в них. Например, в Москве или Санкт-Петербурге дисбаланс между спросом и предложением не так заметен, как в Тюмени, Воронеже или Челябинске. Но поиск новых возможностей для роста и диверсификации рисков может подтолкнуть к освоению новых территорий. И в перспективе это более выгодный вариант для развития строительной отрасли, но при условии грамотного расчёта и подготовки проектов девелоперскими компаниями.
Для выхода на федеральный уровень локальной компании важно сформировать сильный бренд, который сумеет выдержать натиск крупных корпораций и лидеров отрасли. Налаживание партнёрских отношений с федеральными игроками рынка – тоже хороший инструмент, который стоит взять на вооружение.
Наталья ПОПОВА, основатель агентства недвижимости FORMULA, г. Сочи
– За последние пять лет рынок девелопмента сильно трансформировался из-за серьёзных изменений в покупательском поведении. Начиная с пандемии, потребитель открыл для себя новые сценарии жизни. Хватило двух лет, чтобы окончательно понять, что мы больше не привязаны к месту. А куда идёт покупатель, туда идёт и рынок.
Если на местном рынке недвижимости перегрев, логичным решением для застройщика становится поиск других территорий: с меньшей конкуренцией, где рынок только развивается, а значит, есть дешёвая земля и льготы от муниципалитетов. Часто застройщики выбирают расположенные рядом регионы (логистика зачастую – решающий фактор).
Второй вариант – регионы, где запланирована реализация какого-то крупного проекта, мощная федеральная поддержка. Так было с Сочи. Так происходит с Крымом. Архыз в Карачаево-Черкесии – тоже пример активно отстраивающегося курорта. Рынок там представлен застройщиками из Санкт-Петербурга, Москвы, Анапы. Другой пример – Майкоп (Республика Адыгея). Как только там запланировали строительство горнолыжного курорта, краснодарские застройщики сразу выкупили земли под будущую застройку.
Игнатий НАЙДА, соучредитель Kronung Group
– Казалось бы, в условиях экономической неопределённости логичнее удерживать присутствие в знакомых регионах. Однако девелоперы продолжают экспансию, несмотря на кризис, снижая маржу за счёт эффективного контроля затрат и оптимизации процессов.
Приоритет отдаётся регионам с растущими мегаполисами или перспективными «вторыми» городами, где есть потенциал для роста спроса.
Чтобы выйти на федеральный уровень, региональной компании необходимо иметь крупный земельный банк в разных регионах, возможность привлекать финансирование на хороших условиях, стандартизированные процессы проектирования, строительства и продаж, развитую корпоративную культуру, включая обучение персонала, качественный менеджмент.
Альтернативный путь – через M&A: приобретение проектов других застройщиков в новых регионах. Это позволяет быстро получить масштаб, опыт и доступ к рынкам с минимальным входным барьером. В текущих условиях, скорее всего, будет наблюдаться усиление этой тенденции, особенно среди компаний, которые уже освоили системные подходы к работе вне родного региона.
