Деловой климат в строительном сегменте в настоящее время называют по-разному: доковидным, скорректированным, выжидательным. Отрасль трансформируется: на смену ускоренному спросу, дешёвой ликвидности, льготным программ пришли новые факторы, вызванные структурными и макроэкономическими изменениями. Какие аспекты влияют на отраслевую динамику, с какими вызовами сталкиваются компании и как на них отвечают?
Ярослав ШЕИН, директор по экономике федерального девелопера «Железно», Киров
– Ряд экспертов считает, что отрасль вернулась к «доковидному» положению, когда не было массовой льготной ипотеки, колоссальных госвливаний, программ помощи заёмщикам. По моему мнению, нельзя однозначно сказать, что это действительно так. В 2019 году размер ключевой ставки был существенно ниже, значение колебалось в пределах 6–8%. И если на тот момент господдержка была одним из инструментов продаж, который стимулировал спрос на недвижимость, то сейчас это, по сути, единственно возможный путь реализации жилья в рамках ипотеки. Доля выданной ипотеки по рыночной ставке демонстрирует минимальные значения. Мало кто готов к колоссальным размерам переплаты и обслуживанию долга по высокой ставке.
Массового вывода новых объектов в продажу у коллег мы не видим. Относительно прошлого и позапрошлого годов наблюдается просадка спроса. При этом сказать, что сфера замерла, точно нельзя.
Мы считаем, что необходимо продолжать точечную поддержку отдельных категорий покупателей недвижимости. Все понимают, что основным двигателем на текущий момент должна стать изменённая политика ЦБ, значительное снижение ключевой ставки.
В связи с прекращением массовой господдержки сократилась доля ипотечных сделок. Доля сделок за наличные и в рассрочку существенно выросла, но механизм рассрочки – рискованный инструмент как для застройщика, так и покупателя. Клиенту необходимо к окончанию срока найти существенную сумму, иначе застройщик может столкнуться с ситуацией расторжения договора. Уровень продаж при рассрочке более 20% может быть рискованным для компаний как с точки зрения текущего наполнения счетов эскроу, так и в части будущего окончательного расчёта.
Цены на недвижимость сейчас испытывают давление с двух сторон: снизу их подталкивает возрастающая строительная себестоимость, а сверху ограничивает сжимающийся спрос. Всё это приводит к уменьшению доходности действующих проектов. Ждать массового снижения цен не стоит, возможны отдельные корректировки за счёт акций и скидок. Также прогнозируется незначительный рост, отстающий от уровня инфляции, для сохранения необходимой доходности проектов.
Егор КУРБАНМАГОМЕДОВ, генеральный директор ООО «КГ Недвижимость» (Калинка Групп), Ижевск
– Текущая экономико-политическая ситуация, усилия ЦБ по сдерживанию инфляции привели к снижению спроса. Клиенты стали осторожнее, и они дольше принимают решение. Бороться за покупателя теперь сложнее. Девелоперское сообщество отреагировало снижением темпов вывода новых проектов и очередей. Прогнозируется, что к 2027 году объём ввода жилья в России может снизиться на 30%.
Ещё одна тенденция – внедрение более доступных для клиента способов оплаты: субсидированные ставки по ипотеке, «длинные» рассрочки. Но здесь есть ограничения. Например, при субсидировании ставки застройщик, по сути, уменьшает прибыль, и ему необходимо найти баланс между темпами продаж и итоговым финансовым результатом. Доля договоров с рассрочкой растёт, но и это оказалось не панацеей. Если застройщик не обеспечивает наполнение счетов эскроу, ставка по кредиту вырастет.
Настало время профессионалов – управленцев, финансистов, маркетологов и специалистов по продажам. Тех, кто может быстро адаптироваться, просчитывать риски и видеть возможности.
Что можно сказать о поведении потребителя? В периоды снижения доступности покупки жилья и сокращения спроса мы видим переток клиентского интереса – из класса «комфорт» в «стандарт» и «стандарт плюс». Клиент старается найти предложение, доступное по цене, соответствующее запросам по количеству комнат в квартире. Это удаётся за счёт выбора более доступного класса жилья и уменьшения площади. Например, двухкомнатная квартира в классе «стандарт» в среднем – 44–55 кв. м, а в классе «комфорт» – 50–65 кв. метров. Разница может составлять от 500 тыс. до 1 млн рублей. Для многих она становится критичной.
Несмотря на стагнацию рынка, цены на квартиры продолжают расти. В первую очередь это связано с ростом себестоимости строительства, в том числе из-за дорогих кредитов. Каждый период нестабильности формирует у населения ожидание грядущего обвала цен. Это вытекает из непонимания экономики строительства и механизма взаимодействия с банком-эскроу-агентом. С 2020 года, по данным наш.дом.рф, цена выросла в два раза (199%). Только за первое полугодие 2025 года стоимость квартир в новостройках возросла на 6,94%. Застройщики проводят точечные скидочные акции, но это не носит массовый характер.
В перспективе, возможно, появятся новые целевые программы – для семей участников СВО, работников ВПК, учителей, врачей. Надеюсь, что господдержка ипотеки для семей продолжится – это позволит людям улучшать жилищные условия.
Елена СЕМЕНОВА, начальник управления кредитования АО «Датабанк», Ижевск
– Изменения по льготным ипотечным кредитам резко сократили доступность ипотеки для покупателей: ставки увеличились, объёмы сделок снизились. На снижение спроса и объёма ипотечных сделок также повлияла высокая ставка ЦБ РФ. Застройщики всё чаще предлагают рассрочки и субсидированные ставки на начальный период, чтобы компенсировать снижение спроса, поэтому банки вынуждены конкурировать не только между собой, но и с внутренними программами застройщиков.
В 2025 году ЦБ РФ утвердил единый ипотечный стандарт, цель которого – минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и увеличить качество информирования заёмщиков. К примеру, ограничивается возможность устанавливать пониженную ставку по ипотечному кредиту, разница по которой приводила к удорожанию недвижимости. Благодаря новшествам постепенно исчезают сверхвыгодные предложения, создающие неверное понимание работы ипотечного рынка.
Кроме того, ЦБ РФ проводит политику ужесточения ипотечного рынка в части дополнительных ограничений для банков – по размеру первоначального взноса, показателю долговой нагрузки заёмщика и пр. Это также сказывается на общей динамике продаж.
Сокращение льготных программ и рост ставок по рыночной ипотеке способствуют росту доли сделок с рассрочкой и за наличные. Застройщики предлагают собственные программы лояльности, чтобы удержать спрос. Однако объёмы таких сделок далеки от показателей ипотечных сделок 2020–2023 годов. Причина – высокие цены на жильё. Недостаток ликвидности у покупателей и отсутствие массового доступа к сбережениям также сдерживают рост доли «живых» денег в сделках. Для многих ипотека по-прежнему – единственный реальный инструмент приобретения жилья.
Сегодня застройщикам выгодно работать с банковским сектором по нескольким направлениям:
– Семейная ипотека;
– Совместные программы с банками по субсидированию ставок. Но с введением ипотечного стандарта многие из этих программ изменены и уже не столь выигрышны с точки зрения переплаты по кредиту;
– Проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Можно найти интересные решения по инвестиционному кредитованию коммерческой недвижимости, промышленных или инфраструктурных объектов. Востребованы программы для МСП, включая финансирование подрядчиков, управляющих компаний.
Елена ШИКАЛОВА, директор компании «АС-Проект», Ижевск
– Строительная отрасль балансирует, двигаясь в сторону замедления и ощущая кризисные веяния. Однако текущая ситуация – скорее циклическая коррекция, чем структурный кризис. Отрасль исторически развивается волнообразно, и нынешний спад – закономерный этап после периода активного роста. Строительный комплекс уже выработал эффективные антикризисные механизмы, в том числе это более тесное сотрудничество с проектными компаниями, которые проводят грамотный аудит проектной документации для снижения затрат.
Рынок проектирования в целом быстро реагирует на изменения в строительной сфере. Проектные компании имеют свои стратегии, помогающие с минимальными потерями работать в новых условиях. Мы также снижаем издержки, сохраняем финансовую стабильность за счёт сотрудничества с заказчиками по долгосрочным договорам. Кроме того, осваиваем новые рынки и сегменты – расширяем географию деятельности, работая в других регионах, заходим в ниши, связанные не только с жилищным строительством, но и, например, с коммерческой недвижимостью, логистической инфраструктурой.
В любых условиях на рынке проектирования легче работать крупным компаниям, имеющим стабильный портфель заказов, большое число контрагентов. Сложнее небольшим игрокам – при нестабильной ситуации объёмы работы, а значит, и экономическая выгода, существенно снижаются. В нашем регионе на фоне изменений с проектного рынка ушла часть профильных организаций. Однако не исключаю, что при благоприятной ситуации они возобновят работу.
В целом проектная сфера развивается, компании внедряют новые технологии, в том числе такие популярные, как искусственный интеллект. Когда меня спрашивают о том, заменит ли ИИ проектировщиков и архитекторов, отвечаю так: искусственный интеллект способен помогать в рутинных задачах, автоматизации ручного труда, и да, он может заменить специалистов в определённых процессах, допустим, в обработке баз данных. Но точно не в создании уникального продукта, который наполнен идеями и эмоциями реального человека.
Более того, сейчас искусственный интеллект даёт знания меньшего уровня, потому что использует базы данных, созданные не человеком, а тем же ИИ. Возвращаясь к теме строительства, отмечу, что в горизонте полугода мы ожидаем стабилизации в этой сфере, смягчения денежно-кредитной политики, появления новых госпрограмм поддержки. А значит, и более благоприятных условий работы для проектных компаний.
Светлана ФИЛИМОНОВА, руководитель категории «Строительство и ремонт» Авито Услуг, Москва
– В июне 2025 года в Удмуртии на 37% стали популярнее изыскательские работы. Спрос на проектирование и составление смет вырос на 19%. Кроме того, увеличился интерес к фундаментным и бетонным работам, а предложений на эти услуги стало почти вдвое больше.
Жители республики стали гораздо чаще искать специалистов по строительным и подготовительным работам по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Спрос на ключевые направления – от фасадного ремонта до изысканий – значительно вырос этим летом, следом заметно активизировались и исполнители.
Самый высокий рост спроса показали фасадные работы. Летом 2025 года жители Удмуртии ищут строителей для ремонта внешней стороны здания на 85% чаще по сравнению с предыдущим периодом. Ремонтные бригады также предлагают свои услуги почти в три раза активнее.
Существенно вырос интерес и к кладочным работам. Строительство из кирпича и блоков стало популярнее на 64%, а предложение выросло в 2,5 раза.
Елена ЧЕГОДАЕВА, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», Москва
– На первичном рынке Ижевска в реализации находится 8,8 тыс. лотов общей площадью 123,1 тыс. кв. м в 60 проектах. Большая часть будет реализована в 2027 году – 28,8%, на втором месте – 2026 год с долей 21%, на третьем – 2025-й (19,6%). На долю введённого жилья приходится 13,2%.
Также есть статистика по типу квартир. Большая часть приходится на семейные форматы: однокомнатные квартиры – 38,5%, на втором месте – двухкомнатные лоты с долей 37,6%, на третьем в равных долях – студии (11,2%) и трёхкомнатные квартиры (11,2%). Средняя площадь составляет 49,1 кв. метра.
Средневзвешенная цена (СВЦ) – 123,1 тыс. руб. при цене квартиры от 2,7 млн до 39,6 млн рублей.
Самая дешёвая квартира в Ижевске (Ленинский район) – студия 26,6 кв. м по цене 2,7 млн руб., срок сдачи ЖК – второй квартал 2027 года. Самая дорогая (Октябрьский район) – четырёхкомнатная квартира площадью 206 кв. м по цене 39,6 млн руб., срок сдачи – четвёртый квартал 2028 года.
Александр БОТНИКОВ, учредитель агентства недвижимости «Этажи», Ижевск
– Рынок коммерческой недвижимости в Ижевске имеет две ключевые характеристики – это острый дефицит качественных площадей и устойчивый рост арендных ставок. Такая ситуация сложилась из-за дисбаланса между спросом бизнеса на современные помещения и ограниченным предложением на рынке.
Дефицит наблюдается по всем основным видам коммерческой недвижимости. Если рассматривать офисный сегмент, с этим у нас в принципе большая проблема, есть существенный недостаток современных помещений классов А и В. Если в городе и есть единичные хорошие и даже премиальные локации, то по ценам они сопоставимы с московскими (порядка 350 тыс. руб. за кв. м).
Большой спрос мы видим на складские помещения в черте города, особенно формата dark store* (тёплые мини-склады для онлайн-продаж и пунктов выдачи заказов). Электронная коммерция развивается, требуется немалое число складских объектов для покрытия спроса.
Также развивается сеть розничных магазинов типа «Пятёрочка», «Магнит», «Монетка», но их экспансия замедляется из-за высокой стоимости аренды, определённых вопросов с исчерпыванием потенциала рынка. Если раньше при относительно невысокой арендной плате они открывались в различных локациях, то теперь делают ставку на места с высоким трафиком, стараются выйти на первую линию. Ритейлеры конкурируют за лучшие площадки, часто переезжая в более проходные места, даже если это выливается в соседство с прямыми конкурентами.
В топе по популярности у бизнеса, арендующего площади, – крупные торговые центры с наличием парковок, небольшие офисные помещения в 60–70 кв. м в центральной части города. Если объект находится в хорошей локации, даёт возможность взять в аренду небольшие «квадраты», имеет собственную парковку, он априори популярен у арендаторов. Пример – многофункциональный центр «Море». Несмотря на то, что он ещё не введён в эксплуатацию, площади под коммерцию уже забронированы.
Что касается крупных площадей от 1000 кв. м, они теряют привлекательность из-за двукратного роста арендных ставок – с 600–700 руб. за «квадрат» как было ещё недавно, до 1000–1200 руб. в текущем периоде.
Рынок остаётся дисбалансированным, и бизнес вынужден адаптироваться – арендовать квартиры, строить частные офисы или уходить в онлайн. Однозначно необходимы новые проекты с грамотной инфраструктурой, реновация существующих. И главное – поддержка в решении вопроса со стороны города.
Михаил РОМАШОВ, генеральный директор сети индустриальных парков «Развитие», Ижевск
– Промышленное строительство в Удмуртии развивается под влиянием нескольких факторов. В связи с высокой ключевой ставкой мы видим охлаждение рынка – стало сложно заимствовать денежные средства. Ставки по кредитам сейчас достигают 22–30% годовых. При таких условиях стоимость аренды увеличивается до 2,3–2,8 тыс. руб. за кв. метр. Такая ставка неприемлема для рынка.
Если говорить о требованиях заказчиков к промышленным объектам, можно отметить, что всё снова возвращается к одному критерию – низкая цена, в кризисной ситуации это основное.
Сейчас сложно давать оценку того, какие виды объектов – индустриальные, промышленные парки, логистические центры и др. – наиболее востребованы. Пока спроса не видим. Скорее всего, по истечении года или двух лет появится отложенный спрос в секторах, которые будут восстанавливаться за счёт более активного потребительского поведения.
В перспективе, считаю, будут востребованы площадки с развитой инфраструктурой, включая подведённые коммуникации.
Александра АВЕРИНА, директор Департамента развития и Отдела маркетинга Межотраслевой ассоциации СРО «Перспектива», Москва
– Текущее состояние строительной отрасли можно охарактеризовать как период адаптации к новым экономическим реалиям. После ажиотажного спроса, подогретого льготной ипотекой и госпрограммами, рынок вынужден возвращаться к более сбалансированному состоянию. Переживания по этому поводу вполне очевидны, однако говорить о полноценном кризисе преждевременно. Скорее, мы наблюдаем фазу коррекции, когда и застройщики, и покупатели переосмысливают стратегии.
В России сейчас наблюдается замедление динамики продаж на рынке жилищного строительства, однако вывод новых объектов продолжается, хотя и более умеренными темпами. Застройщики проявляют осторожность, анализируя текущий спрос. Помимо прочего, тенденция к расширению территориального влияния локальных компаний продолжает набирать обороты.
Господдержка отрасли не всегда способна разрешить возникающие трудности. Так или иначе, в сложившейся ситуации она должна носить точечный характер. Если мы рассматриваем подъём за счёт увеличения спроса, то, во-первых, важно стимулировать его не с помощью массовых льготных программ, а через поддержку отдельных категорий граждан. Во-вторых, необходимо способствовать развитию инфраструктуры и созданию благоприятного инвестклимата.
Что касается непосредственно прямой поддержки, то здесь тоже приоритетным должно стать точечное субсидирование, направленное на стимулирование конкретных, перспективных проектов, особенно в отдельных регионах. Согласно заявлениям президента Национального объединения строителей, масштабных программ, подобных тем, что реализовывались в 2022 году, ждать не стоит. Однако предлагаемая целевая поддержка проектного финансирования, в частности, субсидирование процентных ставок на определённый период, может стать вполне эффективным инструментом.
Текущие рыночные ставки, формирующиеся на уровне ключевой ставки ЦБ плюс 5–6%, делают многие проекты экономически нецелесообразными. В таком случае субсидирование способно компенсировать значительную часть процентной нагрузки.
Андрей ОПАРИН, генеральный директор ремонтно-строительной компании «Реновель», Москва
– Рынок строительных материалов демонстрирует рост, несмотря на внешние вызовы. Ключевые факторы развития: господдержка (например, льготные кредиты для производителей), рост спроса на жильё и инфраструктурные проекты.
Импортозамещение остаётся важным трендом, однако в сегменте высокотехнологичных решений (в частности, полимерные мембраны, smart-материалы) зависимость от импорта ещё сохраняется.
Скорость строительства и энергоэффективность – одни из главных драйверов изменений сегодня. Заметен спрос на композитные материалы (например, стеклопластиковая арматура), «зелёные» решения (тёплая керамика, рециклированные утеплители), 3D-печать (использование бетонных смесей для печати конструкций).
Растёт спрос на экоматериалы, но их доля пока мала (5-7% рынка) из-за высокой стоимости (в среднем на 20–40% дороже традиционных), дефицита сырья, недостатка сертифицированных поставщиков. Производители активно адаптируются: появляются новые линии по выпуску биоразлагаемых утеплителей, низкоуглеродного бетона. Однако для массового перехода нужны меры господдержки, например, налоговые льготы для «зелёных» проектов.
При этом очевидно: в ближайшие пять лет мы увидим более массовый переход на экологичные виды материалов, развитие умных строительных решений. Компании, которые смогут вовремя адаптировать свои линейки под эти тренды, получат серьёзное конкурентное преимущество.
По нашим оценкам, «зелёный» сегмент в ближайшие 3–5 лет будет расти, особенно что касается премиального жилья, коммерческих объектов, проектов по госзаказам. Уже сейчас крупные девелоперы включают экоматериалы в свои проекты, чтобы соответствовать ESG-стандартам.
Александр САЛОВ, генеральный директор завода ВКБлок, Сергиев Посад
– Фаза бума для строительного рынка закончилась в 2023 году, стабилизации – в первой половине 2024 года, после этого началась стагнация, продолжающаяся сегодня. Данная ситуация существенно влияет в том числе на рынок строительных материалов. Объёмы складских запасов у производителей достаточно велики, спрос уменьшился, за снижением спроса последовало снижение цен по ряду позиций.
Ряд производителей стройматериалов связывают свои ожидания в текущем году с нацпроектом «Инфраструктура для жизни». Нацпроект, безусловно, масштабный и интересный, но полагаться на него, как на главное ожидание года, я бы не стал. Хотя, как любой другой проект, способный дать оживление строительной отрасли, он также положительно повлияет и на производителей стройматериалов.
На объёмы производства в этом сегменте также позитивно влияет активность развития индивидуального жилищного строительства. В некоторых регионах данный вид застройки является ключевым.
Возможен ли в ближайшей перспективе дефицит материалов из-за ограниченных производственных мощностей (высокая ставка ЦБ затрудняет открытие новых производств и модернизацию существующих)? Не думаю, что в обозримом будущем мы увидим дефицит, даже несмотря на высокую ключевую ставку.
*дарк стор
