На первичном рынке недвижимости Удмуртии заметен ощутимый рост цен. В то же время наметился тренд к увеличению площадей квартир в новостройках и предложению всё более качественного жилья. Участники рынка считают, что обе эти тенденции продолжат своё развитие. Как введение проектного финансирования изменит отрасль?
По данным Министерства строительства, ЖКХ и энергетики УР, в 2018 году ввод жилья в Удмуртии составил 717 тыс. кв. метров. Это на 60 тыс. «квадратов» больше, чем в 2017-м. На 1 мая 2019 года в регионе 61 застройщик возводит 99 многоквартирных домов общей площадью более 1,3 млн кв. м жилья.
Только в 2018 году было выдано 77 разрешений на строительство МКД общей площадью 828 тыс. «квадратов». Также за прошлый год на 30% – до 30 млрд руб. – вырос объём ипотечного кредитования.
Все эти показатели говорят о росте жилищного строительства. Однако приближается «час икс» – переход отрасли на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. В преддверии этой даты в Ижевске прошли встречи представителей органов власти, застройщиков и крупнейших финансовых учреждений, допущенных к банковскому сопровождению девелоперов и открытию эскроу-счетов.
«В Удмуртии заключено 6700 договоров долевого участия, – отмечает председатель правительства УР Ярослав Семёнов. – Мы крайне заинтересованы, чтобы все застройщики, которые будут переходить на новые механизмы работы, чётко понимали их суть. Специализированные банки – таких у нас в республике десять – выдают проектный кредит застройщику. Участник долевого строительства направляет деньги в банк. Таким образом, для граждан существует 100%-ная гарантия возврата средств при неисполнении застройщиком своих обязательств по строительству».
Изменения в законодательстве распространяются на дома, степень готовности которых меньше 30% и по договорам долевого строительства продано меньше 10% от общего объёма строящегося жилья.
По старым правилам в Удмуртии достроят 57 домов. Застройщикам ещё 42-х придётся заключить кредитные договоры с банком. Из них по четырём проектам (шесть домов) такие документы уже подписаны. По 21 проекту (24 дома) застройщиками поданы заявки на рассмотрение в банки, по ним заключено 696 договоров долевого участия, вероятность получения кредитов не вызывает сомнений. По остальным проектам рассматривается вопрос расторжения договоров долевого участия.
Подушка безопасности
Рынок недвижимости, кажется, уже начал реагировать на изменения. По данным Удмуртстата, в I квартале 2019 года средняя цена одного квадратного метра общей площади жилых помещений на первичном рынке составила 48,8 тыс. руб., по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличившись на 6,7%. Сейчас по стоимости жилья в новостройках республика занимает пятое место в Приволжском федеральном округе. Анализ объявлений на специализированных сайтах показывает, что квартиры в некоторых строящихся домах с привлекательной локацией и высоким качеством проекта подорожали ещё больше, если сравнивать со стоимостью подобных объектов в прошлом году. Так, если в 2018 году студию площадью 30–32 кв. м в Октябрьском районе можно было купить за 1,55 млн руб., то сейчас стоимость подобного объекта начинается от 1,7–1,8 миллиона.
Чем объясняется рост цен и какие явления его сопровождают?
Марат Касимов, руководитель службы маркетинга компании «КОМОС-Строй»:
– Основной целью законодателя в реформе рынка первичной недвижимости была заявлена защита прав дольщиков. Делать это было решено через реализацию стратегии полного контроля движения средств, поступающих от долевых инвесторов. Для этого и были введены эскроу-счета, на которых аккумулируются деньги от дольщиков.
В этой схеме есть два ключевых момента, влияющих на рост стоимости жилья. Во-первых, деньги, поступающие от дольщиков, лежат на эскроу-счёте без движения два-три года. На них не начисляются проценты, они дешевеют в соответствии с темпами инфляции. Рассчитывая себестоимость строительства, застройщик теперь вынужден закладывать и инфляционные издержки, а это 4–5% в год, или 12–15% на весь период строительства. То есть себестоимость проекта увеличивается на 15%.
Во-вторых, до сдачи дом строится на кредитные средства, на которые, в свою очередь, начисляется процент. А это в лучшем случае от 12–15% годовых. Получается, за весь период строительства себестоимость увеличивается ещё на 30–40% с учётом сроков получения кредита.
Таким образом, себестоимость строительства уже выросла более чем на 50%, и это без учёта роста НДС, стоимости материалов и услуг. При этом средняя цена реализации, по данным Удмуртстата, увеличилась всего на 6%. Ножницы «цена реализации/себестоимость» сомкнулись. Все вновь запускаемые по новым правилам проекты внезапно оказались если не убыточными, то лишёнными экономического смысла.
Александр Шишкин, руководитель службы маркетинга и реализации недвижимости ГК «АССО-Строй»:
— В прошлом году ожидания роста цен на недвижимость подогрели спрос. Были раскуплены почти все предлагаемые квартиры, и этот процесс продолжается до сих пор, пусть и в меньших масштабах. В свою очередь, застройщики, не дожидаясь вступления в силу изменений, вывели на рынок максимум проектов.
Сейчас идёт некий переходный период, когда девелоперы выходят из относительной зоны комфорта и учатся жить по новым правилам. К слову, новации до сих пор вызывают множество вопросов, и на некоторые из них затрудняются ответить даже компетентные органы власти. В таких условиях остаться на рынке получится далеко не у всех застройщиков: ряд небольших компаний рано или поздно будут вынуждены прекратить свою деятельность.
С момента анонсирования новых правил цены на первичном рынке выросли уже минимум на 15%, а реальная средняя цена квадратного метра превысила 50 тысяч рублей. Какое-то время этому росту способствовало снижение процентных ставок по ипотеке, но в последние полгода они только растут, а цены на первичном рынке не снижаются. Поддерживающим фактором как раз является ожидание 1 июля. Опытные застройщики уже внесли корректировки в свои финансовые модели с учётом новых издержек и понимают, что продажи ниже текущего уровня цен ставят под угрозу реализацию проекта в целом.
Егор Тетерлев, директор ООО «Солнечное» (входит в ГК «Римский квадрат»):
– У ряда застройщиков стоимость квадратного метра в последних объектах выросла на 15%. Мы тоже заложили эту цифру в стоимость жилья с начала реализации. На увеличение цены повлияло как введение проектного финансирования, так и повышение НДС с 18 до 20%. Последнее даёт мультипликативный эффект, поскольку влияет на стоимость материалов, работ, грузоперевозок, а в итоге приводит к повышению себестоимости строительства.
Кроме того, даже если застройщик получил одобрение банка на использование кредитных средств и на открытие эскроу-счетов, закон предусматривает сложную систему начисления банковского процента. Текущий процент по кредиту рассчитывается исходя из соотношения привлечённых средств дольщиков и заёмных средств. Если это соотношение 1 к 1,5 – ставка будет минимальной (2%), 1 к 1 – от 6 до 9%. Если продаж нет, ставка максимальная – 14–16%. Она может меняться каждый месяц и зависеть от множества факторов. Например, в мае застройщик закупил лифты, расходы увеличились – ставка растёт, в июне продал больше квартир – уменьшается. В итоге общую стоимость пользования заёмными средствами, как и себестоимость строительного проекта через два года, просчитать крайне сложно.
В такой ситуации застройщик будет опасаться любых потрясений, которые могут отразиться на рыночной конъюнктуре и спросе. Повышение цен – попытка накопить средства, чтобы справиться с будущими стрессами.
Кирилл Тарнопович, директор агентства недвижимости «Ракета»:
– Застройщики, которые начинают продажи квартир в новых домах, уже ставят цены с учётом роста издержек, создают «подушку безопасности». Существует прогноз, что цены будут плавно расти в течение всего 2019 года и к его концу поднимутся на 20%.
Одних покупателей введение эскроу-счетов стимулирует быстрее купить квартиру, чтобы успеть до роста цен. Другие клиенты, которые приобрели первичное жильё раньше, наоборот, планируют продать его после удорожания.
Думаю, постепенно рынок адаптируется к изменениям. Сейчас цены на квартиры в новостройках шокируют, но через полгода будут восприниматься как норма.
Стоит отметить, что на этот раз ипотека мало влияет на общую картину. Раньше, когда повышалась ключевая ставка регулятора и, соответственно, проценты по кредитам, застройщики стремились сглаживать эту тенденцию, запускали различные акции и спецпредложения. Сейчас этого не произошло. Девелоперы просто рассчитывают, что клиенты привыкнут к новым условиям.
Больше и лучше
Изменения коснулись не только предложения, но и спроса. По словам Марата Касимова, с рынка вымывается сегмент «первое жильё» – студии и однокомнатные квартиры. Это связано с демографическим провалом начала 90-х – покупателей 20–30 лет стало меньше. Также сказывается отрицательный миграционный баланс, в том числе Удмуртию покидают молодые кадры.
Похожие наблюдения у директора ООО «АС-Проект» Елены Шикаловой: «Судя по заказам проектов в нашей компании, два-три года назад были востребованы объекты меньшей квадратуры. Часто они играли роль временного жилья, которое люди могли себе позволить. Вплоть до того, что семья из трёх человек покупала однокомнатную квартиру, чтобы съехать от родителей. Однако в последнее время мы разрабатываем проекты домов с квартирами достаточно комфортной планировки для семьи из двух-четырёх человек – со спальней, гостиной, детской. Новым трендом стали двух-трёхкомнатные квартиры с гостиными-кухнями по западному типу площадью от 14 до 20 кв. метров. Чувствуется, что в семьях подрастают дети, которые родились во время демографического бума 2010-х, поэтому спросом пользуются квартиры большей площади».
Но всё же, по мнению Александра Шишкина, рост стоимости квадратного метра и подорожавшая ипотека уже оказывают влияние на платежеспособный спрос и изменяют подход к эргономике жилого пространства. «Предугадывая эту ситуацию, мы запустили новый формат планировок profit-класса, – поясняет эксперт. – Они похожи на уже известный smart (квартиры с объединенной кухней-гостиной), но меньшей площади, без лишних «квадратов». А те, кому необходима вспомогательная площадь, могут докупить ее в виде кладовой прямо на этаже. При этом формат благоустройства и мест общего пользования соответствует классу «комфорт» и выше. Время показало, что решение о проектировании именно таких квартир было абсолютно верным: profit-класс стал «хитом продаж» в нашей линейке».
Елена Шикалова также отмечает растущее качество дизайн-проектов придомовой территории. Передовые девелоперы начинают реализовывать популярную в мегаполисах концепцию многофункционального трансформируемого пространства для отдыха и досуга для представителей разновозрастных групп.
Благодаря высокой конкуренции на рынке новостроек покупатели становятся всё более искушёнными, полагает Егор Тетерлев: «Они сравнивают цену, качество, характеристики жилья, оценивают множество факторов – от класса окон до наличия кладовой и колясочной. Новосёлы хотят жить с комфортом и поэтому после сдачи дома активно работают с управляющей компанией: нанимают консьержа, предъявляют требования к содержанию мест общего пользования, борются с несанкционированной рекламой. Более того – люди становятся более ответственными, самоорганизуются для решения общих проблем, создают группы в соцсетях и мессенджерах. Недавно проект «Вернём реки городу» показал, что многие обеспокоены состоянием окружающей среды и готовы трудиться, чтобы сделать окружающее пространство лучше».
717 тыс. кв. м – ввод жилья в Удмуртии в 2018 году. Это на 60 тыс. кв. м больше, чем в 2017-м
61 застройщик возводит в регионе 99 многоквартирных домов общей площадью более 1,3 млн кв. м жилья (на 1 мая 2019 года)
77 разрешений на строительство МКД общей площадью 828 тыс. кв. м выдано в 2018 году
57 домов достроят по старым правилам, 42 придётся возводить по новым
48,8 тыс. руб. – цена квадратного метра на первичном рынке в I квартале 2019 года (рост за год на 6,7%)
Режим ожидания
Участники рынка видят несколько сценариев развития событий. Один – застройщики завершают объекты, которые строятся по старым правилам, не запускают новые и ждут хороших новостей для возобновления деятельности. Объём предложения снижается, спрос сохраняется на прежнем уровне, цены растут.
Другой вариант – волевым решением они запускают на рынок новые проекты и выставляют цены в соответствии с увеличившимися издержками. Для жилья среднего класса такой ценник может превысить отметку в 70 тыс. руб. за «квадрат». Поскольку покупателей, готовых платить такую цену за квартиру в новостройке Ижевска, немного, рынок опять же сократится.
Удорожание первичного жилья может активизировать переток спроса на вторичное, считает Кирилл Тарнопович. Частные владельцы квартир не сразу сориентируются в изменениях конъюнктуры рынка. Скорее всего, несколько месяцев будет сохраняться разрыв в стоимости квадратного метра на «первичке» и «вторичке», которым захотят воспользоваться покупатели.
По наблюдениям Елены Шикаловой, застройщики вошли в режим ожидания: «Девелоперы создали достаточно большой задел новых проектов, которые надо осваивать. Затем ситуация на строительном рынке будет зависеть от платёжеспособного спроса. Думаю, в любом случае нас ожидает период спада, рост конкуренции. Более уверенно себя будут чувствовать высокопрофессиональные команды, готовые дать застройщику оптимизацию себестоимости строительства уже на стадии проектирования».
