Одной из наиболее пострадавших в ходе ограничительных мероприятий в период коронавирусной инфекции отраслей оказалась торговля. В кризисной ситуации и торговый бизнес, арендовавший площади, и владельцы помещений коммерческой недвижимости. Как пандемия повлияла на отрасль и что изменится после этого в тенденциях развития этого рынка разбирались наши эксперты.

Елена Иванкина, зав. кафедрой «Менеджмент недвижимости» ФРТ ИОМ РАНХиГС, д. э. н., профессор:
— В 2020 году должны были ввести 1,3 млн кв. м новых торговых площадей. А всего в нашей стране имеется 7000 торговых центров (в Москве — 200).

Из-за снижения цен на нефть и роста курса валют произошёл рост цен на импорт, а эпидемия привела к закрытию торговых площадей. Без работы у людей нет доходов, нет возможности платить по кредитам. Трудная ситуация и у собственников бизнеса — владельцев торговых центров. Их бизнес в значительной степени закредитован; даже те, кто ввёл в действие торговые центры в 2010 году, имеет многомиллионный пул кредитов. Необходимо принять систему государственной поддержки коммерческой недвижимости на период пандемии и время выхода из неё для восстановления бизнеса, иначе потери составят 1,35 трлн рублей.

Принятый закон о возможности прекращения договоров аренды для малого и среднего бизнеса и система выплат должны сыграть положительную роль для арендаторов. Однако принятие этого закона не решает все вопросы отношений арендаторов и арендодателей. Право прекращения договоров аренды предоставляется тем арендаторам, которым отказали в скидке на арендную плату. Как правило, скидки предоставлялись, но некоторые собственники, особенно крупные, отказывали в этом. А если скидка составляла всего 5%, то может ли арендатор разорвать договор аренды? Это может решить только правоприменительной практика, решений которой надо ждать в будущем.

Пакет принятых, допустим, в Москве мер позволит передохнуть арендодателям (выдача грантов на сумму 15,3 млрд руб. для 6500 предпринимателей). В будущем торговля может восстановить свои возможности, но для этого потребуется время.

В любом случае ситуация остаётся напряженной. Развитие интернет-торговли, подхлёстнутое эпидемией, банкротство малых и средних торговых предприятий могут привести к снижению потока покупателей в торговых центрах. Пока рано строить прогнозы в цифрах, необходимо увидеть и обобщить показатели развития торговли. Но ясно, что изменения коснутся всех объектов коммерческой недвижимости.

Сыдып Бальдруев, историк, аспирант РАНХиГС:
— Спрос на коммерческую недвижимость в стране всегда исторически был высок и в перспективе останется таким же высоким. Связано это с уровнем управления бизнес-процессами в стране, качеством менеджеров, управляющих процессом.

По традиции, руководитель в организации должен носиться по всему офису, судорожно решая текущие проблемы, гася своими командами начинающиеся «пожары». Большинство руководителей попросту не имеет компетенций для управления удалёнными сотрудниками и, более того, не доверяет им, думая, чем занимается человек, которого он не видит перед собой. Умение управлять людьми — сложный процесс.

Также большинству сотрудников физически и психологически тяжко работать вне офиса. Не каждый сможет самостоятельно выстроить тайм-менеджмент и следовать ему. И не все вообще представляют день без похода в офис, начальства, коллег, размеренного графика, который сформировали за тебя. Из-за этих и другие причин многое вернётся на круги своя.

Резюмируя, заявляю: мы достаточно консервативная страна для того чтобы формы организации бизнеса изменились резко и бесповоротно. Тяга к офисам у нас останется, думаю, надолго.

Торговые центры также будут магнитом для населения, ибо это розница. Розничная торговля с момента её появления, хотя и прошло много лет, не претерпела особых изменений. Для множества людей торговый центр — это не только место, где можно купить вещи, это и место социализации, встреч, общения. Не забывайте также о людях, которые любят своим взглядом выбрать товар, пощупать его, а не вскрывать тюки, принесённые курьером. Безусловно, многие перейдут в онлайн-покупки, особенно джентрифицированные жители больших городов, для которых важно время. Но хоронить торговые центры рано, потому как за многотысячелетнею историю розница пережила чуму, холеру, испанский тиф. Переживёт и коронавирусную истерию.

Олег Богданов, ведущий аналитик QBF:
— Распространение коронавирусной инфекции привело к кризисным явлениям на рынке коммерческой недвижимости. Большинство компаний в конце марта приостановили деятельность или перешли на дистанционную работу. В сложившихся условиях арендаторы просят владельцев деловых центров о послаблении условий договоров или вообще отказываются от помещений. В частности, в конце апреля эксперты Национальной Ассоциации офисных операторов и коворкингов заявили, что падение спроса на услуги коворкинга достигло 95%.

Безусловно, после снятия ограничений, связанных с пандемией, спрос на аренду коммерческой недвижимости начнёт восстанавливаться. При этом не все компании вернутся к тому режиму, в котором функционировали до начала кризиса, поэтому падение спроса на офисную недвижимость неизбежно. К концу 2020 года рост доли свободных офисных помещений в Москве может составить 10–12%, чуть меньше – 8–10% – соответствующий показатель будет в Санкт-Петербурге.

Сокращение спроса неизбежно приведёт к трансформации офисной недвижимости: владельцы бизнес-центров будут искать новые форматы, способные вновь привлечь предпринимателей к общественно доступным пространствам. Сейчас трудно сказать, за какими офисами будущее. Некоторые мои коллеги предполагают, что нормы социального дистанцирования заставят нас отказаться от open space. Вероятно, дополнительные требования появятся и к инфраструктуре: в новых реалиях часть рабочих вопросов неизбежно будет решаться онлайн, поэтому существенно вырастет потребность в конференцсвязи.

В ближайшее время значительные изменения могут произойти и на рынке торговой недвижимости. Напомню, в Москве в разгар пандемии ряд площадок, например, АТЦ Москва, 75-й павильон ВДНХ, Экспоцентр на Красной Пресне были отданы под covid-госпитали. Маловероятно, что после спада заболеваемости обозначенные здания останутся в ведении здравоохранения – в слишком не подходящих для больниц районах они находятся. Вспомним хотя бы Экспоцентр, расположенный неподалеку от Белого Дома, – трудно представить себе, что в спокойное с эпидемиологической точки зрения время на его месте будет стационар. Возвращение торговой или выставочной деятельности в помещения, где лечились люди от опасной и заразной болезни, – тоже маловероятный сценарий. Скорее всего, строения будут снесены, а земля передана под застройку. Не исключено, что такая же участь ждёт и некоторые другие торговые центры.

В СМИ сейчас широко обсуждаются риски, связанные с работой крупных торговых комплексов как мест большого скопления людей. На мой взгляд, тема вышла на повестку дня неслучайно. Существуют конкретные организации, которым выгодно сформировать ТЦ плохую репутацию. Отток покупателей, поверивших в опасность торговых комплексов, способен существенно повлиять на их рентабельность. Убыточные объекты останется лишь ликвидировать, а землю, которую они занимают, передать крупным застройщикам. Думаю, как раз в их интересах и развёрнута информационная кампания, направленная на дискредитацию крупных торговых площадок.

Инна Ракитина, руководитель проектов направления «Финансы и недвижимость» AIC:
— Делая небольшой экскурс в прошлое, стоит отметить, что к 2019 году между арендаторами повысилась конкуренция на аренду офисных пространств. Многие сделки срывались, так как другие компании быстро принимали решения и заключали договоры. Было введено 365 800 кв. м офисных площадей, а это более чем в три раза выше планки 2018 года.   

В 2020-2023 годах планировался ввод в эксплуатацию 1,4 млн кв. м (из них – 1 млн кв. м – это проекты, строительство по которым не началось). На текущий момент очевидно, что конкуренция значительно снизится, и доля ввода новых арендных помещений также будет пересмотрена. 

Порядка 10-15% бизнеса закроется (больше из-за нестабильной ситуации и до пандемии). Освободившиеся офисы могут занять бизнесы, которые планировали открываться до пандемии, но сохранили стабильность и ждали своей очереди. Возможно, торговые центры начнут думать над привлечением более платежеспособной аудитории, предлагая новые виды услуг.

Задумаются и над улучшением клиентского сервиса. Если в стабильный период этому уделяли меньше внимания, сейчас для потенциального покупателя с меньшим количеством средств на счету всё больше важны сервис и эмоции.

Большой процент посетителей ТЦ в больших городах заинтересованы в развлечениях. В период одного-двух месяцев после карантина люди, конечно, будут более осторожными, но затем вернутся к проведению своих выходных в ТЦ всей семьей.

Важно понимать, что средний чек покупателя значительно снизится, люди станут меньше тратить, к примеру, на одежду, обувь, плюс значительная часть этого бизнеса уйдёт в онлайн. А вот желание проводить свой досуг с развлечениями, как уже отмечено, не исчезнет. Поэтому, вероятнее всего, концепции развития ТЦ будут пересмотрены в сторону развлекательного сервиса, а не развития линейки товаров.   

Бизнесы, которые не присутствовали ранее в «онлайне», активно начнут работать в этом направлении с привлечением площадок для продвижения. Те, у кого онлайн-бизнес налажен, будут анализировать ситуацию и принимать решения о дальнейшем развитии.

Что касается более детальной информации по торговым центрам, они потеряли до 90% доходов за месяц простоя. Очевидно, что восстановление будет проходить долго, первые изменения к лучшему произойдут ближе к концу 2020 года. Если говорить о конкретных данных, то в связи со сложившейся ситуацией возникает реальный риск дефолта перед банками на сумму около 1 трлн рублей. Эта ситуация вполне может привести к активной смене владельцев ТЦ. Важно при этом, кто именно будет руководить процессами в период трансформации – управляющие люди от банка, текущая команда торгового центра и т. д. От этого напрямую зависят пути выхода из сложившейся ситуации и дальнейшее развитие бизнеса.

Несколько слов – о новых форматах, которые могут стать востребованными. Возможно более активное развитие гибких рабочих пространств – коворкингов. Если ранее коворкинги арендовали на время первых этапов организации собственного бизнеса (без вложений в отделку, мебель, техническое оснащение), сейчас они вполне могут стать основным офисом.

Конечно, будут активно развиваться онлайн-витрины, особенно если специфика бизнеса позволяет перевести всё или большую часть процессов в онлайн. Какие это бизнесы? В первую очередь, людям нужен быстрый доступ к товарам и услугам первой необходимости: продукты питания, средства гигиены и косметика, бытовая химия, онлайн-диагностика здоровья и доставка лекарств, одежда. А также к товарам и услугам, обеспечивающим комфортное существование и саморазвитие в домашних условиях: спортивный инвентарь, техника для дома (вентиляторы, увлажнители, светильники и пр.), техника, которая позволяет работать из дома (мониторы, принтеры и пр.), товары для развлечений (приставки, звуковое оборудование), онлайн-сервисы для обучения и общения и, наконец, эффективная организация бизнес-процессов онлайн (бухгалтерия, удалённые продажи, финансовые и юридические услуги, аутсорсинг и т. д.).  

Частичный или полный переход бизнеса на удалённую работу и дальнейшее развитие предполагают большую работу над корпоративной культурой. Нужно будет решать, в частности, такие вопросы: как сделать так, чтобы сотрудники чувствовали себя комфортно, как контролировать результаты работы, как управлять мотивацией и пр.

Промышленные технопарки нацелены на малый и средний бизнес, которые сейчас сильно пострадали. Заполненность технопарков и до кризиса не была 100%-процентной. С одной стороны, сейчас можно рассчитывать на господдержку бизнесов, но заполненность это всё-таки не обеспечит. Рост числа предпринимателей, размещающихся в технопарках, укрепление позиций самих площадок последуют за восстановлением экономики.              

Подчеркну ещё раз: вся история будет развиваться в сторону трансформации бизнесов – это развитие новых услуг, переосмысление стратегии в целом и оказания услуг в частности.

Деловая Репутация – общественно-политический журнал, ведущее деловое издание Удмуртской республики. Выпускается с 2002 года. №1 в рейтинге деловых изданий Ижевска (по данным reklama-online.ru).