Тему развития жилищно-коммунального хозяйства, поднятую в журнале с акцентом на системные изменения и новшества в отрасли, продолжают эксперты федерального уровня.
Елена ШЕРЕШОВЕЦ, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1»:
– Текущее самочувствие отрасли я бы описала так: накопленные проблемы растут быстрее, чем возможности системы их решать. И это главный вызов для ЖКХ.
На конец 2024 года 74% общей площади жилья в России обеспечено одновременно водопроводом, канализацией, отоплением, горячей водой и газом. То есть примерно четверть жилого фонда до сих пор не имеет полного набора базовых коммунальных услуг.
С инфраструктурой ситуация тоже непростая. По данным Росстата, около 43% водопроводных и почти 44% канализационных сетей требуют замены. В тепловых сетях под замену – примерно треть всей протяжённости. При этом за год фиксируются десятки тысяч аварий.
Параллельно растёт аварийный жилфонд. Если в 2015 году это было около 15 млн кв. м, то сейчас – почти 24 миллиона. И ещё один важный момент. За последние десять лет тарифы на коммунальные ресурсы выросли на 50–80%, а плата за содержание жилья – примерно на 7%. Это те деньги, из которых управляющие организации должны содержать дом.
Но достижения и определённый прогресс есть. Например, постепенно развивается цифровизация отрасли: электронные сервисы, развитие ГИС ЖКХ, цифровые инструменты для взаимодействия с жителями и органами власти.
Законодательные новшества
Вводится единый платёжный график, новые требования к отчётности управляющих организаций, необходимость формирования для каждого МКД электронного паспорта, изменения, касающиеся перерасчёта за некачественно оказанные услуги или их отсутствие, и так далее.
На мой взгляд, среди последних изменений нет какого-то одного механизма, который можно было бы назвать настоящей перезагрузкой отрасли. Скорее, мы видим точечные изменения. Это важные вещи, но они больше подстраивают систему, чем радикально её меняют. И, возможно, на данном этапе это даже правильно. Потому что главный вопрос для ЖКХ сегодня – не столько в регуляторике, сколько в экономике отрасли.
Сфера объективно недофинансирована. Где-то деньги расходуются неэффективно, где-то их просто недостаточно для нормального содержания инфраструктуры и жилого фонда. Пока этот вопрос системно не решён, любые масштабные реформы могут только усилить дисбалансы. А катастрофа никому не нужна.
В этом году ужесточатся лицензионные требования к управляющим компаниям. Какой эффект это принесёт? Любые новые требования к управляющим организациям я всегда предлагаю оценивать через простой вопрос: за счёт каких ресурсов они будут выполняться? Если добавляют новые обязанности, но при этом экономика управления домом не меняется, управляющая организация всё равно будет выполнять их «в рамках тех же денег». А это означает простую вещь: чтобы сделать что-то новое, придётся на чём-то сэкономить.
Например, если в составе того же тарифа УК обязана подготовить новый электронный паспорт дома, значит, на расходы нужно где-то найти средства. И очень часто это означает, что какие-то работы по содержанию будут просто отложены. Условно говоря, вместо покраски забора деньги уйдут на выполнение нового требования.
И тогда возникает вопрос: почувствуют ли жители реальное улучшение? Станет ли для них ценностью новый электронный паспорт дома, если во дворе не покрашен забор?
Кроме того, с 1 сентября 2026 года упразднят муниципальный жилищный контроль. Надзор в отношении муниципального жилфонда будут осуществлять органы государственного жилищного надзора. Я надеюсь, что это решение снизит административную нагрузку на управляющие организации.
Сегодня дома, где есть хотя бы одна муниципальная квартира, УК нередко проверяют сразу по нескольким направлениям – и региональный жилищный надзор, и лицензионный, и муниципальный контроль. При этом предмет проверок фактически один и тот же.
Если муниципальный контроль действительно будет исключён из системы, а надзор сосредоточится на уровне государственного жилищного надзора, проверки станут более понятными и перестанут дублировать друг друга. Для отрасли это вполне разумный шаг.
Одна из самых болезненных тем – тарифная политика. Во многих домах размер платы за содержание жилья экономически необоснован. Причём чаще всего он не завышен, как принято думать у жителей и политиков, а занижен.
На рынке регулярно появляются компании, которые начинают демпинговать. Они предлагают очень низкий размер платы, прекрасно понимая, что за такие деньги невозможно выполнять весь объём работ по содержанию дома. Люди, конечно, голосуют за более низкую плату. Им кажется, что они нашли более выгодное предложение. Но в ЖКХ дешёвое почти всегда означает недофинансированное содержание дома.
Пока на рынке есть такие игроки, добросовестным управляющим организациям очень трудно выживать. Если компания действительно собирается выполнять все обязательные работы и нормально содержать дом, она просто не может работать по демпинговому тарифу. В итоге дома годами содержатся на уровне финансирования ниже реальной потребности, и это постепенно приводит к их разрушению.
О цифровизации
Она в ЖКХ действительно идёт, но по-разному. Есть компании, которые внедряют технологии осмысленно, а есть те, которые покупают очередную программу, потому что «так модно».
Мне очень нравится сравнение: автоматизация «здорового человека» и автоматизация «курильщика». Первое – это когда компания сначала наводит порядок в своих процессах, понимает, как реально работает организация, где возникают ошибки, теряется информация, где сотрудники тратят время на рутину. И только после этого начинает внедрять цифровые инструменты, чтобы ускорить работу, снизить количество ошибок, улучшить контроль и взаимодействие с жителями.
Например, автоматизация может сильно помогать в обработке обращений жителей, работе аварийно-диспетчерской службы, учёте работ по дому, формировании отчётности, контроле финансов и задолженности. Там, где большие объёмы информации и много повторяющихся операций, цифровые решения дают результат.
Второе – когда пытаются автоматизировать бардак. Покупают систему, надеясь, что она решит проблемы компании. Но если внутри нет выстроенных процессов, никакая программа ситуацию не спасёт.
Поэтому главный смысл цифровизации, на мой взгляд, – не в технологии. Автоматизация – не самоцель. Её задача – оптимизировать бизнес-процессы и вскрыть реальные проблемы управления. И вот когда это происходит, цифровые инструменты действительно начинают приносить пользу и компании, и жителям.
Я думаю, что компании, которые к 2030 году не перейдут на современный технологический уровень, уйдут с рынка.
Ключевой вопрос ближайших лет: будет ли государство цифровизировать и реформировать всю систему целиком, начиная с себя. Если правила и требования будут одинаковыми для всех участников, отрасль сможет довольно быстро подтянуться. А если изменения будут касаться только управляющих организаций, нагрузка на систему будет только расти.
Дмитрий БОНДАРЬ, эксперт по ЖКХ, общественный деятель:
– Сегодня в сфере ЖКХ традиционные подходы сменяются новыми управленческими формами, на первый план выходят вопросы прозрачности данных и государственного контроля. Но проблемы остаются.
Оценивая отраслевые тенденции, эксперты называют в числе барьеров, препятствующих развитию ЖКХ, изношенность инфраструктуры, необходимость модернизации жилого фонда. Вероятно, главная перспектива решения проблемы износа – переход к планово-предупредительному ремонту. Это возможно реализовать через федеральное финансирование и внедрение цифровых систем мониторинга, которые позволяют планировать программы капремонта на основе актуальных данных о состоянии конструкций, без влияния человеческого фактора.
Центральный элемент отраслевой перезагрузки – нацпроект «Инфраструктура для жизни». В его составе ключевая роль отдана федеральному проекту «Модернизация коммунальной инфраструктуры», разработанному на период до 2030 года и на перспективу до 2036-го.
Основные механизмы проекта, на мой взгляд:
– Инфраструктурные бюджетные кредиты (ИБК), которые могут быть предоставлены регионам на срок не менее 15 лет по ставке 3% годовых. На эти цели уже распределено порядка 147 млрд руб. для реализации более чем 350 объектов.
– Специальные казначейские кредиты (СКК), выделяемые на реализацию масштабных инфраструктурных проектов, имеющих стратегическое значение для развития территорий.
– Инфраструктурные облигации ДОМ.РФ для привлечения частных инвестиций через выпуск облигаций с господдержкой.
ЖКХ переживает и ощутимые законодательные новшества, они касаются системы контроля и администрирования, оказывают влияние и на собственников жилья, и на игроков рынка. С 1 марта в ГИС ЖКХ вводятся электронные паспорта МКД, содержащие техническую карту здания и сведения об износе объекта. Единая форма годового отчёта обязывает УК раскрывать детальную стоимость работ и остатки средств на счетах. Такие меры, вероятно, лишат недобросовестные компании возможности скрывать нецелевые траты, а активным жильцам дадут прозрачный инструмент контроля. По данным ВЦИОМ, вовлечённость россиян в управление своими домами остаётся на низком уровне. Меры для прозрачного контроля, по моему мнению, – правильный и необходимый шаг.
Также с 1 сентября 2026 года упразднят муниципальный жилищный контроль. Согласен с экспертами, которые считают, что инициатива может решить проблему юридической путаницы и дублирования функций между местным самоуправлением и региональными ГЖН. Создание единых стандартов проверок поддерживает тренд на прозрачность отрасли.
Теперь ГЖН принимает решения о выдаче лицензий игрокам рынка напрямую, срок процедуры сокращается с 30 до 10 рабочих дней. Кстати, о лицензиях. В последнее время ведётся много разговоров об отмене лицензирования в ЖКХ. Вместо отмены государство идёт по пути ужесточения системы. С сентября 2026 года для работы на рынке УК обязана документально подтвердить наличие материально-технической базы и квалифицированного штата. Мера поможет очистить рынок от компаний-пустышек. На мой взгляд, это правильный шаг. Не исключено, что такие изменения повысят качество услуг по обслуживанию домов.
Продолжается цифровизация отрасли. Отдельный блок – искусственный интеллект. ИИ перестаёт быть модным гаджетом и может приносить реальные результаты в обслуживании и автоматизации диспетчерских служб. Анализ данных с датчиков в ряде случаев позволяет предсказывать поломки и аварии на сетях. А использование нейросетей для первичного распределения заявок способно снизить нагрузку на колл-центры.
Развитие ИИ может открывать и новые возможности для государственного контроля. Например, при анализе обращений от жителей можно организовывать автоматические проверки качества оказания услуг по содержанию и текущему ремонту, контролировать рост цен на коммунальные услуги.
Продолжает действовать мораторий на плановые проверки управляющих организаций. Мера снижает давление на отраслевой бизнес. Приоритет отдаётся профилактическим визитам и мониторингу через индикаторы риска. Это помогает устранять нарушения до возникновения аварий, не вмешиваясь в работу добросовестных УК.
Эксперты часто отмечают неразвитость института зрелого собственника, наличие менталитета «квартира моя, подъезд – не мой». С учётом новых требований к прозрачности и цифровизации будет ли что-то меняться в этом плане? Предполагаю дальнейшее развитие в сторону автоматического контроля за УК через ГИС ЖКХ. По аналогии с камерами, фиксирующими нарушения на дорогах, алгоритмы могли бы анализировать поток жалоб и запускать проверки или штрафные санкции при явных проблемах. Например, система автоматически сигнализирует Жилищной инспекции, если поступает критическое количество жалоб от собственников. Такие меры могут повысить прозрачность отрасли, а это, в свою очередь, усилит доверие людей к системе. Подобные действия, по моему мнению, способны стимулировать формирование института зрелого собственника.
