Одно из самых заметных событий ноября 2025 года в Ижевске – форум HR FM (16+), главная площадка для обсуждения вопросов управления персоналом. В числе главных хедлайнеров форума – Ильдар Хусаинов, основатель и руководитель крупнейшей в России риэлтерской компании «Этажи».
– Экономическая ситуация последнего времени сильно изменила продажи жилья, стратегии застройщиков. Что стало с рынком и какие последствия нас ждут?
– Главное – это достаточно серьёзное сокращение спроса, а также изменение его структуры: сейчас очень много жилья покупается при помощи семейной ипотеки. Это меняет и конъюнктуру запроса, например, по площади жилья и его соответствию потребностям семей с детьми. Меняется возраст покупателя, он молодеет. Очень возрастает запрос на качество продукта: когда люди имеют достаточно ограниченные ресурсы, они более требовательны.
Ещё важный момент. Сейчас, как никогда, в связи с изменением учётной ставки и откровенно дорогого кредита для застройщиков становится очень важной скорость продаж. Как результат – застройщики начинают больше платить за маркетинг, за системы продаж, их доля в себестоимости начинает занимать всё больше места. Но это объективная реальность высоких учётных ставок.
– Как девелоперы отреагировали на изменения, нашли ли варианты удовлетворить спрос клиента в новых условиях?
– Застройщики, как ни странно, сокращают объёмы квадратного метра. Хотя я лично ожидал другой стратегии. Также они придумывают новые рассрочки, субсидии. Начинают строить в более отдаленных локациях, чтобы обеспечить более дешевую стоимость метра. Некоторые в последнее время стали даже откровенно жертвовать качеством продукта, делать более дешевый товар, который сможет пользоваться спросом. Тем не менее, выход на новые объекты уменьшается, за последние полгода практически на 30−40%, что говорит о серьёзных проблемах.
– Ощутил ли кризис рынок вторичного жилья?
– Конечно. Учитывая, что для этого типа жилья средняя рыночная ставка ипотеки больше 20%, а для «первички» есть варианты со ставкой даже в 6%, то это уже практически нечестная конкуренция. Как результат, рынок сильно сместился в сторону первичного жилья, «вторичка» серьёзно просела. Цена квадратного метра в этом сегменте растёт ниже инфляции, летом вообще наблюдался легкий отрицательный тренд цен на вторичное жильё.
Особенности имеет рынок дальневосточных регионов. Здесь мало строили в 2000-х и 2010-х годах, хорошей «вторички» мало, поэтому есть реальный дефицит жилья. Спрос большой, и здесь цены взвинчены. Отдельная история – у Москвы и Санкт-Петербурга, где меньшая доля господдержки в структуре сделок. Рынок здесь перестроился на наличные расчёты и за счёт этих сделок удерживается от обвального падения.
– Для кого и почему вторичный рынок становится более предпочтительным?
– У вторичного жилья, на самом деле, есть много преимуществ. Заезжать можно сразу, не надо делать ремонт. «Первичка» – это, как правило, всегда ремонт. Отсюда ещё один фактор – все соседи два года не будут делать ремонт и долбить всё, что можно долбить.
Следующий момент. «Вторичка» – это районы с обжитой инфраструктурой, там есть школы, детские сады, магазины. Ещё из положительного: если вы берёте квартиру под сдачу в аренду, здесь низкая конкуренция. В новом жилье очень много квартир сразу же сдают. Во «вторичке» и более разнообразный выбор, потому что стройка всё-таки идёт в определённых районах, а «вторичка» есть везде.
В малых городах, где очень мало строится, со «вторичкой» всё хорошо, там этот рынок живёт. Мы по сети наших агентств в малых городах видим, как они в кризис прекрасно себя чувствуют, потому что всё перешло на «вторичку».
– Принято больше говорить про то, как ситуация изменила рынок многоквартирного жилья. А что сегодня в сегменте ИЖС?
– Сегмент ИЖС – это одна из главных болей. На мой субъективный взгляд, при переходе в этом сегменте к эскроу-счетам плавно реформировать рынок не получилось, и система посыпалась. Многие из девелоперов в связи с реформой просто не смогли выполнять обязательства.
Очень сильно повлияло резкое сокращение сельской и семейной ипотеки. Где-то девелоперы поверили, что это вечный процесс, а по факту сельская ипотека вообще перестала выдаваться, а по семейной выдачи упали в три-четыре раза резко в течение одного года, и понятно, что не все с этим справились.
Но у всего всегда есть и обратная сторона: сейчас появляются новые эффективные застройщики. Они выполняют обязательства, строят прекрасные объекты, которые улучшают инфраструктуру города, оказывают серьёзную конкуренцию многоквартирным домам. Цены в сегменте ИЖС не так сильно растут, как могли бы, именно потому, что конкуренция здесь увеличивается. Безусловно, ИЖС – это нужный формат жилья, будем надеяться, что государство улучшит нормативно-административное регулирование данного сегмента для его будущего развития.
– Сценарий жизни в собственном доме уже стал в России достаточно популярным? Разовьется ли у нас нас аналог «одноэтажной Америки»?
– В России историческая память на дачи, имения, русская душа любит это. Пандемия сильно стимулировала ценность собственного дома, свежего воздуха, независимости. Но с чем сталкиваются все эти люди: проблемы с инфраструктурой, логистикой, и даже проблемы одиночества, ведь мы – существа социальные, это важно признать.
В США я был в десятке крупных городов, и могу сказать, насколько там всё грамотно продумано. Городскому мастер-планированию (а там это горизонт 50–70 лет) у них надо учиться и учиться. К сожалению, это пока не про нас, где планирование даже на два-три года не делается, что-то строится точечно, и всё.
Многие города в России сейчас разрабатывают мастер-планы, и если это будет сделано правильно, хорошо интегрировано, как в США, я ожидаю, что и у нас будут возникать крутые проекты. Если всё сделать правильно, я уверен, загородное жильё будет таким же приоритетом, как и многоквартирные дома. Поэтому считаю, что все бизнесмены в своих долгосрочных проектах имеют право учитывать сегмент индивидуального жилья и делать на него ставку. Но нужна активная поддержка властей и грамотный подход.
