Взлёты и падения рынка недвижимости в 2020 году вызывают много вопросов о будущем девелопмента: к чему готовиться потребителю, в каком направлении двигаться застройщику, как из нестандартных ситуаций выходят европейские игроки. О системных трендах в девелопменте и о том, как им соответствует Ижевск, рассказывает сооснователь и управляющий партнёр компании «Манн, Черемных и Партнёры» Иван Черемных.
Застройщики исчезнут, и это хорошо
Сегодня мы отмечаем, что государство регулярно вводит правила, ограничивающие количество игроков на рынке девелопмента. На законодательном уровне укрупняют компании, серьёзные преференции выдаются системообразующим и градообразующим предприятиям. Подобное явление происходило ранее с банковскими системами: 10 лет назад в России было около 2500 банков. Сейчас их количество значительно уменьшилось и насчитывает менее тысячи. Основной массив операций проходит через считанное число игроков – лидеров рынка.
Такая политика обоснована тем, что крупные компании могут брать на себя и большую ответственность. Например, кроме жилья создавать ещё и городскую инфраструктуру: школы, детские сады, общественные пространства. Добавим к этому, что государству проще осуществлять контроль над меньшим количеством застройщиков (компаний, игроков), и это способствует уменьшению числа обманутых дольщиков и объектов низкого качества.
Невысокая стоимость недвижимости долго вынуждала девелоперов экономить, и это отражалось на качестве конечного продукта. Сейчас крупные компании обеспечивают рынок недвижимостью, соответствующей государственным стандартам комплексного развития территорий. Стали актуальны комплексная загородная застройка и проекты «город-сад». Подобный подход обходится дороже для покупателей, но является показателем качества и лучшей управляемости со стороны государства. Тогда как, например, «дом на парковке» теряет свою актуальность.
Тренд укрупнения компаний сказывается на структурировании отрасли девелопмента. Компании начинают делиться на три типа: «большие игроки», «партизаны», поставляющие на рынок относительно дорогой продукт отличного качества, и «мёртвые» компании, которые в скором времени закончат свою деятельность.
Ожидается, что компании, занимающиеся только фактической стройкой, уступят своё место девелоперам. Последние отличаются комплексным подходом к созданию новых и преобразованию старых объектов. У них на первом плане не строительство «голых квадратных метров», а продуманный проект с точки зрения комфортной городской среды. А сам процесс строительства – это один из этапов, к которому можно привлекать генподрядчиков.
Пример. В связи с коронавирусом люди начали массово работать из дома. Компании, поняв преимущество такого формата взаимодействия, оставили на удалённой работе от 10 до 30% сотрудников даже после завершения периода самоизоляции. Как следствие – в обустройстве дома понадобился дополнительный сценарий жизни людей, который будет способствовать работе в домашних условиях. Мы сами много раз за время самоизоляции проводили видеоконференции из дома и понимаем, что удалённая работа – это особая структура пространства. При реализации новых проектов роль играют не сами квадратные метры, а распределение полезной площади. Успешны те проекты, которые соответствуют запросу потребителей, сценариям их жизни.
Стоимость жилья будет расти, и это хорошо
Профессионализм необходим девелоперам и в тех сферах, которые раньше были чужды для подобного бизнеса. Например, сейчас компании очень сильно зависят от банков. Банки в свою очередь требуют понятные и чёткие финансовые модели, графики и управленческую отчётность. В связи с этим девелоперским компаниям приходится выстраивать с нуля качественный финансовый учёт, чем раньше занимались от силы 20% компаний.
Изменились и сроки реализации проектов. Ранее, когда застройка спонсировалась дольщиками, люди могли ждать сдачи объекта от трёх до пяти лет. Сейчас появилась потребность сокращать сроки: быстро строить и очень быстро продавать. Ряд проектов, реализующихся более 24 месяцев, могут стать убыточными для компании. Всё это привело к тому, что количество строящихся квадратных метров стало уменьшаться. И это закономерно. Несмотря на стимулирование строительства государством, очевидно, что потребность наращивать объёмы строительства жилья уже не требуется. Ситуация на рынке предполагает победу капитализма, что означает увеличение задолженности банкам.
Это длинный тренд, который давно прослеживается на рынке Европы. Например, в Берлине власти разрешают строить жилья в четыре раза меньше от существующей реальной потребности. Такой дисбаланс спроса и предложения приводит к огромному росту стоимости квадратного метра. Как следствие – новая недвижимость стоит очень дорого, а ипотечные ставки остаются минимальными. В Швеции спрос тоже в разы превышает предложение. Стоимость недвижимости настолько высокая, что банки готовы к тому, что заёмщик вернёт 50% ипотечного кредита до конца своей жизни, а оставшуюся часть будут выплачивать следующие поколения.
Россия сегодня движется по тому же самому пути – через несколько лет при очень низкой ипотечной ставке мы все будем зависеть от банков. Мы можем видеть, что стоимость квадратного метра в Ижевске за последние три года выросла на 30–40%. А если изучить тенденцию по России, то за последние полгода произошло перераспределение спроса, и недвижимость подорожала на 20%. Через пять лет ценник на жильё вырастет примерно в два раза, если не будет падения покупательской способности и роста процентов по ипотечному кредиту.
Здесь надо упомянуть один интересный момент: влияние недвижимости на экономику высокое. И рост стоимости недвижимости значительно скажется на росте экономики благодаря увеличению стоимости недвижимости. Следовательно, для роста экономики на 10% достаточно подорожания недвижимости на 20% в год. При этом количество построенных квадратных метров останется таким же, как сейчас, или даже сократится.
Укрупнение девелоперских компаний рождает и тренд на комплексное освоение территории. А рост стоимости квадратного метра увеличивает прибыль по проектам и маржинальность компаний. И если ранее строительные компании зарабатывали в основном с помощью максимально простой и высотной точечной застройки, которая обеспечивает хорошую рентабельность и получение максимального количества денег с квадратного метра, то в горизонте пяти лет есть перспектива актуальности интересных проектов с комбинированной этажностью.
Осталось очень мало доступных земельных участков, где можно было бы реализовать точечную застройку. Даже если для этих целей девелопер будет выкупать старые частные дома, как это делает «УралДомСтрой», есть большая вероятность, что каждый участок будет куплен в пять раз дороже себестоимости, что невыгодно для компании. Марк Твен говорил: «Покупайте землю, её больше не производят», и был прав.
Когда мы говорим о тенденциях в строительстве, нужно понимать, что девелоперские циклы очень длинные. То, что будет строиться через пять лет, начнут проектировать только через пару лет. То есть сейчас маржинальность квадратных метров растёт, и компании только задумываются о том, стоит ли им проектировать здания средней этажности. Тем не менее о том, что конкретные неравнодушные люди запускают процесс улучшения городов, мы можем говорить уже сейчас.
В Ижевске много классных «партизан», и это очень хорошо!
В Ижевске удивительно много сильных девелоперов – тех самых «партизан» из второй группы. Они выделяются даже на фоне ведущих российских компаний. Несмотря на то, что в столице Удмуртии невысокий ценник на недвижимость, местные предприниматели делают действительно качественное жильё с продуманной архитектурой, которая решает задачи человека. Это отражается как в планировках, так и в благоустройстве. Аналогичная недвижимость в Краснодаре, где ценник тоже в целом относительно невысокий, была бы дороже на 50–60% в сопоставимых локациях. Квартиры в ЖК, подобном Ecolife от компании «УралДомСтрой» с точки зрения этажности и благоустройства, в московских реалиях стоили бы 250–300 тыс. руб. за квадратный метр. Недвижимость, обеспеченная невысокой этажностью и тщательно проработанным благоустройством, которую реализуют в своих проектах компании «Острова», «Талан» и «Железно», справедливо может стоить 120 тыс. руб. за кв. м в любом городе-миллионнике. Для того чтобы соответствовать нынешним реалиям, предпринимателям нужно осознать самый главный тренд – тренд на высокий профессионализм девелопера и его команды.
Ижевску повезло, что продвинутых людей – владельцев строительных компаний – здесь сразу несколько. Отличительная черта удмуртских девелоперов в том, что они «сделали» себя, перенимая опыт друг друга. Потому что конкретные люди с горящими глазами делали своё дело лучше, чем все остальные. Компании начали соревноваться друг с другом, ведь когда ты хочешь победить конкурентов, то выжимаешь из себя всё, и даже немного больше. Подобная конкуренция является хорошим драйвером развития девелопмента. Но для реального улучшения городской ситуации необходим диалог государства и представителей девелопмента.
Этот диалог подразумевает двустороннее взаимодействие и нахождение общего языка. Конечно, бизнесом и городом управляют люди с разными интересами. Но если мы посмотрим, например, на Москву, то за последние несколько лет она преобразилась – стала красивой и чистой. По моим личным наблюдениям, в 2019 году перед Новым годом столица России была наряжена лучше, чем Нюрнберг или Прага. Это произошло от чёткой, последовательной политики конкретного градостроителя, который не только является хозяином для своего города, но и обладает мощным ресурсом.
Власть может наладить продуктивное взаимодействие с девелоперскими компаниями, если первые лица будут уделять особое внимание таким понятиям, как «урбанистика», «современный город», а также потребностям современного человека.
Вместе с предпринимателями необходимо наладить взаимоотношения с отделами архитектуры, где должна появиться «молодая кровь» – новые люди, которые будут замотивированы желанием проектировать город с пониманием дела и оглядкой на опыт, но не утверждая, что всё уже придумано и сделано. Архитекторские проекты задумываются сейчас, но реализуются через несколько лет, иногда десятилетий. И чем раньше мы начнём осуществлять осознанную, последовательную политику в вопросе недвижимости, тем быстрее появятся дома, формирующие облик городов, который будет благоприятно влиять и на психологию, и на деятельность, и на мышление людей, в этом городе живущих и строящих в нём своё будущее.
