Когда в прошлом году Россию, опередившую страны Европы по объёмам строительства торговых центров, упрекнули в ритейловой гигантомании, не было и мысли о том, что ТЦ может ждать будущее моллов-призраков. Как, по сути, и многие другие объекты коммерческой недвижимости. Эксперты нашего журнала попытались разобраться, будет ли после пандемии ренессанс торговых и деловых центров либо же появятся новые формы организации бизнеса – от витрин онлайн до dark store и аутлетов.
Сергей Жданов, управляющий ТЦ «Петровский», «КИТ», «Сигма»:
– Бизнес в кризис начал мигрировать к лояльным арендодателям, пандемия ещё раз доказала: обе стороны зависят друг от друга, и коммуникация необходима, как воздух. Кто-то из держателей торговых площадей, вынужденных терпеть убытки, пошёл по пути жёсткой работы с предпринимателями: не платишь – уходи. Но, думаю, в результате выиграют те владельцы ТЦ, кто смог найти компромиссные решения.
Мы выбрали второй вариант, прекрасно понимая, что если наниматель уйдёт, пострадаем и мы. Закон позволял нам предоставить отсрочку по арендным платежам, но было очевидно, что она никак не поможет бизнесу, – это лишь растягивание проблемы. Было решено снизить арендные ставки для всех наших контрагентов, причём существенно. Итоговая «цифра» устроила владельцев бизнеса.
От нас не ушёл практически никто. Да, были расторгнуты несколько договоров, но это не было связано с пандемией. Более того, в кризис мы приросли новыми клиентами, заключили дополнительные договоры. Понятно, что предприниматели идут на комфорт, понимание, лояльность со стороны «хозяина» помещений.
А вот второй волны закрытий торговые центры не переживут. Если в этот кризис ещё был какой-то запас прочности, то в новом его точно не будет – слишком сильным был удар. Тем более что финансовое бремя, в том числе налоговое, никак не снижено, например, обещают, но не дают льготы по налогу на имущество, ставки налога по кадастровой стоимости возросли по разным нашим объектам от 2 до 90%. В совокупности налоговые отчисления съедают до 50% дохода.
Если честно, мы бы были рады даже самой небольшой государственной поддержке, такой, допустим, как субсидии на зарплаты. За время простоя мы не уволили ни одного сотрудника, сохранили команду в полном объёме.
Напротив, очень порадовала ситуация с банками, которая оказалась полной противоположностью ситуации с налогами, госпомощью. Банковские структуры не стали наживаться на наших проблемах, они помогают мягче проходить непростой период, предлагают инструменты поддержки, и мы ими активно пользуемся. Без этого было бы намного сложнее, спасибо коллегам за понимание.
По поводу будущего торговых центров скажу так: не согласен с мнениями о том, что для ТЦ есть конкурент – формат онлайн. Считаю, что он не для всех. Как и не для всех бесконтактный шопинг, сервисы доставок. Люди хотят разглядывать, примерять, тактильно ощущать свою будущую покупку, общаться. Удалённо этого не сделать.
К тому же торговые центры – особые общественные пространства, «места силы» для тех, кто любит развлечения, отдых. Их мало чем можно заменить. Роллердромы, фудкорты, кинотеатры – это же всё тоже ТЦ. Мы уже сейчас видим, что посетители соскучились по «отдыху под ключ», который может предложить именно торгово-развлекательный комплекс. Трафик восстанавливается быстро.
Нельзя забывать и про банальный климатический фактор (здесь я, конечно, говорю о нашем регионе). Можно долго рассуждать о преимуществах торговых улиц, магазинах «на воздухе», более безопасных для граждан с эпидемиологической точки зрения. Но у нашего региона – свои природные условия. Холодные зимы, когда некомфортно долгое время находиться на улице, лето с непредсказуемой погодой. А в торговом центре всегда – приятный микроклимат, есть возможность покупать/отдыхать не на холоде, в жаре или под дождём.
Главное – развиваться самому этому формату. Ещё до всего произошедшего было понятно, что сейчас мало быть просто торговой галереей, набором на одной площадке определённой магазинной массы. Точно стоит двигаться в русле концентрации в ТЦ как можно большего числа услуг повседневного спроса – салонов красоты, химчисток, фитнес-залов, риелторских фирм, представителей застройщиков, страховых компаний, отделений банков и даже МФЦ.
На мой взгляд, в ближайшие, как минимум, пять-десять лет торговые центры будут по-прежнему популярны.
Григорий Ушаков, председатель совета директоров Группы компаний «Академ Парк», инвестор технопарка «Нобель»:
– Арендные отношения попали под серьёзные трансформации, однако можно прогнозировать, что офисная реальность, которой многие сулят малоперспективное будущее, будет держать свои позиции. Да, был большой откат назад, но ситуация выровняется, пусть не сразу и не до абсолютно предкризисного состояния.
Мы проводили опрос среди наших арендаторов с целью выяснить, а нужны ли современному бизнесу офисы, когда многое уходит в диджитализацию и онлайн. Ответы даже тех специалистов, которые представляют сегмент ИТ (наиболее сросшийся с высокими технологиями), показали: офисы нужны. Специалисты этой сферы отметили: удалённая работа «забирает» 30% продуктивности сотрудников. Работа на расстоянии не так эффективна, как работа непосредственно в команде, в офисной среде.
Считаю, что офисы будут по-прежнему востребованы хотя бы потому, что в глазах работодателя они составляют конкуренцию работе на дому, когда снижается контроль за персоналом, детектирование, рушатся платформы мониторинга, падает дисциплина. И офисная атмосфера зачастую лучше мотивирует к повышению производительности, её плюсы – сообщность, интеграция, командная генерация идей и их проверка.
Другой вопрос – какими должны стать эти площадки и территории, чтобы сохранить нужный уровень востребованности. Бизнесу нужны офисы, встроенные в новую реальность. Нужна коммерческая недвижимость в виде многофункциональных комплексов, технологичных деловых пространств, «умных» территорий с интеллектуальными системами. И арендодателям лучше развиваться в эту сторону, создавать прогрессивные комьюнити-площадки, центры притяжения бизнеса, аккумулирующие самые современные сервисы, инфраструктурные возможности.
Не спорю, завтрашний день – это приоритет виртуальных рабочих мест, удалённого доступа каждого сотрудника ко всем внутрикорпоративным системам, дистанционной кооперации персонала. Но пока это тема не текущего момента и далеко не каждого бизнес-сегмента.
Александр Мельников, управляющий ТЦ «ЦУМ»:
– Кризис стал тем лифтом, который отправил торговые центры на «последний этаж». И подъём будет непростым. Предстоит покрывать существенные потери, с которыми мы подошли к настоящему моменту. Они стали: первое – результатом неплатежей арендаторов (почти ни у кого из предпринимателей не оказалось «кубышки», на которую ссылались те, кто отказывал бизнесу в помощи), второе – глухоты власти к нам. Мы подписывали коллективные обращения с просьбой о налоговых смягчениях, о льготах по платежам за ресурсы, направляли письма в разные инстанции. А в ответ, как бывает всегда, – тишина. Нас поставили на режим беззвучия и ещё хуже – ожидания неизвестности.
Но мы пошли бизнесу навстречу, сократили арендные ставки, обеспечили рассрочку, принимали другие адресные меры. В итоге простои, лояльное отношение к предпринимателям (о чём не жалеем), отсутствие господдержки обернулись практически двукратным падением доходности.
Сейчас пустует порядка 20% наших арендных площадей – часть бизнеса закрылась или перешла на меньшие площади в другие локации. Чтобы начать возвращение к стабильности, прорабатываем решения, позволяющие вернуть спрос. Планируем в целом переформатировать модель работы, изменить концепцию торгового центра, перезагрузить взаимоотношения с арендаторами. Допустим, если бизнесу нужны меньшие площади, можно подумать над запросом, если есть другие посылы – будем откликаться. Думаю, скоро предприниматели увидят в нас концептуально иного игрока, а всем участникам арендной истории откроется новое лицо этой сферы.
Анастасия Кислухина, генеральный директор турагентства Anex tour, Ижевск:
– Во время пандемии большинство арендодателей шли навстречу и снижали арендную ставку, так как понимали, что деятельность вести нельзя и большинству арендаторов даже нечем платить, поскольку единственный доход – это их бизнес (а он не работает). Это что касается малого предпринимательства и сфер, которые больше всего пострадали. Хотя в самом начале закрытия ни один арендатор не хотел снижать ставки, не до конца осознавая плачевность всей ситуации.
На данный момент большинству бизнесов разрешили работать. В связи с чем арендаторы снова хотят восстановить прежние тарифы, так как запрета на работу нет. Но некоторые сферы до сих пор находятся в стадии восстановления, и работать им по-прежнему нельзя. Например, сфера туризма и гостеприимства. Да, кто-то из них работает, но с очень сильными ограничениями. Арендодатели же, в свою очередь, спасают «шкуру», так как им тоже нужно платить за коммунальные платежи и, конечно, кормить семью. Крупным ТРК и ТРЦ, например, нужно ещё платить сотрудникам, а из каких средств это делать, если всем снижать арендую ставку?
На перспективу, думаю в сентябре, если всё восстановится, большинство арендодателей вернут изначальную арендую ставку, а если пойдёт вторая волна пандемии, то половина города обзаведётся пустыми площадями. А ТРК и ТРЦ будут наполовину пусты, уже сейчас это можно наблюдать.
Выход есть, только если обе стороны будут договариваться и идти навстречу друг другу. А получается, что каждая из сторон пытается первым делом удовлетворить свои потребности. И не понятно, кто из них больше страдает. Например, туризм сейчас почти полностью парализован. Краснодарский край не спасёт большинство авиакомпаний, отелей, туроператоров и турагентств. Это капля в море.
Выход – правильная господдержка. Помочь пострадавшим отраслям нужно! Пока всё, что предлагается государством, просто «воздух». Даже кредитование под 2%, которое предлагают банки по программе господдержки, практически невозможно, как оказалось, получить. Банки затягивают процедуру рассмотрения, а потом отказывают малому предпринимательству – компании с небольшим штатом сотрудников им не интересны и не выгодны.
Получается, что помощи ждать неоткуда. И просто снижение аренды не спасёт малый бизнес. Так как есть ещё зарплата сотрудников и налоги.
В случае же с нами – пытаемся договориться с ТЦ о снижении арендной ставки до конца года, так как наши офисы находятся именно там. Но пока в ответ получили только отказ и сухое: «Вас никто не держит, хотите – съезжайте». При этом некоторые ТЦ уже год как не могут найти арендаторов.
Елена Земцова, управляющий партнёр Delta estate:
– В ближайшей перспективе нас, во-первых, может ждать сокращение количества ТЦ и, во-вторых, – увеличение доли свободных площадей. Первыми в зону риска попадают второстепенные торговые центры, в которых не представлены крупные сетевые бренды и нет продуктового ритейла, те, в которых уже до самоизоляции наблюдалось снижение трафика, и ТЦ, требующие модернизации. Мягче ситуация складывается у топовых торговых центров – за счёт стабильных сетевых арендаторов и лучших оборотов.
Если говорить о ТЦ, которые не переживут карантин и не будут открыты, наиболее правильный и простой вариант – полный снос здания и постройка на его месте другого объекта, например, в формате аутлет-деревни или жилого либо многофункционального комплекса. Большая часть зданий торговых центров, построенных в начале 2000-х, уже морально и физически устарели и требуют модернизации. С учётом их специфичности реконструкция и приспособление здания под другое использование может оказаться более затратным мероприятиям, чем постройка нового объекта.
В ТЦ, которые откроются после самоизоляции, можно прогнозировать увеличение вакантности на 20–30%. В большей степени пострадают предприниматели малого и среднего бизнеса, несетевые арендаторы. Крупные сети, такие как Zara, H&M, Mango, Gap и др., смогли поддержать продажи за счёт развитых интернет-магазинов. Но и они, скорее всего, пойдут по пути оптимизации и закроют часть наименее рентабельных точек, о чём уже заявляют некоторые fashion-операторы.
Даже после возобновления работы арендаторы вынуждены будут ещё полгода-год сокращать расходы, в том числе за счёт уменьшения арендной ставки. Связано это главным образом со снижением покупательской способности населения, поэтому сразу вернуться к товарообороту на докризисном уровне большинству магазинов не удастся. Понимая это, собственники торговых центров вынуждены будут идти им навстречу, чтобы сохранить заполняемость ТЦ, предоставлять арендные каникулы, снижать стоимость аренды. В топовых ТЦ арендные ставки всё же снизятся минимально. Не в пользу владельцев торговых центров работает и новый закон, позволяющий малому и среднему бизнесу без штрафов разрывать договоры аренды, что ранее без санкций сделать было практически невозможно.
Кроме того, нужно признать, что карантин в целом повлиял на модель потребления – многие перестроились на онлайн-покупки, в том числе продуктов питания. По этим причинам ТРЦ потеряют значительный процент покупателей. Тенденция ухода покупателей в онлайн-шопинг и сокращение доли оффлайн-покупок отмечалась давно, уже несколько лет ТРЦ теряют трафик, так как не могут конкурировать с онлайн-сервисами продаж ни удобством шопинга, ни широтой ассортимента, ни уровнем цен. В будущем торговые центры, которые переживут кризис, должны расширить своё ценностное предложение и дать людям то, что они не могут получить в онлайн-шопинге, – впечатления и эмоции. Это не только увеличение доли развлекательных операторов, но и более интересные концепции оформления ТРЦ с расширением площади общественных пространств. И одним из путей развития традиционных торговых центров может стать уход в сферу e-commerce. Крупные ТЦ начнут создавать свои онлайн-витрины, маркетплейсы и начнут обслуживать клиентов в Интернете.
Офисный сегмент после кризиса в целом перестроится, компании начнут оптимизировать свои расходы, сокращая занимаемые площади, поэтому более востребованы станут небольшие офисы, либо переезжая в бизнес-центры классом ниже. С возвращением компаний к полноценной работе начнётся пересмотр текущих договоров аренды.
Альтернативный вариант – гибкий офис с нарезкой под мини-офисы и переговорные, общей зоной для отдыха. Самоизоляция показала владельцам бизнеса, что многие вопросы можно решать в дистанционном режиме. В связи с оптимизацией рабочих пространств в ближайшее время вполне может возрасти спрос именно на гибкие решения и коворкинги. В ближайшие пять лет доля этого сегмента может достигнуть 20–25% от всего сегмента офисной недвижимости. Пока ещё такой формат более востребован у небольших компаний, но в долгосрочной перспективе появится спрос и со стороны крупных арендаторов. Арендовать места в коворкингах более выгодно за счёт отсутствия дополнительных расходов на содержание и ремонт офиса, оплату коммунальных услуг, чай/кофе для сотрудников и т. д. А при расширении штата нет необходимости искать новый офис – достаточно оплатить допместа.
Те компании, которые не смогут полностью отказаться от традиционных офисов, смогут перестроиться на комбинированную модель: переселить сотрудников в офисы на окраинах, а для официальных встреч и переговоров арендовать места в коворкингах в центре города.
Конечно, массового переезда всех компаний в коворкинги в ближайшие месяцы не случится – их пока ещё недостаточно, а таких, которые могут вместить крупного арендатора, – единицы. Кроме того, этот сегмент с началом самоизоляции одним из первых ощутил на себе последствия – они все быстро опустели. В ситуации эпидемии, когда существенно ограничены перемещения людей, такие форматы испытывают самые большие трудности. Тем не менее, после стабилизации ситуации сегмент гибких офисов и коворкинги будут расти. И следующим этапом развития станет их открытие в спальных районах. Не у всех есть возможность работать дома, а такие коворкинги в шаговой доступности станут отличным решением для тех, кто продолжит работать на «удалёнке».
Ирина Лой, директор по развитию CRM-системы «Простой бизнес»:
– По результатам нашего опроса, 16% российских компаний планирует отказаться от офисов после пандемии. Большая часть опрошенных (57%) полностью или частично перешли в карантинный период на «удалёнку». Намерены использовать такой формат в будущем 20%. Частично использовали дистанционные технологии работы 27% респондентов.
По итогам опроса мы сделали вывод: 70% компаний надеются восстановиться после кризиса. При этом IT-сфера стала отраслью, которой даже в кризис удалось увеличить число клиентов.
На вопрос: «Планируете ли вы отказаться от офиса и сократить затраты на его аренду в дальнейшем?» 62% респондентов ответили: «Нет». В то же время 16% опрошенных компаний рассматривают для себя возможность отказа от офиса в будущем. 22% организаций ещё не приняли решение.
Среди тех, кто может отказаться от офиса: торговля (27%), консалтинг (11%), производство (9%), тренинговые и образовательные услуги (8%), IT и коммуникации (7%). А вот организации, работающие в области медицины и здравоохранения, туризма, спорта, развлечений, безопасности, покидать офисы не намерены.
70% опрошенных считают: их компания, скорее всего, сможет выйти на прежний уровень после пандемии. 25% уверены, что это возможно, но не в ближайшее время. 5% отметили, что для их компании это нереально (но мы будем верить, что ситуация изменится). Надеются восстановиться предприятия из сферы торговли, производства, консалтинга, строительства и архитектуры, ремонта и бытовых услуг. С меньшим оптимизмом на ситуацию смотрят компании, занимающиеся организацией развлечений, финансами.
