Сворачивание льготных ипотечных программ, сравнительно высокий уровень ставки ЦБ, откат рынка поставщика и главенство рынка потребителя – стройиндустрия развивается сегодня под влиянием разных факторов. Наши эксперты рассказали о главных вызовах для сегментов отрасли, общерыночных рисках, потенциале для преодоления барьеров, в целом о специфике развития сегодня и в перспективе.
Михаил ХАЧАТУРЯН, к. э. н., доцент кафедры стратегического и инновационного развития Финансового университета при правительстве РФ, Москва:
– Эксперты выделяют пять трендов, ключевых для строительной отрасли в 2024 году: интенсификация за счёт цифровых технологий, инновации, кадровые вызовы, оптимизация стоимости проектов и конкуренция за потребителя.
Согласен с мнением. При этом цифровизацию считаю магистральным отраслевым трендом. Наиболее активно «цифра» используется крупными застройщиками в столицах и городах-миллионниках, при строительстве промышленных объектов, имеющих госзначение. В малых городах и в сельской местности объём применения цифровых технологий не превышает 25–35% от общего объёма используемых технологических решений.
Дефицит кадров в строительстве по некоторым специальностям достигает 20–25%, в частности, по каменщикам, монолитчикам, оконщикам, штукатурам. При этом в среднем дефицит по отрасли – 15%. И цифровизация, надо сказать, лишь частично решает проблему.
С учётом сокращения числа льготных ипотечных программ, сохранения ключевой ставки ЦБ на уровне 16–18% стоит ждать некоторой стабилизации объёмов строительства. При этом план по вводу 90 млн кв. м жилья не подвергнется корректировке. Рынок может столкнуться со снижением цен на квадратный метр. Ситуацию мы, вероятно, увидим к концу года, уход в минус будет на уровне 7–10%.
Стройиндустрия незначительно пострадала от ухода западных компаний. Преимущественно на нашем рынке работали турецкие строительные организации, они в основном деятельность в России не сократили. При этом уход поставщиков стройматериалов, лифтового оборудования, комплектующих стал заметным. Но на смену большинства ушедших пришли компании из Турции, стран СНГ, российские производители.
Что касается госрегулирования отрасли, считаю важным введение механизма комплексного развития территорий и создание операторов КРТ. Это ключевой элемент институционализации механизмов управления.
О прогнозах. Несмотря на внешнеэкономические сложности, стройиндустрия будет устойчиво развиваться. Точками дальнейшего роста в том числе станут госинвестиции в инфраструктурные проекты.
Сергей МЕДВЕДЕВ, директор по продукту и проектированию UDS, Ижевск:
– Сегодня покупатель отдаёт предпочтение не стандартным квадратным метрам, а качественной, комфортной жилой среде.
По результатам исследования, проведённого в Ижевске в этом году, решающие критерии при выборе жилья таковы: для 50% респондентов, планирующих покупку квартиры, важны благоустройство дома, комфорт проживания, общедомовые пространства и сервисы; для 44,3% – локация и инфраструктура, соответствующая потребностям семьи; для 35,7% важна близость общественных мест и рекреационных зон.
Большое значение приобретает наличие в ЖК или в шаговой доступности точек питания – ресторанов и кафе. Культура потребления вне дома развивается, и это сказывается на запросах потребителя.
В Ижевске самые востребованные квартиры – 2–2,5-комнатные (две жилые комнаты и кухня-гостиная) площадью более 60 кв. м, но чаще покупают 1,5-комнатные (жилая комната и кухня-гостиная) площадью от 40 кв. метров. Популярностью пользуются квартиры с гардеробной, мастер-спальней, панорамными окнами и большой комнатой для ребёнка. В последнее время есть спрос на квартиры с чистовой отделкой.
По нашим наблюдениям, mausthave квартиры-мечты покупателя из Удмуртии – гардеробная, кухня-гостиная, терраса, окна в ванной, технологии второго света, а также прекрасный вид из окна.
В ближайшие 10–15 лет популярные форматы жилья будут меняться. Для молодого поколения привлекательной будет не классика, а, к примеру, коливинги, соответствующие концепции совместного потребления. Она основана на идее, что выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. В коливинге – общие кухни и гостиные, офисные площади и другие общественные пространства.
Концепция будущего для более возрастных групп – кластеры. Такие покупатели будут выбирать локации, из которых можно не выезжать, где удобно одновременно проживать, работать, пользоваться услугами сервисов.
Светлана ФИЛИМОНОВА, руководитель категории «Строительство и ремонт» на Авито-Услуги, Москва:
– Спрос на строительные услуги в Удмуртии таков. По абсолютным показателям спроса в июне 2024-го самая популярная строительная услуга – строительство домов под ключ. Фундаментные и бетонные работы занимают второе место, кровельные работы – третье, сварка, ковка, металлоконструкции – на четвёртом, привлечение разнорабочих – на пятом. Места с шестого по десятое удерживают: строительство гаражей, бань, веранд; кладочные работы; алмазное сверление и резка; отделка деревянных домов, бань, саун; снос и демонтаж.
С июня 2023-го по июнь 2024-го больше всего увеличился спрос на услуги по сносу и демонтажу строений – почти в три раза. Строительство лестниц начали заказывать на 51% чаще, спрос на кровельные работы возрос на 46%. За год спрос на работу с металлом и строительство домов под ключ повысился на 27%. За тот же период спрос больше всего вырос на услуги по проектированию и подготовке смет – на 72%.
Что касается предложения строительных услуг в Удмуртии, на 48% больше бригад предлагают свои услуги по строительству домов под ключ. Изыскательные работы предлагают на 47% чаще. Работы по сносу и демонтажу и работы по сварке и ковке увеличились на 38% и 35% соответственно.
Константин МАСЛЕННИКОВ, основатель и директор Агентства недвижимости «Компания Радар», Ижевск:
– Общероссийская тенденция в сегменте коммерческой недвижимости сдвигается в сторону спроса бизнеса на покупку площадей. На это повлияли уход с рынка иностранных компаний и активизация российских предпринимателей.
Однако считаю, что покупка площадей – это скорее вынужденный шаг, так как бизнесам всё сложнее найти помещения в аренду с нужными характеристиками и ценой. Раньше ставка 500–600 руб./кв. м за склад или производство была немыслимой, сейчас это норма. Если компании нужно развивать производство или требуется склад, то лучше купить участок или базу и постепенно застраиваться.
Малым и средним локальным компаниям доступна только аренда, а крупным сетевым важны темпы развития, им нет смысла замораживать оборотные средства в недвижимости и быстрее арендовать площади сразу в нескольких регионах. Покупка актуальна для крупных локальных компаний, стабильно ведущих бизнес.
Одним из факторов развития коммерческой недвижимости остаётся рост онлайн-торговли. Благодаря этому увеличивается и спрос на складские помещения. На рынке Удмуртии мы наблюдаем рост спроса на склады и производства уже с пандемии 2020 года.
Интерес к небольшим торговым помещениям поддерживается ростом числа пунктов выдачи интернет-магазинов, причём даже на второй линии без большого трафика, где обычный ритейл не выжил бы.
Часто сталкиваемся с такой ситуацией: клиенты покупали помещение под себя, но штат увеличился или они решили сменить локацию. Им остаётся продавать или сдавать купленное помещение, чтобы переехать. Рекомендуем предпринимателям покупать ликвидную недвижимость, чтобы сдавать её в аренду, а самим арендовать площади – так получается выгоднее. Наиболее востребованный формат – торговое помещение до 100 кв. м на первой линии, которое можно сдать федеральной сети.
Анна КРУТКИНА, соучредитель и генеральный директор компании «Самолёт Плюс», Ижевск:
– Текущий период – неоднозначный с точки зрения инвестирования в недвижимость. Прежняя схема вложений в новостройку на стадии котлована с перепродажей после окончания строительства уже практически не работает. Есть очень маленький пул объектов, который подходит для такого рода инвестирования. До появления эскроу-счетов застройщик предлагал покупателю вложиться на нулевом этапе и разделить с ним риски, благодаря этому покупатель хорошо зарабатывал на разнице в цене. Сегодня застройщики уже на котловане выставляют максимальную рыночную цену, они не готовы дисконтировать на старте, так как нет рисков недостроя объекта, а соответственно, и люфта в отношении старта и финала строительства почти нет.
Многие эксперты считают, что привлекательность такого инструмента, как перепродажа новостройки, снижена. Я с этим согласна и даже скажу больше. Иногда, купив необдуманно квартиру на нулевом этапе, при перепродаже можно уйти в минус. Частному инвестору сложно конкурировать с застройщиками, предлагающими покупателю более интересные условия (различные рассрочки, низкий % по ипотеке). 30–50%-ная маржинальность ушла в историю.
Сколько можно заработать на сдаче квартир в аренду? На долгосрочной аренде можно заработать от 5 до 8% годовых. В реальности цифра ниже из-за необходимости вложений в ремонт и простоя помещения.
Что касается посуточной аренды, речь идёт уже о 8–12%. В этом случае износ «квадратов» меньше, так как «посуточники» редко активно пользуются квартирой. Но часть прибыли съедают затраты на рекламу, уборку, простой и поддержание хорошего состояния квартиры.
В любом случае недвижимость в долгосрочной перспективе всегда давала рост. В моменте цены могут «упасть», но на длинном этапе они всегда отыгрывались.
Многие рассматривают возможность инвестиций в ИЖС. Здесь есть свои нюансы. Пожалуй, главные – локация, качество объекта, способ приобретения. Если в ИЖС вложиться с умом, можно хорошо заработать.
По ценовым перспективам не вижу факторов, говорящих о снижении. Да, есть высокие ставки по ипотеке, но застройщики предлагают рассрочки, банки – субсидированные ставки, есть семейная ипотека, сельхозипотека, в дальнейшем – возможность рефинансирования. Как только ставки пойдут вниз, цены – вверх.
Руслан СЫРЦОВ, управляющий директор компании «Метриум», Москва:
– Официально продлена программа «Семейной ипотеки» – до 2030 года. Но условия получения льготного кредита изменились, ипотека стала более точечной.
Новая программа распространяется на семьи, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до шести лет. По прежним условиям программой могли воспользоваться семьи, где есть ребёнок до 18 лет. Поэтому круг потенциальных участников сужается. К примеру, семья с двумя детьми в возрасте 7–8 лет претендовать на льготную программу не сможет. Но есть и исключения. Взять семейную ипотеку могут семьи, желающие купить новостройку в малых городах численностью до 50 тыс. человек и имеющие двух несовершеннолетних детей. И планирующие купить жильё в регионах с низким объёмом строительства или в регионах, где есть индивидуальные программы развития, и имеющие двух несовершеннолетних детей.
При ранее действовавших условиях семейная ипотека обеспечивала порядка 40% выдачи льготных кредитов. Теперь покупателей будет меньше, и, скорее всего, общее число выданных кредитов по семейной ипотеке сократится.
Застройщикам придётся жёстко конкурировать за семьи с детьми, а также активно привлекать других покупателей, которые могут рассчитывать на льготные кредиты, например, это IT-специалисты. Часть компаний попробуют закрыть пробелы благодаря развитию в городах с низким объёмом строительства.
Сергей КИЧИГИН, генеральный директор ООО «Завод лакокрасочных материалов «СНЕЖИНКА», Екатеринбург:
– В 2024 году мы наблюдаем стабильно высокий спрос на строительные материалы, как и в прошлом. Это связано с тем, что в России восстанавливается такое понятие, как промышленная политика. Также играет роль повышение объёмов строительства многоквартирных домов, завершение ранее проинвестированных проектов.
В этом году ожидается рост цен на стройматериалы, но не такой значительный, как в 2023-м. Идёт охлаждение рынка строительства МКД, что связано с завершением программы льготной ипотеки и с высокой ключевой ставкой.
Рост цен на импортное сырьё, усложнение логистических цепочек, увеличение транспортных расходов – всё это влияет на удорожание готовой продукции. Происходит планомерное повышение цен, за последние пять лет оно составило от 2 до 9% в год на разные материалы. Ключевой вопрос – состоятельность нацпроектов развития рынка сырья: смол, пигментов, растворителей, базового сырья для смол и пр.
Важен вопрос с импортозамещением. Пока рано говорить о построении полной «замещающей» системы, но подчеркнём, что большая часть из ассортимента общестроительных и отделочных материалов достойного качества производится в России. Сейчас доля использования иностранных материалов в массовом сегменте жилья составляет около 10%, в бизнесе – 30%. Из положительных моментов можно отметить отсутствие системного дефицита на рынке, госстимулирование развития национального производства.
В 2024 году мы всё ещё наблюдаем некоторые проблемы, связанные с обязательной сертификацией импортных товарных групп, таких как химия, техника и электроника. Сохраняется, в частности, дефицит изоляционных материалов для строительства. Основная задача – увеличение объёма инвестиций в производство, чтобы рынок не испытывал нехватки предложения отечественной продукции.
Маргарита КАЛИНИНСКАЯ, ипотечный брокер, Санкт-Петербург:
– Что происходит сегодня на рынке ИЖС? С 1 июля 2024 года завершилось действие программы льготной ипотеки («Господдержка-2020»). Ещё до отмены этой программы с господдержкой под 8% была устойчивая тенденция к тому, что всё больше заёмщиков отдавали предпочтение собственному дому, а не квартире.
Программа льготной ипотеки отменена как для МКД, так и для ИЖС, и наибольшее влияние её отмена окажет на регионы, где средняя стоимость недвижимости вписывается в пределы лимитов. Многие участники рынка не теряют надежд на то, что будет разработана отдельная ипотека на индивидуальное жилищное строительство, что уже было анонсировано оператором льготных госпрограмм.
Новой тенденцией на рынке ИЖС будет популяризация строительства индивидуальных домов с использованием счетов эскроу, законопроект уже принят и предполагается, что вступит в силу с 1 марта 2025 года.
Что это значит для застройщиков? Процесс строительства нужно будет вести за счёт собственных средств либо с привлечением средств банка по такому продукту, как проектное финансирование.
Несмотря на то, что законопроект не вступил в силу, на рынке уже есть программы проектного финансирования для застройщиков коттеджных посёлков. Есть льготные программы, по ставке от 1 до 5%, применимо к продаже дома по договору подряда, есть классические программы, аналогичные инвесткредиту. И для таких ситуаций, когда цель застройщика – построить дома на кредитные средства и продать готовые.
