Каковы настроения на строительном рынке, что будет со спросом в ближайшем будущем, и как застройщикам пережить это непростое время, рассказал в интервью «Деловой Репутации» Иван Черемных, сооснователь и управляющий партнёр консалтинговой компании «Манн, Черемных и Партнёры».
– Иван, какой будет динамика ввода жилья в этом году, учитывая экономическую ситуацию? Как чувствуют себя девелоперы?
– Сначала был шок. Сейчас уже происходит некая адаптация, но, тем не менее, настроения всё ещё неопределённые. Будут ли в этом году высокие объёмы? Нет, не будут. По крайней мере, что касается запуска новых проектов.
Девелоперский бизнес предполагает длительный цикл. Только проектирование занимает год, а реализация всего проекта обычно от трёх до пяти лет от момента выбора участка до сдачи. Каким будет спрос, что будет с экономической и политической ситуацией, будет ли государство поддерживать их в долгосрочной перспективе? Всё это пока неопределённо. Пока все обещания властей – краткосрочные. До 1 января 2023 года продлена льготная ипотека. Что будет дальше – неясно. Но строить будут, потому что спрос был, есть и будет.
– Какие факторы будут влиять на спрос?
– С одной стороны, рестрикции, которые наложены на нас, беспрецедентны. В современной истории такого не было ни с одним государством. Тем не менее мы выдерживаем их достойно. Однако ещё не все их последствия мы ощутили в полной мере. И сейчас многое зависит от того, сможем ли мы компенсировать уход зарубежных компаний с нашего рынка в экономическом и потребительском плане. Речь не о конкретных товарах, а о том экономическом эффекте, который имела их деятельность, – там работали люди, их продукцию доставляли транспортные компании, где тоже работали люди, и т. д.
Все эти люди окажутся сейчас на рынке труда, и чем они будут заниматься? Удастся ли быстро заменить эти отрасли каким-то альтернативным товарным потоком либо своим производством? Много неизвестных, поэтому это арифметическое уравнение слишком сложно, чтобы прогнозировать с какой-то адекватной точностью.
С другой стороны, созданы причины для оздоровления экономики, которая, давайте признаем, здоровой не была. Но это процесс не короткий. От трёх до пяти лет нужно для того, чтобы мы перестроились, и станет значительно лучше. Это надо прожить.
Вся эта ситуация неопределённости будет снижать спрос, уверенность покупателя в том, что он может себе позволить ипотеку.
Соответственно, увеличатся сроки продаж, сроки реализации. Если раньше в месяц могло быть 400 сделок, то теперь будет 200, то есть рынок просядет в два раза.
– Кризисы случались в России и раньше. В чём отличие нынешней ситуации?
– Значительное. Потребитель другой, экономика другая, компетенции другие. И поведение правительства другое – никогда прежде не было такой полномасштабной поддержки от государства. Бизнес полгода может не платить кредиты. Если бы этого не было, мы бы, возможно, наблюдали сейчас огромную череду банкротств. Но этого не происходит. Государство дало серьёзные рассрочки по налогам. Оно очень активно взаимодействует по параллельному импорту. По кредитованию импортозамещающих отраслей. Можно сказать, что государство впервые ведёт себя настолько эффективно.
– Что делать девелоперам в этих условиях?
– Нужно делать только те проекты, которые 100% будут востребованы рынком.
Раньше рынок прощал множество ошибок – были проекты, которые совершенно не понятно почему сделаны именно такими и для кого. В современных реалиях такие фокусы уже не пройдут. Сейчас нужны по-настоящему «обезжиренные» решения. Ничего лишнего, только холодный и трезвый расчёт. Никаких «эмоциональных» выборов, на которые тратятся деньги, но не добавляется ценность. Очень чёткое понимание клиента, локации, реализация только тех проектов, которые выстрелят.
Если вы вчера могли себе позволить неэффективную рекламу, неэффективные посылы, неэффективный маркетинг, то сейчас этого просто нельзя делать. Сейчас надо быть в гиперреализме и не обманывать себя в том, что с вами происходит.
– Стоит ли прибегать к крайним мерам, например, поступаться прибыльностью?
– Прибыльностью никогда не надо поступаться. До тех пор, пока это не является необходимым для выживания. Если вы сокращаете прибыль по проекту вдвое, вы симметрично сокращаете живительную энергию вашего бизнеса.
В любом городе, в любом регионе останутся сделки, и достаточно много. Вопрос в другом – как вы заберёте их у конкурентов. Кто на себя одеяло перетянет, тот и выживет. Надо уметь хорошо это делать – в маркетинге, HR, продажах, менеджменте. Везде. Это вопрос профессионального роста, надо учиться играть на голову выше.
– Как всё это повлияет на предложение по сегментам? Будет строиться только эконом-жильё?
– На самом деле не так. Самый высокий сегмент в Ижевске – это бизнес-класс. С ним ничего не будет. Клиентов в нём всегда было мало, и столько их и останется. Они всегда чувствуют себя хорошо по принципу «бедные беднеют, богатые богатеют».
Вопрос в том, сколько будет по-настоящему бедных. Если раньше человек мог позволить себе квартиру 50 кв. м, то сейчас, возможно, только 40 кв. м. Либо он просто перестроит приоритеты. Наибольшая проблема будет в сегменте «комфорт», массовый спрос на который формирует средний класс.
– В таком случае, какие сейчас будут конкурентные преимущества застройщиков? И что перестанет ими быть?
– Особыми конкурентными преимуществами являются бренд, сотрудники (правильно обученные и эффективные), качество архитектуры, локации, в целом работа с локациями и брендингом локации. Проще говоря – умение создавать интересные, хорошие проекты и правильно о них рассказывать.
А вот различные микрофишки типа «умного» дома так работать не будут. Потому что уже созданы простые, общедоступные и дешёвые решения, например, от «Яндекса», которые может позволить себе каждый буквально за пару десятков тысяч рублей.
– Во что трансформируется через полгода-год рынок недвижимости?
– Он будет укрупняться, как это уже происходило с банковским сектором. Маленькие компании будут умирать или сильно специализироваться.
Какое-то время земельные участки не будут так активно пользоваться спросом. Крупные компании смогут конвертировать это время и свои активы в земельные участки, которые в будущем им дадут большие преимущества. В целом кризис остаётся временем возможностей, и всегда найдутся те, кто сумеет этим воспользоваться в этом новом непредсказуемом мире.
Главное сейчас – не снижать активность. Пауза – для тех, кто хочет сдохнуть. Как в той поучительной истории про лягушек: нужно быть той, которая взобьёт молоко в сметану и выпрыгнет.
