Малоэтажное индивидуальное домостроение перетягивает спрос на себя. В прошлом году в России застройщики ввели больше 100 млн квадратных метров, и почти 60% здесь – доля ИЖС. В чём причина спроса на «индивидуальность», какие факторы его подогревают, каковы дальнейшие прогнозы развития рынка загородной недвижимости?
Ришат ИБРАГИМОВ, министр строительства, ЖКХ и энергетики УР:
– За прошлый год в Удмуртии введено в эксплуатацию 1 176 тыс. кв. м жилья, это 139,8% к 2021 году. Доля ИЖС в этом объёме – 776,220 тыс. кв. м (178% к прошлому году). Всего за этот период жители республики построили 6788 индивидуальных домов.
Теперь – к промежуточным цифрам 2023 года. За первое полугодие объём жилищного строительства подошёл к отметке 796,0 тыс. кв. метров. Это 100,6% к аналогичному периоду прошлого года. По направлению ИЖС введено 469,5 тыс. кв. метров (100,2% к прошлому году), построено всего 4154 индивидуальных дома. Наибольшая активность – в Ижевске, Воткинске, а также в Завьяловском, Игринском и Малопургинском районах.
Считаем, что объём ввода индивидуальных жилых домов по итогам 2023 года сохранится на уровне 2022 года. На рост показателей влияют различные факторы. В частности, эффект, обеспечиваемый программой догазификации (в ней можно принять участие при наличии прав собственности на индивидуальный жилой дом), а также льготной ипотечной программой «Сельская ипотека», срок действия которой был продлён.
Безусловно, вклад в динамику вносят «ковидные» аспекты. Пандемия подтолкнула спрос на индивидуальное жилищное строительство: граждане оценили все его плюсы в новой реальности, начали приобретать земельные участки, строить дома. Многие из них в 2022 и 2023 годах достроили жилые объекты и ввели их в эксплуатацию.
На показатели повлияло и то, что в 2022 году закончился льготный период аренды земельных участков под ИЖС, это потребовало от граждан регистрации построенных домов. Кроме того, надо учитывать, что с 2021 года стало возможным ставить на кадастровый учёт индивидуальные жилые дома, построенные на участках, предназначенных для ведения садоводства. За 2022 год поставлено на кадастровый учёт уже 536 таких домов площадью 43,9 тыс. кв. метров.
Мария СЕРГЕЕВА, директор строительной компании «Дело в доме», член Федерации ИЖС России, Ижевск:
– В сегменте ИЖС наблюдается высокий потребительский спрос. Растущий интерес обеспечен, главным образом, программами льготного ипотечного кредитования – «Сельская ипотека», «Семейная ипотека», а также ипотека для ИТ-специалистов. Банк по первым двум программам предоставляет средства в объёме 6 млн руб., «айтишникам» – 9 миллионов.
Но даже при высоком спросе я бы не стала оценивать развитие рынка как «тотально позитивное». Есть отрицательные моменты. Один из них – неготовность массового потребителя платить за качество. Его цель – строго уложиться в рамки кредита. Но «стройка» дорожает, у добросовестной строительной компании нет возможности за кредитные деньги и «ни рубля сверху» предложить дом больше 100 кв. м с чистовой отделкой, участком, коммуникациями. Что тогда делает потребитель? Он идёт к демпингующему застройщику, дающему низкую цену и «роняющему» качество, возможно даже – к компании-однодневке. Примерно через пять лет мы увидим ситуацию: череда гарантийных случаев, отсутствие организаций, ответственных за это.
Адекватная цена в сегменте ИЖС: за 100 кв. м – от 5,5–6 млн руб., и это без учёта земельного участка.
В Федерации ИЖС России мы обсуждаем проблему «карточных домиков», ищем решения. Считаю, что во многом поможет внедрение системы эскроу-счетов по аналогии с МКД. Она позволит ввести единые правила игры и стандарты для участников рынка.
Ещё одна трудность в том, что банки ужесточают выдачу кредитов.
Чаще всего потребитель выбирает недорогие каркасные дома, а также дома из газоблока. В премиум-сегменте востребованы дома из тёплой керамики, с плоской подогреваемой кровлей, большими террасами. Ценник здесь – от 28 млн руб. (с учётом земельного участка, коммуникаций).
Что касается локации, запрос таков: близко к городу, лесу, чтобы рядом был водоём. Также важна доступность транспорта, инфраструктуры, соцобъектов.
В любом случае, качественный дом за городом – хорошая альтернатива квартире. В сегменте ИЖС стоимость квадратного метра – 60–65 тыс. рублей. Цена «квадрата» в ЖК подтягивается к 110 тысячам. Пока цены на «индивидуальное» ниже.
Рашид СИТДИКОВ, предприниматель, директор ООО «Союзприбор», Ижевск:
– Российский рынок ИЖС демонстрирует рекордные темпы развития. Данные Домклик и ДОМ.РФ показывают: по итогам 2022 года ввод жилья в сегменте ИЖС составил 57 млн кв. м, это плюс 16% к 2021 году, и это, по сути, – достижение исторического максимума.
Динамику обусловила не только строительная активность, поддерживаемая модой на «загородное», но и «дачная амнистия»: объекты, на которые человек получил документы недавно, квалифицируются как вновь построенные, хотя они могли быть возведены несколько лет назад.
Также исследования показывают: 54% желающих переехать в свой дом готовы рассмотреть для его строительства ипотечный кредит. Чтобы подстегнуть волну выдачи кредитов, государство предложило увеличенную субсидию, которая бы компенсировала риски банков (маржа установлена на уровне 4,5% по сравнению с 2,5% по ипотеке на квартиры). Кроме того, с середины 2022 года рынок поддержали за счёт расширения «Льготной ипотеки» на строительство домов собственными силами, так называемым хозспособом.
Несмотря на спрос, мы пока не наблюдаем большой ипотечной активности. В прошлом году с помощью инструментов ипотеки строилось порядка 10% жилых домов. Причина – кредитующие организации опасаются рисков. Это, например, отсутствие стандартных проектов – трудно конкретно оценить стоимость строящегося дома, контролировать ход строительства. Также это низкая ликвидность залога: если заёмщик «уйдёт в дефолт», дом, построенный по «авторскому» проекту, продать сложнее, чем стандартную квартиру.
Тем не менее более активное проникновение ипотеки в сегмент ИЖС возможно. В частности, с помощью индустриального жилищного строительства: средства граждан будут аккумулироваться на эскроу-счетах, а подрядчик будет строить с привлечением средств проектного финансирования.
Денис НЕУДАЧИН, коммерческий директор компании «Фахверк Домогацкого», Москва:
– Ситуативно на рост популярности загородного жилья повлиял режим самоизоляции 2020 года. Люди, «запертые» в квартирах, осознали ценность владения собственной землёй, прогулок на свежем воздухе.
Есть и другие причины, сформировавшие спрос. Благодаря развитию технологий строительства и использованию современных материалов, таких, например, как утеплитель PIR и стеклопакетов с заполнением аргоном, загородные дома стали более дешёвыми в эксплуатации. Например, при наличии газа на участке стоимость содержания домов класса энергоэффективности А++ сравнима с затратами владельца среднестатистической городской малометражки. И даже при отоплении электричеством такой дом не будет бить по бюджету.
Сегодня ставка на покупку земли и готового дома составляет в среднем 13%, а кредит на покупку жилья на вторичном рынке, где нет льготных предложений, стартует от 12% – это реальный повод сделать выбор в пользу покупки или строительства собственного дома.
Судя по темпам застройки и увеличению объёмов продаж, прослеживается тенденция к дальнейшему росту рынка.
Максим ТАРАСОВ, директор по продажам компании ROCKWOOL, Москва:
– Из-за геополитической ситуации и экономической обстановки людям по-прежнему затруднительно выезжать за границу. И сейчас перед россиянами встаёт вопрос: отдыхать за городом или путешествовать по России. Внутренний туризм доступен, но туры подросли в цене, поэтому собственные дачи по-прежнему актуальны, спрос на них только растёт. Следовательно, тренд на индивидуальное жилищное строительство сохранится.
Об интересе к ИЖС говорит и мониторинг Банка России. Возможность приобретения или строительства нового жилья в ближайшие пять лет рассматривают 27% россиян. Из них сразу 9% планируют вложиться в строительство частного дома, 8% хотят купить квартиру на вторичном рынке, 7% – в новостройке или в строящемся доме, а 5% намерены приобрести уже готовый частный дом. Ещё 2% затруднились ответить. Популярность ИЖС среди тех, кто собирается кардинально поменять жилищные условия, почти не уступает «квартирному спросу».
В целом тренд этого года – рост интереса к «ипотечным» коттеджам. Если раньше из десяти домов два были взяты в ипотеку, то теперь – восемь. Сейчас даже крупные девелоперы заходят на рынок ИЖС с проектами коттеджных посёлков.
По данным ДОМ.РФ, за первый квартал 2023 года банки предоставили около 12 тыс. кредитов на ИЖС на общую сумму 50 млрд рублей. Предполагаем, что к концу года объёмы выдачи ипотеки на ИЖС достигнут уровня 50 тысяч кредитов.
Андрей БАШКАТОВ, председатель правления ISTKULT, Москва:
— Ещё порядка десяти лет назад развитие ИЖС было связано в основном с покупкой земельных участков. В 2020 году, когда были введены карантинные меры, люди обратили на сегмент большее внимание. Кроме того, в 2021-2022 годах рынок пережил ценовую турбулентность, произошло также ослабление рубля, клиенты поняли, что строительство будет дорожать.
Сейчас на спрос влияет фундаментальный фактор предпочтения жизни в собственном доме (70%, по данным ДОМ.РФ), аспект наличия земли у покупателей, а также инфляция в секторе строительных материалов.
Аспект, который будет влиять на долгосрочный спрос, – развитие ипотечных предложений. При наличии интересных банковских продуктов это будет долгосрочным стимулятором роста для рынка индивидуального домостроения.
Кристина ЯКОВЕНКО, продуктолог загородной недвижимости, один из создателей федеральной сети коттеджных поселков Хрустальный, Иркутск:
— Частные дома выбирают люди с разным достатком. Относительно классовости развивается и эконом-сегмент, и комфорт-класс, находятся покупатели и на дома бизнес-, премиум-класса.
Также покупатель просто приобретает земельные участки, даже в неорганизованных коттеджных посёлках – с целью инвестирования, в надежде на подъём капитализации земли, развитие инфраструктуры и в целом на увеличение стоимости вложений. Так потребитель зачастую и сохраняет сбережения, когда покупка полноценной квартиры или дома недоступна.
Кроме того, покупатель берёт земельные участки для самостоятельного строительства. Это интересно тем, кто ориентирован на ценник, возможность растянуть стройку во времени.
Недвижимость в комплексных коттеджных посёлках, которые сейчас активно развиваются, – наиболее перспективный и приоритетный рынок, в том числе в плане инвестиций. Если инфраструктура здесь будет наращиваться, увеличится стоимость недвижимости. Это станет привлекательным вариантом для вложений и заработка.
Вадим ХОВРИН, директор по развитию CK LAND, Санкт-Петербург:
— В 2021 году единичные банки стали предлагать ипотечные продукты на покупку земли и строительство дома, но эти программы оказались «сырыми» из-за непонимания банками специфики ИЖС. Тем не менее, то, что банки увидели перспективы в загородном рынке, во многом стало его драйвером развития.
С весны 2021 года начался кратный рост цен на пиломатериалы, это повлияло на конечную стоимость строительства, люди в этой ситуации начали его активизировать, предполагая, что рост ценника продолжится. Также активно раскупались земельные участки.
В прошлом году по общему объёму ввода жилья в стране ИЖС опередило строительство многоэтажных домов. В этом спрос увеличился в два раза, динамика могла быть и значительнее, но строительные компании столкнулись с дефицитом рабочей силы из-за закрытых границ.
Сейчас один из лозунгов застройщиков: «Свой дом по цене однушки в городе». И он работает: банки уже пересмотрели продукты, связанные с ИЖС, процентные ставки для этого сегмента сравнялись со ставками ипотеки на городскую квартиру, при этом в крупных городах произошёл существенный рост «квартирных» цен, что тоже подталкивает покупателя к «загородному».
Сейчас рынок, кроме прочего, подогревается планами девелоперов, они планируют строить мультиформатные загородные комплексы. Также тем, что приобретение своего дома стало более безопасным – банки начинают выдавать проектное финансирование на реализацию проектов загородного строительства.
