Эксперты считают, что в краткосрочной перспективе нескольких месяцев возможен рост цен на недвижимость. Станет ли инвестиция в жильё в новых условиях выгодной, стоит ли вкладывать в недвижимость свободные деньги и чего ожидать от рынка в новых условиях? Объясняет финансовый советник Игорь Ильинский. 

— Исторически сложилось, что жители России всегда предпочитали иметь недвижимость в качестве защитного актива. Если посмотреть предыдущие кризисы, первое, что делали россияне — снимали деньги со счетов в банке и покупали недвижимость. Практика показала, что это приносило свои плоды в длительном горизонте от десяти лет. После 2014 года мы увидели коррекцию на рынке недвижимости. Сегодняшнюю же ситуацию можно назвать уникальной.  

Для того, чтобы цена на недвижимость не менялась или увеличивалась, нужна  высокая ставка фондирования. Ключевая ставка Центрального Банка в 20%, по сути, является заградительной — она не даёт дополнительных стимулов для развития. Ставки по ипотечным кредитам составляют примерно 23-25% — это слишком дорого. Население не будет брать недвижимость под такие ставки.

Вместе с этим есть практика эскроу-счетов, которые используют застройщики с банками — кредитование под залог тех денег, которые находятся на эскроу-счетах. Кредитование сейчас тоже сильно выросло в цене. Получается, что со стороны покупателей мы видим слишком высокую ставку (тяжело выплачивать такой кредит и в этом нет экономического смысла), а со стороны застройщиков, что кредиты для них тоже стали дороже. Это факторы, которые играют против роста цен на недвижимость. 

Еще один важный момент — комплектующие. Металл, бетон, кирпич — всё очень сильно подорожало. Согласно данным Росстата, строительные материалы увеличились в цене примерно в два раза. Это говорит о том, что скоро значительно вырастет себестоимость строительства. Плюс ко всему многие иностранные компании разорвали отношения с российскими застройщиками, например, компании, которые производят лифты. Сейчас им придётся искать новых поставщиков. 

Итог — рост себестоимости строительства для застройщиков и низкая покупательская способность населения из-за обесценивания национальной валюты и слишком высоких ставок. К каким выводам я прихожу? В краткосрочной перспективе нескольких месяцев мы, возможно, увидим рост цен на недвижимость. Это связано с ажиотажным спросом, который возникнет у населения — свободные деньги нужно куда-то «припарковать». И лучше всего «припарковать» в защитный актив, которым как раз и является недвижимость. 

Однако на горизонте шести месяцев или года, если ставка фондирования не изменится, покупательская способность будет теряться. В этом случае мы скорее всего увидим элементы рецессии на строительном рынке. Возможно будет коррекция, но это с учетом того, что ключевая ставка не будет снижаться. Если же она снизится, мы увидим более позитивную картину. Дополнительным положительным моментом могут стать меры поддержки строительной отрасли, которые мы увидели на примере 2020 года.