Санкционный сценарий не заморозил развитие секторов российской экономики, однако точно со знаком «минус» повлиял на динамику их роста. Насколько критичны последствия для строительного комплекса, производства стройматериалов, как бизнес преодолевает барьеры, реализует планы в новых условиях? И сможет ли стройиндустрия оправдать ожидания – стать локомотивом восстановления экономики? Комментируют эксперты нашего журнала.
Валерий ПЕСКОВ, председатель Совета директоров ГК «ШТАЙНБЛОК», член правления машиностроительного кластера Республики Татарстан, к. т. н.:
– За 30 лет Россия потеряла технологическую независимость, и сегодня – время для того, чтобы отказаться от рыночной промышленной политики, вернуть утраченный технологический суверенитет. Считаю, что современный период – окно возможностей для отечественного бизнеса, наши предприниматели могут занять нишу, которая во многом была отдана иностранным компаниям, вытеснить импортное оборудование и технику российскими разработками. В том числе это касается и сегмента производства строительных материалов. Нужно по всей стране открывать крупные и мини-заводы, выпускающие продукцию, востребованную строительными компаниями, в том числе заводы ЖБИ, ЗЯБ, ДСК, бетонные заводы, предприятия по выпуску стройматериалов.
В китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов, первый означает «опасное время», второй – «время возможностей, шанс». Это показательно.
Понятно, что сегодня для строителей – непростой период. Повышение цен на стройматериалы ощутимо повлияло на деятельность компаний. До 80% составил рост цен на сортовой металлопрокат, до 100% – на оцинкованный лист, на 40% подорожала кабельная продукция и щитовое оборудование, на 10% – радиаторы. Ещё несколько цифр. До 200% возросла стоимость газобетонных блоков, на 50% подросли в цене экструдированный пенополистирол, фанера, на 25% – отделочные материалы.
Россия должна насытить рынок стройматериалов собственного производства. Понятно, что новые производства появятся не сразу, и они не сразу смогут предложить конкурентные цены. В переходный период в плане «выпадающей» продукции могут помочь дружественные страны, в частности, Китай.
Несколько пессимистический настрой строительных компаний понятен, однако если мы посмотрим на цифры, которые заявляет правительство, сможем понять: дальнейший сценарий развития вполне радужный. Нацпроектом поставлена цель – ежегодно вводить 120 млн кв. м жилья. До 2030 года планируется ввести 1 млрд кв. м, на эту программу будет выделено 170 трлн рублей. Осенью заработает программа промышленной ипотеки – по ставке 5% годовых. Упадут проценты по ипотеке. Мы видим: государство активно вкладывает в отрасль, намеченные масштабы серьёзные, цифры впечатляют. У строительной индустрии, а это более 6 млн человек – большое будущее, как и у тех, кто обеспечивает её ресурсами для работы.
Тот технологический прорыв, который наметила Россия, должен сделать нашу страну передовым государством в мире. И этот рывок станет для нас историческим.
Дмитрий ДАНИЛОВ, генеральный директор группы компаний «Острова», Ижевск:
– Строительная отрасль находится в сфере государственного регулирования и прямой зависимости от него. Поэтому всё, что касается ключевых ставок, взаимоотношений с банками, доступности и стоимости денег, влияет на нас. Сегодня состояние стройотрасли в целом можно охарактеризовать двумя словами: «растерянность» и «непонимание». Стремительная смена внешних и внутренних факторов формирует реакцию застройщиков и поведение покупателей. Ключевой фактор – курсовые колебания, которые наблюдаются на протяжении уже нескольких месяцев. Сначала делаешь ставку на рост курса, он падает, перестраиваешься и делаешь ставку уже на падение и т. д. Претерпевают изменения и налаженные связи – логистика, поставщики. В этом тоже нет понятной закономерности. Банки включают более высокие коэффициенты и становятся требовательнее к бизнес-планам застройщиков. В итоге некоторые проекты, которые до февраля считались безусловными и уже были бы запущены, ставятся на паузу и ждут окончания процедуры переговоров с банками. Прогнозирование в условиях неопределённости становится неочевидным и требует постоянной корректировки.
Что касается покупателей, есть те, кто предпочитает отложить на потом решения, связанные с многолетними финансовыми обязательствами. Но это только часть. В целом спрос устойчив. И спрос этот на ипотеку. По данным исследования РИА «Новости», Удмуртия вошла в ТОП-5 городов России с самой высокой долей ипотеки. На тысячу человек экономически активного населения с июня 2021 по май 2022 года в нашей республике было выдано 32,6 кредита.
С февраля ипотека сильно подорожала. Перед покупателями встал вопрос: как оплачивать покупку жилья в дальнейшем? В качестве инструментов застройщики стали широко использовать всевозможные рассрочки и программы субсидирования ставок от банков. Последние увеличивают стоимость сделки в целом, но позволяют снижать ежемесячную долговую нагрузку. Рассрочки по платежам, которые предоставляют сами застройщики, иногда интереснее и быстрее, чем банковские кредиты.
Каким будет восстановление спроса – во многом зависит от действующих мер поддержки. Если бы мы находились в стабильно растущей экономике, со стабильно повышающимися доходами, с чётко прогнозируемым будущим, возможно, государственная поддержка не потребовалась бы. Но когда складывается вместе такое количество факторов неопределённости, то, скорее всего, только меры поддержки смогут дать краткосрочный быстрый эффект восстановления – тот самый спрос. За последние два года, которые прошли в условиях пандемии, мы увидели достаточно большой объём мер поддержки государства, в первую очередь выраженных в льготной ставке по ипотеке. На сегодняшний момент, когда с изменением ключевой ставки многое перестроилось, все в ожидании следующего витка понижения льготной ставки по ипотеке и доступности лимитов в банках, по которым они могут её выдавать.
Александр ХОДЫРЕВ, директор РОР «Союз строителей УР»:
– К сожалению, стройкомплекс и в России, и в Удмуртии утратил свой потенциал. У нас отсутствуют крупные строительные, проектные, изыскательские организации, которые раньше были эталоном работы, служили хорошей школой подготовки кадров для более мелких организаций. Остро стоит вопрос низкой квалификации специалистов проектных организаций, служб заказчиков, которые играют ключевую роль во всех направлениях строительства. Разрушена система управления отраслью, что не позволяет адекватно оценить производственные ресурсы проектировщиков и строителей.
Устойчивому развитию отрасли препятствуют и другие проблемы. Одно из основных «слабых» мест, на мой взгляд, – сосредоточение внимания на крупных городах, где строительство и без того успешно развивается. А, между тем, гораздо больше в поддержке нуждаются депрессивные территории, где нет объектов и некому работать. Если протянуть им руку помощи, то можно обеспечить примерно равные условия для функционирования отрасли по всей стране. Ещё один перекос – акцент на жилищном строительстве. Разве, помимо домов, стране не нужны дороги, мосты, инженерная инфраструктура? Разве мы не должны возводить социальные, промышленные объекты? А для этого необходимо возрождать отраслевые предприятия, которым будут под силу задачи такого масштаба, повышать производительность труда – в этом вопросе мы в разы отстаём от ряда стран, и уровень их механизации за счёт отечественной (а не импортной) техники.
Непростой для строителей момент – пересчёт цен в соответствии с постановлением Правительства РФ № 1315. Сегодня заказчики не спешат подписывать дополнительные соглашения, а в итоге страдают подрядчики, которые, по сути, вынужденно кредитуют стройки за счёт собственных оборотных средств и заёмных ресурсов.
Также затрону такой актуальный аспект, как цифровизацию, которую считают чуть ли не панацеей для всей экономики. Но ведь это только более совершенный способ передачи информации. Если не менять техническую политику, если строитель не будет понимать сути технологических процессов в отрасли, никакая цифровизация ему не поможет.
А если коснуться темы кадров, их квалификации, то мы считаем, что следование Болонской системе в строительстве было большой ошибкой. Практика показала, что сегодняшние бакалавры не обладают нужным объёмом знаний для работы, а в случае с магистрами – их научные изыскания зачастую оторваны от реальной жизни и задач отрасли.
С учётом этого всего задач в отрасли много. Начинать их решать, на мой взгляд, нужно с создания в субъектах крупных государственных узловых структур в строительстве, проектировании. Их нужно обеспечивать стабильными объёмами работ на протяжении года, естественно, без конкурсов. Будучи уверенными в завтрашнем дне, они смогут формировать материально-техническую базу, привлекать субподрядчиков, обучать кадры. Эти ядра строительного комплекса в регионах и будут обеспечивать развитие отрасли.
Наталья ГАРИФУЛЛИНА, директор по маркетингу ГК «Талан», Ижевск:
– Рост ключевой ставки в первом квартале 2022 года и, как следствие, рост ипотечных ставок, а также логистические проблемы, связанные с санкциями, привели к изменениям в строительной отрасли. Ужесточение санкций определило усложнение и удорожание логистики, а значит, и удорожание себестоимости строительства, итоговой цены квартиры для покупателя. Остро встал вопрос импортозамещения – поиск аналогов в России и масштабирование существующих производственных мощностей. Ярко это проявилось, например, в поставках лифтов из-за рубежа. При обсуждении вопросов импортозамещения, выстраивания новых логистических цепочек в сообществе девелоперов активно обсуждался и вопрос, смогут ли застройщики выполнить обязательства перед клиентами и сдать дома в срок.
В наших проектах импортные материалы и оборудование составляют в среднем 10%. Например, газовые котлы и лифты. При этом весь цемент, арматура, кирпич, бетонные блоки и гидроизоляция – отечественные, поэтому нулевые и ранние циклы строительства сейчас стопроцентно не затронуты логистическими проблемами. Мы закупили большинство импортных позиций по лифтам заранее. При этом мы столкнулись со сложностями в поставке газовых котлов зарубежного производства, поэтому выбрали российский аналог без потери качества.
Какие пути решения вопросов со стройматериалами выбрали мы? Во-первых, в ряде случаев забираем со складов производителей товар и храним у себя. Во-вторых, подробнее изучаем весь ассортимент российских производителей, поддерживая отечественное. Мы осознаём, что часто делали выбор в пользу известных брендов, однако материалы без известного логотипа нередко не уступают в качестве. В-третьих, многие зарубежные производители уже сообщают о создании российских юридических лиц и о старте или восстановлении производства материалов в России.
С ростом ставок по ипотечным кредитам значительно снизились и объёмы продаж. Девелоперы и банки начали активно разрабатывать и предлагать новые варианты способов оплаты: субсидированные ставки с удорожанием квартиры и без, варианты ипотеки с возможностью взять первоначальный взнос под залог вторичной недвижимости и проживать в ней до новоселья, развивать направление трейд-ин с приёмом в счёт оплаты не только квартиры, но и автомобиля. Многие застройщики сделали ставку на рассрочку – увеличили сроки, отказались от ежемесячных платежей.
Застройщики, которые предлагают клиенту помощь в получении льготной ипотеки за счёт собственной субсидии, предложений банков-партнёров и сервиса (например, собственный ипотечный брокер), смогут не только поддержать объём продаж, но и, возможно, даже увеличить его.
В период, когда ключевая ставка достигала рекордных значений 20% годовых, были внедрены меры господдержки для застройщиков за счёт субсидирования кредитной ставки в рамках проектного финансирования. Ставка могла снизиться на 5 пунктов. Основной проблемой, связанной с этими мерами, было то, что субсидирование не распространялось на приобретение участков. Со снижением ключевой ставки подешевели и кредиты для девелоперов, и замершая на время отрасль снова стала набирать обороты – стартуют новые проекты и приобретаются новые участки под застройку.
Александр БОТНИКОВ, руководитель отдела продаж компании «Этажи», Ижевск:
– Основные тренды в сегменте жилой недвижимости – снижение стоимости вторичного жилья, предварительно это будет цифра в районе 1% в месяц, на рынок выходят покупатели, отложившие совершение сделки весной. Также идёт постепенное восстановление спроса. Это мы видим в том числе на примере индекса задаточной активности. Она довольно высока. Это хороший показатель, он говорит о том, что рынок активен. По нашим данным, объём новой задаточной активности в России по рынку вторичного жилья в первые семь дней июля вырос по сравнению с первыми семи днями июня на 30,4%. А по сравнению с первыми днями мая и вовсе на 242%.
Основные причины – уменьшение ставок на вторичном рынке по ипотеке, уже от 9,7%; рост объёмов предложения – база квартир непрерывно растёт с конца марта средними темпами 8% в месяц, такого за мои 12 лет работы в компании никогда не было. Другая причина – уверенность, что дальше ставки сильно снижаться не будут, скорее наоборот, у покупателей есть страхи: ипотечная ставка в случае неблагоприятного развития может пойти вверх. Сыграли свою роль и депозиты, многие вклады закрывались под большой процент именно в июне. В целом произошло привыкание к новой реальности, психология на рынке всегда была важна.
Кроме того, часть клиентов стала предпочитать «вторичку», цены в сегменте стали ниже, и здесь покупателю не надо ждать два года до сдачи дома. Много тех, кто покупал с целью инвестиций, сейчас выставляют на продажу объекты в уже готовых домах, поэтому с предложением нет проблем и на «вторичке», и на первичном рынке.
Был ещё большой отложенный спрос, поэтому я бы не впадал в эйфорию, вполне возможно, это самый влияющий фактор. В апреле и мае спрос был, но задатков было мало, все ждали, а значит, рынок может не так быстро дальше расти, после реализации отложенного спроса.
Но в целом тренд хороший, июль станет показательным в плане того, что и как будет дальше. Пока всё идёт в базовом прогнозе – падение рынка на 25% к прошлому году в третьем квартале и на 15–20% к прошлому году – в четвёртом. Много, конечно, однако ситуацию не сравнить с тем, что случилось с автобизнесом, рынком электротехники, многими другим секторами.
Уверенности добавляют наши партнёры-застройщики, многие сегодня наращивают портфель реализованных проектов, выводят на рынок новые жилые комплексы. Да, есть компании, испытывающие определённый страх, снижающие активность, но это не основная масса. В большинстве своём компании, чувствуя покупательский спрос, получая поддержку от государства и лояльность банковского сектора, не отказываются от ранее намеченных стратегий.
Специфика рынка Удмуртии отличается от общероссийских тенденций. В нашем регионе рынок растёт, чего нельзя сказать об общих показателях по стране. Динамика, фиксируемая в республике, объясняется дефицитом жилья, который был сформирован в прежние годы.
Денис ХЛЕСТОВ, основатель и технический директор компании EngiLogic, Москва:
– Нас как электриков санкции затронули ощутимо. Современная электрика – это не только кабели и провода, это ещё защитная автоматика, чистовые электроустановочные изделия и пр. И если с кабелем и проводом дефицита не случилось: это производится в нашей стране из российского сырья (обошлось возросшей ценой), с другим проблемы есть, основные производители защитной автоматики и розеток с автоматами – французы и немцы. Прекратился официальный импорт автоматических защитных выключателей, популярных корпусов электрических щитов, огромного количества розеток и выключателей от именитых европейских брендов.
Сейчас мы выбираем складские позиции щитов и уповаем на параллельный импорт, ведь без ухудшения качества работ сегодня невозможно полностью заменить европейские компоненты отечественными. Они где-то уступают по качеству, по удобству, по характеристикам, а также по внешнему виду, что достаточно важно в современных интерьерах.Скорее всего, через какое-то время в свободном доступе появятся позиции отечественного производства с более или менее конкурентным качеством, но пока мы вынуждены искать и покупать складские остатки.
