В российских регионах активно меняется ситуация со структурой ввода жилья: по объёмам строительства «многоэтажку» уверенно обходит сегмент ИЖС. Доля индивидуального домостроения в общем объёме ввода жилья в 2023 году – свыше 50%, и сейчас она продолжает обгонять цифры по многоквартирным домам. Что стимулирует спрос «на частное», как ситуация меняет рынок жилой недвижимости, будет ли индивидуальное домостроение и в перспективе опережать темпы развития МКД? И как выглядит сегодня ИЖС-сегмент в Удмуртии?
Ольга ДУБОВЦЕВА, и. о. министра строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики УР:
– На современном этапе фиксируется заметный рост интереса к индивидуальному жилищному строительству, подтверждаемый как активностью в сфере кредитования, так и изменениями в предпочтениях застройщиков и покупателей.
За январь 2024 года в Удмуртии ввели в эксплуатацию 302,7 тыс. кв. м жилья. Это на 0,9% больше, чем в январе прошлого года. По многоквартирным домам произошло снижение на 23,5% – построено 171 тыс. кв. м, по индивидуальному жилью – рост на 73% до 131,5 тыс. кв. метров.
Всего в январе сдали более 1,2 тыс. индивидуальных жилых домов.
По состоянию на 1 мая 2024 года объём жилищного строительства, введённого в эксплуатацию на территории Удмуртской Республики, предварительно составил 586,4 тыс. кв. м, что составляет 96,3% к аналогичному периоду 2023 года. В том числе ИЖС – 305,8 тыс. кв. м, МКД – 280,6 тыс. кв. метров.
Анна КРУТКИНА, соучредитель и генеральный директор компании «Самолёт Плюс», Ижевск:
– Уже более двух лет мы фиксируем повышение спроса на загородную недвижимость, ИЖС-сегмент в Удмуртии растёт, как и в целом по России.
Интерес к индивидуальному строительству разогрела ещё ковидная реальность: люди осознали преимущество жизни за городом, выгоду владения собственным домом. Доля ИЖС в общем вводе жилья растёт также благодаря ипотечным программам, в том числе сельской ипотеке, которая выдаётся по ставке 3% годовых и распространяется на покупку готового дома, строительство с привлечением подрядной организации. Есть также семейная ипотека под 6% на покупку дома от застройщика либо на строительство с привлечением подрядной организации, строительство своими силами. Ещё действующие продукты – IT-ипотека, ипотека с господдержкой.
Программы с господдержкой действуют до 1 июля 2024 года, если в ваших планах – приобрести объект ИЖС, стоит поторопиться. IT-ипотека действует до конца года.
Интерес к «загородке» раскручивает стоимость квадратного метра. В любом случае это выгоднее, чем покупка новостроя, если считать по стоимости квадратного метра. Возьмём, например, новостройки Ижевска, здесь средний ценник – 120–130 тыс. руб. за «квадрат». По загородным объектам цифры на порядок ниже. В целом квартира площадью 100–120 кв. м в новостройке стоит от 10–14 млн руб., дом с такой же квадратурой плюс с земельным участком – около 8 млн рублей. Владельцы загородной недвижимости, помимо прочего, экономят на коммунальных платежах.
В России появилось много людей, работающих дистанционно. «Профессиональные удалёнщики» тоже вносят вклад в рост востребованности «загородных метров», активно выбирая формат ИЖС.
Чаще всего покупатели в Удмуртии выбирают уже готовые загородные дома. Но есть и те, их не очень много, которые строят самостоятельно. Так же мы видим покупателей- инвесторов, которые скупают земельные участки на этапе, когда территория ещё не развита и не застроена: в перспективе, когда появляется газ, дороги и другая инфраструктура, ценник на землю вырастает, они перепродают земельные участки значительно дороже относительно стартовой цены.
Загородные объекты, как правило, выступают в качестве основного места жительства. Редко покупатели рассматривают объекты ИЖС как инвестицию, готовый бизнес (сдача загородных домов в аренду посуточно, банные комплексы и т. д.), их меньшинство.
Наибольшим спросом пользуются дома, возведённые недалеко от Ижевска. Основные востребованные локации сосредоточены в Завьяловском районе. Чаще всего потребитель выбирает одноэтажный дом площадью от 80 до 150 кв. м, где есть три спальни, кухня, гостиная. Наиболее популярны дома, выполненные по каркасной технологии, либо дома из газобетона. Самый востребованный формат земельного участка – 10–15 соток. Среднестатистический покупатель в Удмуртии предпочитает дома в скандинавском, классическом стиле, а также в стиле минимализм.
Есть проблемы и с качеством строительства. Многие компании на фоне высокого спроса стараются построить объекты как можно быстрее и дешевле, что отражается на качестве дома. Покупателю нужно понимать, к какому застройщику обращаться. Перед тем как заключить договор, необходимо посмотреть отзывы и портфолио застройщика. Пообщаться с клиентами компании, взять у них обратную связь.
Дальнейшие перспективы развития рынка в Удмуртии позитивные. Однако многое будет зависеть от программ льготного кредитования, такие программы всегда дают мощный импульс рынку ИЖС.
Татьяна АНАНЬЕВА, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущёвский», Москва:
– Первый скачок интереса к загородной недвижимости был в начале 90-х, когда людям разрешили приобретать землю в собственность. Спрос держался порядка 15 лет, а потом пошёл на спад. Во время и после пандемии мы увидели второй виток интереса к ИЖС, но в несколько ином виде. Уже не стало гигантомании – стремления покупать огромные участки, большие дома. Современный покупатель – разумный, адекватный потребитель, который формат квартиры готов перенести на свой небольшой участок.
Сегодня классический клиент, выбирающий жизнь за городом, – семейный человек в возрасте от 27 до 40 лет. Это человек обеспеченный, он тратит не последние деньги на покупку дома, продав единственную квартиру. Объект ИЖС приобретает под семейные интересы либо для родителей. Обычно у таких покупателей уже есть «городские квадраты», и они решают прирасти загородной недвижимостью.
2024–2025 годы станут переломными в истории развития индивидуального жилищного строительства. Компании будут строить энергичнее, быстрее. На наш взгляд, в плане развития рынка строительства частных домовладений московский регион – самый активный. Также в топе – Ленинградская область, Краснодарский край, Казань. Они во многом задают тренды рыночного роста.
С начала 2024 года цены уже подросли на 5%, и динамика сохранится. Цены в том числе будут расти из-за того, что застройщики переложат нагрузку, связанную с эскроу-счетами, на покупателей. Полагаю, что влияние механизма эскроу на ИЖС будет таким же, как и на сферу строительства МКД, – рост цен неизбежен.
Ближайшее будущее ИЖС – интересные кластерные проекты, комплексное развитие территорий. Для современного человека важно, чтобы всё было «в одной коробочке», он ценит локацию, где всё под рукой и откуда не хочется уезжать. Потребителю нужен отдельно стоящий небольшой дом с эргономичной планировкой, террасой, с небольшим, но ухоженным участком, развитая территория вокруг – магазины, поликлиника, детский сад, возможно, даже начальная школа, ПВЗ, игровые зоны, площадки для выгула питомцев, клубные дома, где можно пообщаться с жителями коттеджного посёлка. Всё должно быть, как в городе.
Такие проекты уже появляются. Они вытесняют загородную «вторичку» конца 90-х годов. Всё идёт к тому, что старые дома придётся сносить, интересна будет только земля под ними.
Юлиу ПАНТЯ, основатель компании-девелопера «Финская Улочка», Тюмень:
– В 2023 году на отечественном рынке недвижимости произошёл ряд важных изменений. Они связаны с ужесточением регуляторной политики Банка России, повышением ключевой ставки, требованиями к финансовым структурам, кредитующим население.
ИЖС сейчас – самый востребованный вариант улучшения жилищных условий. Рост спроса на малоэтажные загородные объекты усиливает конкуренцию среди участников рынка. В выигрыше будут застройщики, умеющие выбирать наиболее привлекательные локации. И не просто выбирать, но и грамотно с ними работать, давая на выходе комплексный и качественный продукт.
Считаю, что важный стимул для рынка ИЖС – поручение президента России продлить до 2030 года срок действия семейной ипотеки с сохранением ставки не выше 6% для семей, имеющих детей в возрасте до шести лет. Также глава государства поручил продлить до 2030 года программу для многодетных семей, предусматривающую выплату 450 тыс. руб. на погашение ипотеки.
Маргарита КАЛИНИНСКАЯ, ипотечный брокер, Санкт-Петербург:
– В моём личном клиентском портфеле сейчас девять из десяти сделок – по ИЖС. Комбо из моды на свой загородный дом, развития быстрых технологий домостроения обеспечил интерес потребителя к частным домовладениям. На рынок выходит всё больше подрядных организаций, готовых работать в сегменте ИЖС, и это позволяет удовлетворять растущий спрос. Вместе с тем некоторые компании из-за загруженности уже приостановили приём новых заявок на строительство, заключение договоров, взяв паузу до осени.
В числе драйверов рыночного роста – цены на новострой в многоквартирных домах, чем больше они будут разогреваться, тем большее количество потребителей будет выбирать строительство дома, а не покупку квартиры. Но к вопросу о стоимости: ИЖС тоже дорожает – сказываются спрос и рост цен на стройматериалы.
Согласна с экспертами, которые говорят о проблемах в сегменте индивидуального жилищного строительства, связанных с качеством производства работ. Защитить себя от проблем с качеством можно, как бы банально это ни звучало, с помощью грамотного выбора компании, внимательного изучения договора подряда, заключения его только с той организацией, которая даёт хорошую гарантию на сам дом и на инженерные коммуникации, если строительство осуществлялось «под ключ». Оптимальный гарантийный срок для быстровозводимых домов – три-пять лет.
Виктор ТУМАРКИН, директор по продажам элитной загородной резиденции «Залесье» компании «БН Групп», Москва:
– С 2020 года, рынок загородной недвижимости пережил настоящий бум потребительского интереса. В сравнении с первым полугодием 2019 года спрос на малоэтажные загородные объекты увеличился в полтора раза. Однако к началу 2021 года снизился на половину от пика 2020 года. В период 2022–2023 годов спрос на строительство частных домов «под ключ» возрос на 61%, а интерес к покупке земельных участков под ИЖС – на 17%.
Прогнозируется, что этот рынок будет расти быстрее, чем сегмент многоквартирных домов. Покупательская активность продолжит усиливаться, и к лету спрос может подрасти на 12%.
Современный потребитель смотрит не только в сторону стандартных объектов ИЖС – растёт интерес к премиальной загородной недвижимости. Покупатели видят в таких проектах возможность для перспективных инвестиций. Особенно ценятся большие участки у воды, расположенные в окружении лесов, имеющие развитую инфраструктуру, привлекающие возможностью качественного сервиса.
Михаил ТОПОРОВ, архитектор, дизайнер, руководитель дизайн-бюро, Москва:
– Сегодня на рынок строительства загородного жилья выходят крупные застройщики, обладающие принципиально новыми возможностями – финансовыми, управленческими, аналитическими, технологическими и пр. Это позволяет предлагать продукт иного качества – вести комплексную застройку, уделяя внимание качеству среды и инфраструктуры. Это усиливает давление на мелкие и средние компании. В результате я прогнозирую в перспективе их трансформацию в части управления, подходов к потребителю, продуктовой линейки, в средне- и долгосрочной перспективе – вымывание мелкого бизнеса, возможно, и средних компаний, но этот вектор будет смягчаться растущим спросом.
Грядёт трансформация ипотечных программ – часть закрывается, часть, судя по кулуарной информации, будет продлена, появятся и новые механизмы поддержки. Пока тренд на жизнь за городом набирает обороты, индустрия будет получать финансирование.
При этом повысились риски, связанные с льготными ипотечными программами. Мне известны такие ситуации: для некоторых локаций банки выделяли целевые кредиты – под индивидуальный жилой дом, причём ряд компаний брали целевой кредит под ИЖС и начинали строительство домов под аренду, а это иной тип объектов – супердешёвых, низкого качества.
Такие факты становятся известны банкам, их это не устраивает, арендные дома – объекты с сомнительной ликвидностью, кредиторы начинают опасаться невозврата инвестиций. В итоге банки помещают всю локацию в чёрный лист, и добросовестные граждане, только что купившие землю или уже начавшие строительство и рассчитывающие на очередной транш, не могут получить кредитные средства.
Эксперты ожидают роста цен на ИЖС из-за стоимости стройматериалов, дефицита рабочей силы. Чтобы ценник существенно не рос, должны преобладать тренды на массовость, комплексная реализация проектов строительства крупных посёлков.
Виталий БЫКОВ, руководитель направления по поддержке дистрибьюторов АО «ИстКульт Можайск», Школы профессионалов ISTKULT, Москва:
– Цена загородного дома напрямую зависит от выбора материала для строительства. Например, автоклавный газобетон, основной стеновой материал в российском частном домостроении, с декабря 2023 года по апрель 2024-го вырос в цене в среднем на 25–30% и в течение строительного сезона продолжит дорожать. Однако доля этого материала в составе стоимости квадратного метра готового жилья «под ключ» относительно невелика, примерно 10%. Даже существенное повышение цен на него не приводит к значительному увеличению сметной стоимости строительства. Это одна из причин, по которой газобетон так популярен.
С другой стороны, доля стоимости древесины в цене «под ключ» деревянного дома может достигать 75%, и здесь любые колебания будут больно бить по карману домовладельцев.
Цены на стройматериалы – не единственный фактор формирования стоимости строительства. Огромную роль играет логистика. Возникшие в 2023 году дефицит автотранспорта и нехватка водителей вызвали резкий скачок цен на доставку стройматериалов. В результате их фактическая стоимость для заказчиков выросла на 25–30%, и это без повышения цен на сами материалы. Прибавьте сюда дефицит рабочих рук на стройке, который пока нечем восполнить.
Долговечность, доступная цена и энергоэффективность – основные приоритеты россиян при выборе материала для строительства дома. Об этом свидетельствуют результаты опроса, проведённого нашей компанией на старте строительного сезона-2024. Участникам исследования предложили указать три главных критерия, которыми они руководствуются при выборе стенового материала. Ключевым оказался фактор долговечности, на него указали 70% опрошенных. Для 68% респондентов почти так же важна доступная цена, третье место заняла энергоэффективность: её принимает в расчёт 51% будущих домовладельцев. Среди прочих критериев выбора выделяются экологичность (41% опрошенных), огнестойкость (32%) и скорость строительства дома из выбранного материала (29%).
В новом загородном строительстве преобладает автоклавный газобетон, его доля превышает 50% и каждый год даёт ещё несколько процентов прироста за счёт снижения доли других стеновых материалов. Плюс кирпич, керамика. Дерево точно – не на первом месте, в том числе из-за дороговизны, перебоев с поставками и проблем качества.
Участники исследования выбрали строительный материал, который, по их мнению, больше прочих соответствует сумме озвученных ожиданий. Большинство респондентов (43%) полагают, что это газобетон, 23% отдают предпочтение кирпичу и керамике, 22% сохраняют приверженность материалам для традиционных рубленых домов и 9% выбирают каркасную технологию.
В целом в 2024 году в загородном строительстве сохраняется тренд на небольшие дома квартирного типа, в основном одноэтажные. Правда, их средняя площадь увеличивается: в прошлом году составляла 100–120 кв. м, сейчас – 140 кв. метров.
Максим ТАРАСОВ, директор по продажам компании РОКВУЛ, Москва:
— В 2024 году более половины россиян планируют улучшить свои жилищные условия или заняться обустройством жилья. Об этом свидетельствуют результаты наших опросов. На вопрос о планах по ремонту и строительству в наступившем году положительно ответили 55% респондентов. В том числе 23% намереваются строить собственный дом или приобрести участок под него, 9% планируют покупку квартиры и 23% собираются делать ремонт.
Уже в 2023 году на долю ИЖС приходилось 58% всей новой жилой застройки в стране. И это при том, что далеко не всё построенное городское жилье сразу продаётся, особенно учитывая, что цены на него за последние пять лет выросли в среднем в 2,5–3 раза. В этом году, очевидно, тенденция укрепится ещё больше. Мы, в частности, видим это и по растущему спросу на решения для утепления фасадов и кровель, применяемые в частном домостроении.
Среди тех, кто собирается обустраивать имеющееся жильё, 47% планируют ограничиться косметическим ремонтом, 35% займутся отделкой нового дома или ремонтом квартиры «под ключ», 35% собираются проводить работы по утеплению жилья и 17% — по благоустройству приусадебных участков.
Отдельного внимания заслуживают опасения россиян, планирующих ремонт или строительство жилья: 66% опрошенных говорят, что боятся существенных трат и затягивания сроков работ, 49% сомневаются в качестве работ и материалов (либо боятся столкнуться с дефицитом последних) и только 28% заранее уверены в своих планах.
В течение 2022–2023 годов стоимость строительства существенно выросла, и эта тенденция, скорее всего, сохранится. Более того, отложенный спрос на строительные работы, который наблюдается в данный момент, а также продолжающееся повышение стоимости транспортных услуг, могут привести к скачку спроса в начале сезона. Кроме того, сохраняется дефицит кадров в строительной отрасли, из-за чего многие проекты были приостановлены ещё в 2023 году. Советуем не откладывать свои планы надолго, по возможности закупать материалы, не дожидаясь начала сезона, и начинать работы как можно раньше.
Бьёт все рекорды и ипотека в ИЖС. Ещё недавно рынка ипотечных кредитов на строительство или покупку индивидуального жилья в России не было (кредиты под залог квартиры не в счёт). Сегодня же в ипотеку строится 20–25% всех частных домов. По данным ЦБ, за 2023 год на цели ИЖС было выдано 309,5 тыс. кредитов на общую сумму 1,2 трлн руб. — 16% от общего объёма рынка ипотечного кредитования (7,8 трлн рублей). Это на 140% больше, чем годом ранее.
В январе 2024 ведущие ипотечные банки начали сворачивать свои программы льготного кредитования покупателей городской недвижимости, но при этом не изменили условия для заёмщиков, желающих построить дом.
Одна из причин падения спроса на городское жильё – уплотнение застройки. Стремясь сделать цены на квартиры более доступными, девелоперы уменьшают их площадь, одновременно увеличивая этажность и размеры жилых комплексов. Растущая плотность заселения не лучшим образом сказывается на комфорте собственников. В частности, 25% опрошенных РОКВУЛ россиян отмечают, что хотели бы переехать в собственный дом из-за шума соседей.
В целом считаю, что в 2024 году ИЖС потеснит городскую жилую застройку. Собственный дом среди россиян в 2,5 раза популярнее городской квартиры.
