В продолжение строительной темы спросили у экспертов, в какие объекты выгодно вкладывать средства, насколько рынок недвижимости интересен для инвесторов?
Владимир СТОЛЬНИКОВ, руководитель Дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал», Москва:
– Недвижимость всегда будет привлекательным инструментом для долгосрочного инвестирования, особенно коммерческая – она не только впитывает инфляцию, но и обеспечивает регулярный доход. При этом главное – правильно выбрать объект.
Рассмотрим стратегии на примере крупных городов. Жилой сектор – для улучшения жилищных условий, но не для инвестирования. Да, существуют льготные программы, которые позволяют с дешёвым кредитным плечом купить квартиру, дом. Однако в долгосрочной перспективе рассматривать жилую недвижимость как первоклассную инвестицию стоит, только если вы хотите сохранить капитал. Если же цель его преумножать, подходит коммерческая недвижимость с правильным месторасположением, относящаяся к развивающемуся сегменту. Это капиталоёмкий актив, когда мы говорим о покупке недвижимости напрямую. Однако он не только дорожает со временем, но и приносит регулярные выплаты, в среднем – 10% годовых. Да, если сравнить с текущими ставками депозитов, выглядит не столь интересно, но важно понимать, что вторую часть доходности инвестор увидит чуть позже – это рост стоимости актива (впитывание инфляции). В некоторых случаях может получиться так, что доходность будет 20–25%.
Топ-3 экспертных советов для инвесторов: работать с фондами коммерческой недвижимости и их диверсификацией. 10–15% своего инвестиционного портфеля минимум следует аллокировать в активы подобного класса. И важно привлекать к сделкам экспертов.
Алексей ХАРИТОНЕНКО, бенефициар ООО «ДКС ИМПЕРИЯ», Санкт-Петербург:
– Недвижимость остаётся надёжным активом в 2025 году, несмотря на ключевую ставку ЦБ 18% и инфляцию 9,8%. Цены на новостройки выросли на 12–15%, на вторичном рынке – на 8–10% в 2024 году, опережая инфляцию.
Какие виды недвижимости сейчас наиболее привлекательны для вложений? Новостройки выгодны для перепродажи (рост цен на 25% к сдаче), «вторичка» – для аренды (доходность – 5–7%). Коммерческая недвижимость, если брать склады и Light Industrial, востребована из-за роста e-commerce, здесь доходность – 8–10%. При этом спрос высок на класс А, и важна близость к трассам.
Загородные дома для аренды нерентабельны, окупаемость – 15–20 лет, ликвидны только готовые коттеджи премиум-класса.
Филипп ШРАГЕ, основатель группы компаний Kronung, Санкт-Петербург:
– Если сравнивать недвижимость с другими популярными вариантами – акциями, облигациями и банковским депозитом, она занимает промежуточную позицию между высоким риском, потенциальной доходностью фондового рынка и консервативной стабильностью депозитов.
Что касается наиболее привлекательных типов объектов, в 2025 году это по-прежнему жильё в новостройках, особенно на ранних этапах реализации, а также отдельные форматы компактных сервисных апартаментов. С точки зрения стратегии покупка с целью последующей аренды остаётся оправданной, особенно в крупных городах и туристических зонах. Однако важно понимать реальную доходность. На бумаге она выглядит как 6–7 % годовых, но в реальности, после учёта налогов, простоев, амортизации и операционных затрат, остаётся в диапазоне 3,5–5 %.
Квартиры в новостройках привлекательны тем, что позволяют заходить по более низкой цене и выигрывать за счёт роста стоимости к моменту сдачи. Здесь особенно важно учитывать инфраструктурные планы: транспорт, наличие школ, медицинских объектов, зелёных зон. Если вы покупаете объект в локации с активной поддержкой города и надёжным девелопером, на горизонте десяти лет рост стоимости может составить от 100 до 120 % от изначальных вложений – существенно выше инфляции.
Что касается вторичного жилья, особенно в типовых панельных домах, здесь риски выше: моральный и физический износ, отсутствие роста стоимости, слабая ликвидность. Исключения – уникальные объекты в исторических районах и вблизи деловых центров – они по-прежнему востребованы.
Отдельный вопрос – ипотека как инструмент. Если использовать семейную программу со ставкой 6 % и взносом от 2 млн руб., можно сформировать рабочую инвестиционную модель. В условиях, когда ставка ниже инфляции, а недвижимость – актив с потенциалом роста, ипотека становится своеобразным финансовым плечом, которое позволяет при тех же затратах контролировать больший капитал. Главное – грамотно считать: при долгосрочной стратегии и стабильном потоке жильцов доход от аренды может частично покрывать тело кредита и проценты. При этом досрочное погашение не всегда выгодно: иногда эффективнее пустить избыточную ликвидность на второй актив или на амортизацию и отделку.
Форматы light industrial, склады и логистические пространства также сохраняют спрос на фоне роста онлайн-торговли и дефицита качественных помещений. При этом класс B и C офисов снижает риски: они дешевле, требуют меньше инвестиций и привлекательны для локальных бизнесов, особенно в регионах.
Инвестиции в дома и коттеджи востребованы у тех, кто ценит экологию, приватность и возможность сдачи в аренду для загородного отдыха. Готовые объекты проще в реализации, но будущие проекты могут принести более высокую доходность при своевременном выходе (с учётом спроса и качества строительства). Ликвидность здесь ниже, чем у квартир в городе, а риски связаны с инфраструктурой – дорогами, коммуникациями и сезонным спросом.
Сегмент курортной недвижимости активнее всего растёт в регионах с развитым туризмом. Глэмпинги, экопансионы, апарт-отели становятся привлекательными благодаря моде на внутренний туризм. Доля таких вложений стремительно увеличивается. Наиболее интересны проекты «всё включено» с удобным доступом, качественным сервисом и узнаваемым брендом.
Мои советы для инвесторов. Не стоит рассматривать недвижимость как быстрорастущий актив – лучше выбирать вложение с горизонтом минимум 5–10 лет и ориентироваться на доход от аренды и растущую стоимость недвижимости.
Важно работать с надёжными застройщиками и юристами, анализировать локацию, инфраструктуру, транспортную доступность и уже работающие объекты в районе, чтобы оценить перспективы роста цены и арендного спроса.
Также нужно учитывать экономическую ситуацию и осторожно комбинировать источники финансирования: ипотеку, личные средства и рассрочку, если она доступна.
Аркадий ПОГОСЯН, основатель девелопера курортной недвижимости — компании Bravo, Анапа:
– Вложение в недвижимость – долговременная инвестиция. Механизм покупки на стадии котлована, скорее, позволяет сохранить средства в условиях инфляции, однако итоговая доходность будет зависеть от качества объекта и ряда других параметров.
Тем не менее, недвижимость в непростой экономической ситуации – один из наиболее стабильных активов. А в условиях, когда девелоперы начинают сокращать вывод на рынок новых объектов в связи с высокой ключевой ставкой, объём предложения сокращается. Это создаёт весомые предпосылки для дальнейшего роста цены квадратного метра.
Новостройки показывают более стабильный рост цены квадратного метра, чем объекты на вторичном рынке. Требования покупателей жилья с каждым годом растут, поэтому новый жилой комплекс, как правило, выигрывает у дома на «вторичке» по качеству и наполнению. Помимо этого, цена на новостройки постоянно растёт в течение нескольких лет строительства, в то время как на вторичном рынке в целом она меняется не так существенно.
Если говорить о форматах жилья, наиболее ликвидными сегодня являются однокомнатные квартиры или студии площадью от 30 до 45 кв. метров. Их легко сдать в аренду или перепродать, так как для такой покупки нужен меньший бюджет, чем в случае с двух- или трёхкомнатным лотом.
Выбирать объект лучше в развивающихся районах с комплексной застройкой – они обладают большим потенциалом к дальнейшему росту цены квадратного метра. Важно, чтобы вокруг была вся необходимая для жизни инфраструктура.
Ещё один фактор инвестиционной привлекательности – репутация застройщика. Сегодня его имя и надёжность могут сильно влиять на этот момент. Нужно обращать внимание на позицию девелопера на рынке, соблюдение сроков ввода жилья, качество проектов и пр.
Курортная недвижимость показывает стабильный рост цены квадратного метра. Например, на побережье Чёрного моря в первом полугодии 2025 года совокупное увеличение цен составило 6,1%, если сравнивать с тем же периодом 2024 года. Средняя цена 1 кв. м жилья возросла со 180 до 191 тыс. руб. (данные наш.дом.рф).
Традиционно большой инвестиционной привлекательностью пользуются многоквартирные дома. В данный момент таких объектов на побережье появляется не так много, в связи с чем спрос на них достаточно высок. Наиболее востребованы ЖК, расположенные вблизи моря, достопримечательностей и туристических точек, обладающие хорошими видовыми характеристиками.
Ликвидность объекта повышает наличие собственной инфраструктуры, не только социальной и коммерческой, но и элементов для отдыха на территории, например, бассейнового комплекса.
На фоне роста цен курортное жильё выгодно приобретать с целью последующей перепродажи, а сложившиеся на рынке высокие ставки аренды позволяют получать доход от сдачи.
Евгений СУХАНОВ, руководитель департамента торговой недвижимости Genesis Invest, Москва:
– Одно из перспективных направлений для инвестиций – стрит-ритейл в новостройках. Это коммерческие помещения на первых этажах современных жилых комплексов, где сформирован устойчивый трафик. Именно такие объекты активно осваивают как федеральные ритейлеры, так и локальные игроки: продуктовые сети, аптеки, кофейни, салоны услуг. Причина проста: современное жильё – это уже не только метры, но и полноценная среда. В ЖК с большим числом населения первые этажи становятся центрами жизни, а арендная ставка здесь стабильно выше, чем в отдельно стоящих или устаревших объектах. Доходность стрит-ритейла, например, в Москве может достигать 30–50% годовых, что в 2–5 раз выше, чем по вкладам или от сдачи жилья в аренду.
Стрит-ритейл не требует активного управления. Это готовый арендный бизнес: помещения спроектированы с учётом требований арендаторов, оснащены современными коммуникациями и обеспечены постоянным трафиком – жильцы новостроек ежедневно проходят мимо, формируя устойчивый покупательский спрос.
Оптимальный вариант – помещения от 50 до 200 кв. м универсальной планировки, которые подойдут под любой тип бизнеса. Критичны ликвидная локация, транспортная доступность, плотность населения и, конечно, профессиональная управляющая компания или опытный брокер, сопровождающий сделку и арендаторов.
В целом сегодня выгодно инвестировать в новостройки, расположенные в зоне растущих жилых массивов. Это минимальный риск простоев, устойчивый спрос и рост капитализации. А также в готовый арендный бизнес, особенно если арендаторами выступают сетевые бренды с договорами от пяти лет, доходность в отдельных случаях здесь может достигать 30–50% годовых. Выгодно вкладывать в помещения с потенциалом переуступки. На раннем этапе покупки можно сэкономить 20–30% от рыночной стоимости и выйти с прибылью до завершения строительства.
Александр ДУБОВИК, руководитель агентства недвижимости «Брелок», Ростов-на-Дону:
– Приобретение квартиры с целью последующей сдачи в аренду сейчас актуально для тех, кто подходит под программу семейной ипотеки. Ряд застройщиков предлагают квартиры не только с отделкой, но и укомплектованные мебелью и техникой. После получения ключей вы можете сразу сдавать объект – на долгий срок или посуточно – и получать пассивный доход.
При выборе такой стратегии важно учитывать условия акций и программ банков. Семейная ипотека сейчас предлагается от 3,5%, но у части застройщиков такие условия сопровождаются удорожанием стоимости. Важно, чтобы грамотный эксперт взвесил все плюсы и минусы, подобрав квартиру с оптимальным ежемесячным платежом.
Некоторые застройщики также предлагают частичный или даже нулевой первоначальный взнос. Это делает доступными студии с отделкой под ключ, особенно для аренды.
Рассмотрим инвестиции под перепродажу. Акционные предложения не подойдут тем, кто рассчитывает на доход от перепродажи. Застройщик почти всегда повышает розничную стоимость при ипотеке без первоначального взноса. Кроме того, нужно учитывать, сколько аналогов появится после сдачи дома. Если застройщик будет продолжать строительство в том же комплексе ещё два-три года, объект будет постоянно конкурировать с новыми предложениями, и продать его по выгодной цене будет сложнее.
Учитывайте: сегодня старты продаж не всегда выгодны. Раньше они действительно давали рост 15–30% к моменту сдачи. Сейчас застройщики выходят на рынок с завышенной ценой и уже потом корректируют её акциями. Причём не всегда честными: бывает, цена сначала искусственно повышается, а потом якобы «снижается».
Если у вас есть наличные средства и вы не подходите под семейную ипотеку, рассмотрите вторичный рынок, он предлагает более выгодные условия. Это связано с тем, что многие, кто инвестировал в стройку два-три года назад, хотят «вырвать кэш из бетона» и выходят на рынок с дисконтом.
Что сейчас в спросе? Из-за сезонности летом активизируются: родители студентов – приобретают жильё детям; инвесторы – покупают под аренду. Самые востребованные объекты сейчас – студии и однокомнатные квартиры. Эконом-сегмент стабильно продаётся, как и премиальный. А вот комфорт-класс проседает: там мало покупателей и много предложений. Это даёт покупателю шанс торговаться и получить хорошие условия.
В целом сегодня на рынке активны покупатели с наличными средствами, получатели семейной ипотеки. Также активно идут альтернативные сделки: семья продаёт «однушку», берёт ипотеку на 1–2 млн руб. и покупает «двушку». При этом если ипотека становится дорогой, покупатели уменьшают запросы: выбирают меньшую площадь, но не отказываются от улучшения жилищных условий.
Снижение доходности по вкладам, инфляционные риски и рост интереса к «понятным» инструментам делают тему частных инвестиций в недвижимость особенно актуальной.
Регина ПЕТУХОВА, независимый эксперт по недвижимости, Москва:
– Покупатели стали вести себя иначе: рынок сдвинулся от «горячих сделок» к вдумчивому выбору. Сейчас мы работаем с более подготовленными и рациональными клиентами.
Приведём нашу статистику по покупательским предпочтениям. Лидеры продаж – евродвушки (около 45–55 м²) и евротрёшки (60–70 м²). Классическая трёшка (75+ м²) теряет популярность – дорого в обслуживании, требует большего первоначального взноса.
Студии и однушки берут преимущественно для аренды, не для проживания.
Покупатели просят отдельные кухни, гостевые санузлы, гардеробные, балконы с панорамным остеклением.
В регионах всё ещё популярны квартиры с предчистовой отделкой – покупатели хотят контролировать ремонт и экономят. В Москве и Санкт-Петербурге спрос растёт на чистовую отделку от застройщика, особенно в ЖК комфорт-класса и выше. Причина – экономия времени и сил.
Дизайнерская отделка под ключ – тренд в бизнес-сегменте, но не для массового потребителя.
Покупателю по-прежнему важно наличие в ЖК закрытой территории, двора без машин, подземного паркинга. Он выбирает комплекс с концепцией, например, «город в городе», урбан-виллы, квартальная застройка.
В целом рынок сегодня – это время возможностей для вдумчивого покупателя. Нет ажиотажа, есть больше вариантов, застройщики готовы к скидкам или подаркам (отделка, техника, паркинг), рассрочкам.
Если у вас есть стабильный доход и понятная цель покупки, сейчас – неплохое время для инвестирования в недвижимость.
Андрей ОПАРИН, генеральный директор ремонтно-строительной компании «Реновель», Москва:
– Ключевое значение приобретают такие факторы, как тип недвижимости, её локация и соответствие современным требованиям арендаторов. Например, офисные помещения класса «С» в устаревших зданиях демонстрируют снижение спроса, тогда как качественные гибкие пространства в транспортно доступных локациях сохраняют устойчивую доходность.
Офисный сегмент переживает период адаптации: компании оптимизируют площади, но качественные бизнес-центры с современными планировочными решениями, энергоэффективными технологиями и развитой инфраструктурой сохраняют востребованность.
При выборе объекта для инвестиций рекомендуется учитывать три ключевых фактора: локацию (транспортная доступность, близость к жилым массивам, наличие парковки), качество объекта (энергоэффективность, гибкость планировочных решений) и долгосрочные рыночные тренды (например, растущий спрос на гибридные офисные пространства).
