Продолжаем публикацию экспертных оценок о главных трендах, тенденциях и факторах влияющих на строительную отрасль в настоящий момент и в перспективе.
Дмитрий ГОЛЕВ, коммерческий директор Optima Development, Москва:
— Всеобщая льготная ипотека – на текущий момент уже избыточный механизм, так как она внедрялась как временный инструмент для смягчения последствий социально-экономической нестабильности. Но адресные программы необходимы. Они помогают привлечь на рынок клиентов с относительно невысокими доходами.
Нововведения по семейной ипотеке в ближайшей перспективе могут простимулировать «бэби-бум» или переезд потенциальных покупателей в малые города, где сохранились прежние условия программы.
Девелоперы планируют привлекать клиентов, прежде всего, субсидированными кредитами со значительным снижением рыночной ставки, траншевой и аккредитивной ипотекой, беспроцентной рассрочкой, по сути, подразумевающей дисконт, а также трейд-ин.
На мой взгляд, даже сохранение текущих параметров не вынудит застройщиков, работающих в сегменте комфорт-, бизнес-класса, снижать цены. Ввиду особенностей проектного финансирования новостройки продолжат дорожать на уровне инфляции, но, возможно, девелоперы временно остановят вывод на рынок новых объёмов. При этом весьма вероятным выглядит сценарий, при котором государство в скором времени дополнит семейную ипотеку рядом новых адресных программ, что поспособствует гармонизации рынка.
Евгений ВОЛОШИН, генеральный директор маркетингового агентства для девелоперов AGM, Санкт-Петербург:
— В первое время при текущих условиях спрос на недвижимость, безусловно, снизится. Главный вопрос, на какой срок. Будет волна снижения, затем наступит стабилизация, рынок проходил через такое не один раз. Сейчас ключевым фактором, влияющим на спрос, будет доля расходов потребителя от совокупного дохода, которую он тратит на приобретение недвижимости. Россияне с разным уровнем доходов по-разному и реагируют на изменение рыночной ситуации, и я не исключаю, что в некоторых классах жилья снижение будет не столь заметным.
Определённое влияние на рынок оказывает рост доходности вкладов и доходности фондового рынка, текущая волатильность позволяет получать доход, значительно превышающий инвестиции в недвижимость, что приводит к снижению инвестиционного спроса.
Но не будем смотреть на ситуацию с негативной стороны – девелоперы умеют работать с большими горизонтами планирования, и за последние десятилетия научились быстро адаптироваться к смене сценариев.
Я уверен, что они найдут формы привлечения клиентов, которые ранее не рассматривались. Например (давайте пофанатзируем), строительные компании могут сами запустить что-то по аналогии с исламской ипотекой, продавая квартиру в рассрочку с большой фиксированной наценкой, сохраняя собственность у себя до полного погашения и используя её как залог.
Также не исключаю, что в России снова появятся доходные дома – владельцем объекта станут инвесторы, а люди будут брать квартиры в долгосрочную аренду. Сейчас по такой модели реализуются некоторые проекты в секторе коммерческой недвижимости.
И, конечно, я ожидаю изменения инструментов поддержки со стороны государства, направленных на различные категории граждан. Учитывая цели по наращиванию ВВП, можно быть уверенным: вместо льготной ипотеки появятся новые опции, которые сделают улучшение жилищных условий доступным для россиян.
Юлия ПОДОЛЬСКАЯ, кредитный и ипотечный брокер, владелец собственного кредитного агентства, Краснодар:
— Госдума намерена принять решение о запрете строительства микрожилья по всей стране. Цель – поумерить аппетиты застройщиков, а также стимулировать семьи на рождение детей. Сейчас правила разрабатываются для Ленинградской области, Санкт-Петербурга, думаю, в список будет включён ещё Краснодар, Калининград, Екатеринбург.
Кто заезжает в студию в 19-20 квадратов? Всё чаще встречаю клиентов 30+, которые хотят пожить в своё удовольствие, не обременяя себя детьми. «Микро» – это их вариант. При этом они имеют достаток, позволяющий купить далеко не «миллиметры».
Считаю, что запрет на микрожильё не вполне решит демографическую проблему. А вот изменения в льготных ипотечных программах сработают как нельзя лучше.
Что в целом касается микростудий, у ряда застройщиков их мобильно разбирают ещё на старте продаж – тут самый низкий порог входа, но при этом самый дорогой квадратный метр. Какова цель инвесторов? Сейчас всё больший оборот набирает краткосрочная аренда, а «упаковка» в 19-20 квадратов намного выгоднее однушки в 35-37 кв. метров. Также на рынке остаются и спекулятивные сделки: купил черновую, сделал ремонт, продал за «наличку».
В последние годы активно развивается сфера ИЖС. И это тоже позитивно, если говорить о демографии. Введена возможность покупки и строительства дома с использованием льготных программ, появятся эскроу-счета, банки запускают новые программы, например, только для многодетных или для «больших метров». Такие меры полностью обоснованы, а главное подъёмны для семей с большим количеством детей. Откровенно говоря, платёж за построенный дом в некоторых случаях намного выгоднее, чем за трёх-, четырёхкомнатную квартиру.
Юлия УСАЧЕВА, юрист, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр», Сочи:
— Снижение спроса из-за отмены льготной ипотеки затронет как новостройки, так и вторичное жильё, что, в свою очередь, может привести к замедлению темпов строительства и увеличению числа непроданных объектов.
Наиболее значимые изменения стоит ожидать в тех регионах, где рынок недвижимости наиболее чувствителен к колебаниям ставок. Например, в Сочи ситуация будет несколько иной. Здесь рынок недвижимости остаётся весьма активным благодаря стабильному спросу как на первичном, так и на вторичном рынке.
Льготные ипотечные программы – важный инструмент поддержки населения. Их корректировка может вызвать неоднозначные реакции среди потенциальных покупателей. Некоторые могут решить отложить покупку жилья до стабилизации условий, тогда как другие могут попытаться воспользоваться текущими условиями до их изменения. Это создаст дополнительную напряжённость на рынке и приведёт к краткосрочным колебаниям цен и спроса.
Интересный момент в данной ситуации – смогут ли застройщики и банки поддержать продажи собственными ипотечными программами? Согласна с экспертами, считающими, что будет рост числа спецпредложений и совместных программ. Такие инициативы могут включать в себя снижение первоначального взноса, процентных ставок на определённый период или гибкие условия по выплатам.
Изменение условий льготной ипотеки подтолкнёт к необходимости адаптации всех участников рынка – от застройщиков и банков до конечных покупателей. Этот процесс потребует времени и усилий, но также может стать стимулом для появления новых форматов и подходов к продажам недвижимости.
Павел ИЛЬИН, директор по маркетингу «Нмаркет.ПРО», Санкт-Петербург:
— Рынку новостроек придётся непросто. Нужно будет действительно активнее бороться за клиента, привлекать дополнительные каналы. В том числе плотнее работать с риелторами.
В ближайшее время мы увидим разные конфигурации скидок от застройщиков, субсидированных ипотек и рассрочек. Однако есть застройщики, которые на этом фоне начали поднимать цены на квартиры. Это выглядит нелогично на первый взгляд. Но эксперты рынка предполагают, что таким образом компании дают себе люфт для последующих скидок.
В частности, будут предлагаться программы со ставкой по ипотеке около 6-8% на пять-семь лет и дальнейшим повышением до 18%. За этот срок покупатель сможет либо закрыть ипотеку, либо дождаться снижения ключевой и рефинансироваться. А текущее повышение цен позволит провернуть эту схему без удорожания стоимости квартиры на 20-30%.
Все уже строящиеся проекты точно сдадут в срок, тут застройщики ограничены требованиями проектного финансирования. Новых проектов на рынке, возможно, станет чуть меньше на какое-то время.
Анонсирована обновлённая семейная ипотека под 6% для семей с детьми от 6 лет и младше. Именно она станет главным драйвером для рынка новостроек в ближайшее время. Думаю, застройщики будут дополнительно субсидировать ставку для покупателя за свой счёт. Плюс активно будет использоваться комбинированная ипотека, если сумма кредита не помещается в лимит 12 млн руб. для столиц и 6 млн руб – для регионов. В этом случае сумму выше лимита банк выдаст по рыночной ставке.
Дмитрий ЗОРИН, председатель EL-Комитета Национального объединения производителей стройматериалов, Москва:
— Не лучшие времена переживает сегмент стройматериалов, сейчас одна из его болевых точек – распространяющийся на рынке фальсификат и контрафакт. В недавнем времени проблема обсуждалась представителями власти, бизнеса, Российского союза строителей, Национального объединения производителей строительных материалов.
Эксперты считают, что угроза достигла критического уровня. По данным Минпромторга, фальсифицированными на рынке являются 20% полимерных труб, 25% цемента, около 40% сухих строительных смесей, примерно 50% электротехнических изделий и до 70% – кабелей. Строительные и монтажные компании, использующие фальсификат, сталкиваются со штрафами, финансовыми потерями, в случае причинения вреда жизни и здоровью людей – и с уголовной ответственностью.
Использование поддельных материалов – игра с огнём в прямом смысле слова. Например, фальсифицированные кабели могут стать причиной пожаров и других ЧП. Особенно сложная ситуация в этом плане – в регионах. Мониторинг EL-Комитета НОПСМ выявил, что из 397 образцов кабельной продукции, проверенных в 25 субъектах РФ, 254 не соответствовали ГОСТу.
Поддельная продукция выигрывает у качественной по цене, и её активно закупают. Стоимость такого продукта – на 10-30% ниже. Одно из решений проблемы – автоматизация производств, как ответ фальсификаторам. Производители за счёт этого будут повышать качество и снижать себестоимость, а честная продукция будет конкурировать с подделками.
Но одних технологических решений недостаточно. Нужно ужесточать законодательство и усиливать контроль на всех этапах строительства.
