В январе-октябре 2025 года, по данным Росстата, ввод в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) сократился в Удмуртии на 27,1%. Это наиболее сильное падение в ПФО, за исключением Мордовии. В общей сложности за 10 месяцев в регионе введено 552,8 тыс. кв. м индивидуального жилья. Впервые за много лет в республике ввод жилья в МКД превысил объемы ИЖС. Разбираемся с экспертами, что происходит на рынке, как ситуация отражается на застройщиках и чего ждать.
Снижение ввода в секторе ИЖС наблюдается по всей России в целом. По стране оно составило по итогам 10 месяцев 4,5%.
Наибольшее падение ввода индивидуального жилья в этом году отмечено в Дагестане (-59,3%), Брянской (-37,4%) и Воронежской областях (-28,7%). Удмуртия по объему снижения на пятом месте в стране. Всего по итогам 10 месяцев оно зарегистрировано в 42 регионах.
Меньше всего спад отразился на регионах Северо-Западного федерального округа. Только в одном его субъекте – Псковской области – произошло сокращение ввода на 23,6%. А в целом по округу отмечен рост на 9,8%. Положительный результат также у Сибирского округа (+10,6%), хотя по субъектам снижение зарегистрировано здесь в четырех. Но оно компенсируется значительным ростом на Алтае (+56%) и в Хакассии (почти +40%).
Больше всего из округов «просел» Северо-Кавказский (– 29,3%).
Что касается ПФО снижение по округу не самое значительно (-12%), зато коснулось оно почти всех регионов. Лишь два из 14 показали рост. Это Чувашия (+21,1%) и Татарстан (+5,2%). Татарстан при этом является лидером по абсолютному объему ввода — 2298,2тыс. кв м, значительно обгоняя другие регионы. Например, Удмуртию сразу в четыре раза.
Эксперты связывают снижение с низкой доступностью ипотеки и вступлением в силу закона о частном домостроении с эскроу счетами в марте этого года. Это уже отразилось не только на показателях отрасли, но и вылилось в ситуации заморозки строительства и даже банкротства застройщиков.
Портал Строим.дом.РФ, который стал площадкой частного домостроения по новым требованиям (с 1 марта на нём необходимо размещать договоры подряда с использованием счетов эскроу), на конец октября сообщил о более чем 12,5 тыс. сделок с эскроу от 2,9 тыс. подрядчиков.
По его же информации, площадь частного жилья, строящегося с использованием счетов эскроу в России, превысила 1,2 млн м². К сожалению, полных данных в региональном разрезе не публикуется. Известно лишь, что Удмуртия в топ-10 регионов по использованию механизма эскроу в ИЖС не попала. Лидерами по количеству таких сделок стали Московская область (15,2% от всех сделок), Башкортостан (6,5%), на третьем месте — Краснодарский край (6,2%). Также в топ-10 из ПФО вошёл Татарстан, заняв 4-е место (данные на 30 сентября 2025 года).
Александр Ботников, соучредитель АН «Этажи» в г. Ижевск:
– Рынок ИЖС меняется и будет развиваться. То, что мы видим сейчас – результат воздействия нескольких факторов. Рассмотрим несколько ключевых.
- Большинство застройщиков в Ижевске и Завьяловском районе использовали под строительство земли назначения СХ-4, а не ИЖС. СХ-4 — это земли сельхозназначения, на которых можно строить жилые дома(ведение садоводческой деятельности). Но на эту категорию перестали принимать уведомления о начале строительства и о соответствии . Поэтому на этих участках можно строить только жильё по договору подряда, а ипотеку на готовые дома получить не получится.
- Переход на эскроу-счета. Это благо для клиента, за которое он заплатил ростом цен. Редко кто из застройщиков строит на свои средства, а ставки на проектное финансирование в среднем от 20%. Ряд компаний, в том числе и довольно крупных, не справились с переходом на эскроу-счета, получили большой кассовый разрыв и фактически пришли к банкротству. После них осталось около 70 недостроенных объектов. Ряд застройщиков выполнили свои обязательства и перестали существовать. Таким образом, количество игроков на рынке сократилось, и, вероятно, будет сокращаться еще. Но, я уверен, на рынок будут выходить новые девелоперы, и скорее всего из других регионов.
- Ипотека. Ситуацию усложняет отсутствие в настоящее время доступных ипотечных программ и дефицит готового жилья, которое можно приобрести здесь и сейчас, о причинах сказано выше. На готовые дома приходится всего треть сделок. Но спрос, тем не менее, сохраняется. И в дальнейшем при снижении ставки он будет только расти. Я считаю, что выдача под конец года станет выше благодаря программе сельской ипотеки. И в целом, ежегодно рост всех продаж приходится на конец года, в том числе касаемо ИЖС. Люди будут контрактоваться зимой с девелоперами, а строиться летом.
При этом дом остаётся более выгодной покупкой, нежели квартира. Стоимость строительства квадратного метра сейчас в пределах от 65 до 100 тысяч рублей, в зависимости от того, кто строит и из чего. Конечно, не надо забывать о том, что нужно еще купить участок и облагородить его. Но это всё равно значительно дешевле, нежели аналогичные площади в квартирах. С активным ростом доступных ипотечных программ, которые мы видели в последние годы, и у многодетных семей появилась возможность за относительно небольшие деньги получить большую площадь. Квартира на семью из пяти-шести человек обойдётся на сегодняшний день в 9-12 миллионов(первичный рынок) тогда как частный дом такой же площади — от 7 до 9 млн руб.
Портрет покупателя собственного дома за последние годы изменился. Если раньше загородный дом был привилегией только богатых людей, то сейчас покупатели домов — это молодая продвинутая часть населения: IT-специалисты, фрилансеры, фотографы, и так далее.
Стимулом дальнейшего роста ИЖС становится также развитие инфраструктуры: в большинстве районов стали доступны школы, детские сады, другие социальные объекты. Напомню также, что в России разработана стратегия пространственного развития, которая включает перечень опорных населённых пунктов. В ближайшие годы они будут получать поддержку, финансирование, льготы, и соответственно, строиться. В Удмуртии к ним относится не только Ижевск, Сарапул, Глазов и другие города, но и райцентры, такие Алнаши, Балезино, Вавож и так далее. 25 населённых пунктов. Это создаёт основания для оптимистичных ожиданий в отношении будущего ИЖС, даже несмотря на текущую ситуацию.
Андрей Сивцов, врио главы Завьяловского района:
– По итогам прошлого года Завьяловский район догнал Ижевск по объёмам ввода жилья – около 500 тыс. кв. м, и львиная доля приходится на ИЖС. В настоящее время в районе отмечается некоторое снижение темпов ввода жилья (300,1 тыс. кв. м. за 9 месяцев 2025 года). На данные процессы оказывает влияние высокая ставка по ипотечным программам и высокая процентная банковская ставка.
Тем не менее, в районе для ИЖС уже имеется более 30 тыс. га земли. Этого объёма вполне достаточно для активного жилищного строительства.
В качестве мер стимулирования можно выделить следующие:
- разработка действенных механизмов ЧГП в сфере строительства коммуникаций в микрорайонах новой застройки;
- снижение ставок по ипотечным программам;
- – снижение банковских ставок для повышения доступности средств на приобретение строительных материалов.
Администрация района готова взаимодействовать с потенциальными застройщиками по программе КРТ. Она предложена трем потенциальным застройщикам на Люкской, Шабердинской и Октябрьской территориях. Инвесторы получили информацию и просчитывают экономику проекта.
Сергей Широбоков, управляющий отделением банка ДОМ.РФ в Удмуртии:
– Ипотека в секторе ИЖС в Удмуртии активно развивается. Большая часть сделок – это льготная ипотека: «Семейная» и «ИТ». В Удмуртии с начала года банк выдал 162 ипотечных кредита, все по льготным программам. Из них 111 кредитов приходится на ИЖС. За аналогичный период прошлого года был выдан 71 льготный кредит. Таким образом, выдача выросла на 56%.
Льготная ипотека на ИЖС выдается только при условии оформления счетов-эксроу. Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, на котором деньги покупателя хранятся до выполнения сторонами всех условий договора. Государство ввело такую практику, чтобы обезопасить покупателей от затянувшейся стройки или банкротства застройщика. Эскроу-счёт является обязательным условием использования государственных ипотечных программ, но его можно использовать и при стандартном кредитовании. Прежде всего, это безопасность покупателя недвижимости, чтобы впоследствии не остаться без денег и без жилья.
Что касается кредитования застройщиков. Для стимулирования перехода строительных компаний на эскроу-счета предусмотрена льготная программа под 1% годовых. Количество желающих получить такой кредит постоянно растёт. При этом застройщик должен соответствовать определенным критериям: объём годовой выручки до 4 млрд руб., срок регистрации юридического лица/ИП – не менее двух лет, наличие в штате не менее одного сотрудника с образованием «Промышленное и гражданское строительство».
Виталий Хижный, руководитель СК «Бастион», Санкт-Петербург и Ленинградская область:
– Рынок индивидуального жилья переживает не кризис, а отрезвление. Ипотека под 20% действует как холодный душ: хочется дом, но арифметика убивает желание. Падение объёмов неравномерное, потому что у людей разные стартовые позиции. Подмосковье и Ленинградская область держатся за счёт накопленного спроса и близости к столицам. Регионы проседают сильнее. По итогам года ожидаю минус 15–20% по вводу.
Ближайшие два-три года рынок будет не расти, а концентрироваться. Выживут те, кто умеет работать на длинных циклах и не зависит от одного проекта. Без господдержки большинство компаний не погибнет, а станет меньше. Вернутся к формату «бригада плюс прораб». Это не смерть рынка. Это возвращение к тому, что работает. ИЖС существовало до льготной ипотеки и будет существовать после.
Для покупателя это парадокс: выбор сузится, но качество вырастет. Меньше авантюристов – меньше недостроев и судов.
Эскроу в ИЖС – отдельная история. Застройщик не видит денег заказчика до завершения работ. Звучит справедливо. На практике мелкие компании начинают задыхаться. Нет оборотных средств, нет возможности работать с несколькими объектами одновременно.
Начну с того, что нужно развести понятия. Эскроу-счета в том виде, в котором их знает массовый рынок, – это история про многоквартирное строительство. Федеральный закон 214-ФЗ, долевое участие, защита дольщиков от недобросовестных застройщиков – благое дело, никто не спорит.
Но мы работаем в сегменте ИЖС. Это совершенно иная вселенная. Здесь нет долевого строительства в юридическом смысле, есть прямые подрядные договоры между заказчиком и исполнителем. Человек приходит с участком, проектом, желанием и бюджетом. Мы либо строим сами, либо рекомендуем проверенных подрядчиков. И вот тут начинается интересное.
Эскроу-счета для частного домостроения – как круассаны в советской столовой. Технически возможно, практически бессмысленно. Механизм рассчитан на массовое строительство с длительными сроками и десятками миллионов оборота. Когда речь о доме за 5–15 млн и сроке 6–12 месяцев, банковские комиссии и бюрократия эскроу превращают эту опцию в неудобную и дорогую игрушку.
Что происходит на практике? В нашем регионе – условно нулевое использование эскроу в частном домостроении. Почему? Потому что существуют работающие альтернативы, выработанные десятилетиями рыночных отношений.
Этапная оплата с актами выполненных работ – вот настоящий щит покупателя. Фундамент – оплата. Стены – оплата. Кровля – оплата. Никто не платит за воздух и обещания. Подрядчик получает деньги за конкретный результат, который можно пощупать, измерить, принять или отклонить. Это прозрачно, понятно, проверено временем.
Добавьте сюда договоры с гарантийными обязательствами, поэтапный авторский и технический надзор, страхование и получите систему защиты, которая реально работает, а не просто красиво выглядит на бумаге.
Теперь о готовности переплачивать за надёжность. Наши клиенты – люди, которые строят дома для себя, не для перепродажи. Они готовы платить за качество, репутацию подрядчика, прозрачность процесса. Но не за бюрократическую страховку, которая удорожает проект, не давая реальных гарантий.
Поэтому, когда меня спрашивают про эскроу в нашей сфере, я говорю честно: это решение в поиске проблемы. Законодатели молодцы, что думают о защите граждан. Но инструмент должен соответствовать задаче. Эскроу изобрели для многоэтажек – пусть там и работает.
А в частном домостроении надёжность обеспечивается иначе: выбором проверенного подрядчика с портфолио, отзывами, реальными объектами. Договором с чётким поэтапным планом и оплатой. Контролем на каждой стадии. И здравым смыслом – главным инструментом любого серьёзного строительства.
Игнат Ситников, гендиректор агентства загородной недвижимости Heartwood, Казань:
— Рынок загородной недвижимости проходит этап зрелой адаптации к новым условиям. Ключевой фактор — сохранение отдельных семейных ипотечных программ, которые, обеспечивают до 50% спроса, но уже в более сбалансированном режиме. Рост цен замедлился и стабилизировался на уровне 5-7% в год, что близко к уровню инфляции.
По итогам 2024 года рынок показал рост объема сделок на 8-10%, подтвердив устойчивый тренд на «оседлость» и ценность частного пространства. Эпоха бума, вызванного экстренными мерами поддержки, завершилась. Рынок перешел в режим планового, качественного развития. Полная интеграция эскроу-счетов стала нормой, обеспечивая безопасность, но и закрепив высокий порог входа для девелоперов.
Что касается поддержки застройщиков, подавляющее большинство устойчивых игроков научились работать без неё. Государственная помощь теперь точечная и не определяет общий рынок. Кризис пережили те, кто оптимизировал издержки и выстроил клиентоориентированные сервисы. Дальнейшее выживание будет зависеть от операционной эффективности и способности предлагать уникальный продукт, а не от госсубсидий. Рынок становится взрослым и самодостаточным.
Татарстан, по итогам 10 месяцев 2025 года зафиксировал рост ввода индивидуального жилья на фоне снижения в целом по ПФО. Я связываю эту положительную динамику с несколькими факторами: последовательная поддержка на региональном уровне, развитая промышленная и социальная инфраструктура, а также высокая инвестиционная активность. В республике исторически сильны традиции индивидуального домостроения, а агломерация вокруг Казани продолжает активно поглощать прилегающие территории.
Полагаю, что данная тенденция носит устойчивый, а не отложенный характер. Это результат продуманной региональной политики и сформировавшегося платежеспособного спроса. В ближайшие 2-3 года республика, вероятно, сохранит лидерские позиции в ПФО, однако темпы роста могут несколько замедлиться из-за общего насыщения рынка и исчерпания наиболее ликвидных земельных участков в ближней зоне к крупным городам.
В ближайшие годы мы увидим углубление консолидации: доля крупных девелоперов, предлагающих готовые поселки с инфраструктурой, будет только расти. Ключевым трендом станет «умное» освоение территорий. Энергоэффективность, телемедицина и удаленные рабочие места трансформируют запрос покупателя. Спрос сместится с просто «дома за городом» на «готовую среду обитания» с цифровой экосистемой.
Для покупателей это означает рост качества продукта, но и его стоимости. Выбор будет делаться в пользу комплексных решений «под ключ» от надежных застройщиков. Основной совет — оценивать не только стоимость квадратного метра, а долгосрочные расходы на содержание и развитость социальной и цифровой инфраструктуры.
Елизавета Бельтюкова, руководитель отдела маркетинга СК «Особняк»:
— В целом, действительно, ситуация на строительном рынке в сегменте ИЖС сейчас нестабильна. Выживет и останется тот, кто сумел быстро адаптироваться к новым условиям и требованиям. Компании, которые начали готовиться к введению эскроу-счетов заранее — выстроили финансовую стратегию, просчитали экономику — оказались в более выигрышной позиции. В частности, среди необходимых условий: обеспечение определённой финансовой подушки безопасности, чтобы избежать кассовых разрывов и продолжать работу на объектах по плану, выстраивание работы с банками, открытие возобновляемых кредитных линий, а также получение аккредитации от банков в рамках программ ипотечного кредитования.
Соответственно, для тех игроков на рынке ИЖС, кто подошел к вопросу серьёзно, текущее положение может стать не испытанием, а окном возможностей, которое позволит упрочить свои позиции, нарастить обороты, и получить возможности для дальнейшего развития в условиях сокращения конкуренции.
Александр Кенсватр, коммерческий директор компании Madó, Санкт-Петербург:
– Мы пока не работаем с эскроу-счетами по одной простой причине: для сегмента индивидуального домостроения этот инструмент ещё не до конца адаптирован. Строительная компания в этой сфере не может позволить себе «заморозить» собственные оборотные средства на год, а это десятки миллионов рублей.
Поэтому рынок сейчас в ожидании: когда ставки станут адекватнее, процессы – прозрачнее, а система – удобнее для всех сторон.
Тем не менее, эскроу – шаг в правильном направлении. Он делает рынок честнее и защищает клиента: случаи, когда заказчик терял деньги из-за недобросовестных подрядчиков, фактически уходят в прошлое.
Да, проекты с эскроу немного дороже – за безопасность нужно платить. Но для многих заказчиков это оправдано, особенно если речь о первом доме и хочется максимальной уверенности.
Сейчас мы работаем с клиентами, у которых есть собственные или заёмные средства, без привлечения эскроу, но внимательно следим за развитием этой модели. Уверен, через пару лет, когда рынок стабилизируется и банки доработают условия, эта схема станет стандартом и в ИЖС.
Для нас это вопрос времени, а не принципа. Главное – чтобы инструмент стал удобным и надёжным не только для клиента, но и для компании, которая строит.
