В дополнение к теме кадастровой оценки собственности поинтересовались у экспертов, какие проблемы видит бизнес в этой сфере, а также на что обращать внимание собственникам, чтобы их избегать.
Олег ОВЧИННИКОВ, уполномоченный по защите прав предпринимателей в УР:
– Вопросы, связанные с налогом на имущество, чья налоговая база определена как кадастровая стоимость, всё реже поднимаются в обращениях бизнеса. Если в предыдущие года жалобы исчислялись десятками, то сейчас это единичные обращения, а ситуация, описанная в них, имеет точечный характер.
Проблему кадастровой стоимости можно разделить на несколько вопросов. Это и попадание в ежегодный перечень объектов, и технические ошибки по объекту недвижимости, такие как неверные данные по году постройки, материалов стен и т. д. А основной – итоговая стоимость объекта, которая является базой для налогообложения в данном случае.
При текущей сложившейся практике предпринимателям рекомендуется самостоятельно контролировать информацию о своих объектах недвижимости. Оперативное выявление изменений или неточностей в данных позволит избежать потенциальных проблем с переоценкой в последующем. В случае возникновения проблем рекомендуется оперативно обращаться в профильные органы с соответствующим заявлением для внесения изменений, это позволит избежать судебных разбирательств и связанных с ними расходов, а также сохранить ресурсы бизнеса. Активное отслеживание информации об объектах недвижимости является одной из важных составляющих успешного ведения предпринимательской деятельности.
Михаил МАЛЫШЕВ, управляющий консалтинговой компании ООО «ЮМИ консалт», юрист, налоговый консультант, председатель Экспертного совета по налогообложению и правоприменительной практики УТПП:
– В 2025 году кадастровая оценка коммерческих объектов недвижимости вызывает множество вопросов у бизнеса из-за непрозрачности методики, роста стоимости собственности и, соответственно, налоговой нагрузки. Основные проблемы: значительное несоответствие кадастровой и рыночной стоимости, ошибки классификации и расчёта, а также ограничения перехода к более благоприятным налоговым режимам для юрлиц и ИП.
Шанс на снижение кадастровой стоимости есть: компании оспаривают результаты оценки в комиссиях и судах, особенно если ошибки в расчётах очевидны или характеристики объектов не учтены.
По данным Росреестра, за период с 1 января по 31 мая 2025 года в судах инициировано 1418 споров о кадастровой стоимости. Из рассмотренных 389 исков требования удовлетворены в отношении 329 исков. В совокупном объёме кадастровая стоимость, оспариваемых в этих делах, снизилась на 8,5 млрд рублей.
Кадастровая стоимость – лишь одна из составляющих при расчёте налога на имущество организаций. Вторая составляющая – налоговая ставка, которая, в частности, в Удмуртии выглядит следующим образом: 0,5% – для объектов стоимостью до 20 млн руб., 1% – для объектов от 20 до 30 млн, 2% – для объектов от 30 до 300 млн и 2,5% – для объектов дороже 300 млн рублей. Как мы видим, для некоторых крупных объектов налоговая ставка достигает максимального уровня 2,5%, что может превышать рентабельность коммерческих площадей, особенно на фоне роста арендных ставок и затрат на содержание недвижимости в регионе.
Налоговые ставки определяются региональным законом. При постоянном открытом диалоге предпринимательского сообщества и государственных органов возможно изменение таких ставок в пределах нашего субъекта.
Антон ШЕШЛЯННИКОВ, директор оценочно-правовой компании «Перспектива»:
– Ваш бизнес платит налог с кадастровой стоимости. Для тысяч собственников она уже стала статьёй расходов, которая ежегодно съедает миллионы рублей, которые могли бы работать на развитие, зарплаты, инвестиции. А если выяснится, что часть этой суммы – переплата?
Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, которая может не учесть особенности каждого объекта: расположение, доходность и физический износ. Итог: собственники ежегодно платят больше, чем должны.
Мы в «Перспективе» за 10 лет работы доказали это на практике: 1270 проектов по всей стране, более 700 млн руб. возвращённых налогов. В отдельных случаях удавалось сократить выплаты в два-три раза.
Главная ошибка собственников – воспринимать налоговое уведомление как приговор. На самом деле это повод для профессионального диалога с государством, где результат зависит от грамотно выстроенной стратегии.
В 2026 году состоится новая кадастровая переоценка. Тот, кто начнёт подготовку заранее и выберет партнёра по данному процессу, сможет избежать переплат и получит конкурентное преимущество.
Мы предлагаем следующий путь снижения ваших налогов:
– провести аудит документов на недвижимость: Росреестр видит только то, что указано в ЕГРН, и любая неточность может стоить вам лишних налогов;
– сверить техническую документацию с фактическими данными объекта;
– после выхода предварительных итогов – проверить правильность расчётов;
– при необходимости – оспорить кадастровую стоимость.
Даже для одного здания речь может идти о миллионах рублей экономии. Проверьте прямо сейчас, не переплачиваете ли вы.
