На инвестиционный климат региона и развитие предпринимательской среды влияет комплекс факторов. Один из них – кадастровая стоимость объектов недвижимости, во многом определяющая уровень финансовой нагрузки на бизнес. О том, как и по каким принципам проводится кадастровая оценка в Удмуртии, как она изменилась за последние годы и изменится в перспективе, мы обсудили с министром имущественных отношений УР Анной Боталовой.
– Анна Анатольевна, каковы, на ваш взгляд, роль и возможности подведомственного вам БУ УР «ЦКО БТИ» в содействии справедливой, экономически обоснованной кадастровой оценке, созданию в этой части комфортных условий для бизнеса в Удмуртии?
– Роль нашего Центра в создании комфортных условий для бизнеса является фундаментальной и заключается в обеспечении экономически обоснованной и справедливой кадастровой оценки. Прежде всего, мы достигаем этого за счёт того, что строго опираемся на актуальные рыночные данные, а не на умозрительные расчёты. Такой подход гарантирует, что налоговая нагрузка на бизнес будет адекватной и предсказуемой для планирования расходов.
Кроме того, мы активно работаем над оперативным устранением возникающих ошибок. Наша обширная база данных и накопленная экспертиза обеспечивают возможность оперативного пересмотра спорных вопросов в досудебном порядке. Это позволяет предпринимателям избежать длительных и затратных судебных процессов. Один из результатов нашей работы – обеспечение стабильности и минимизация рисков для деловой среды. Крайне низкий процент оспариваемых решений, составляющий всего 0,18%, является прямым доказательством этого. Таким образом, наша главная задача – быть не просто контролирующим органом, а надёжным партнером для бизнеса, который через справедливую оценку создаёт благоприятные условия для инвестиций и развития предпринимательства в Удмуртии.
– Когда прошла последняя оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости в регионе и насколько изменились показатели?
– В республике зарегистрировано 761 200 земельных участков и 1 133 600 объектов недвижимости. С 2022 года в соответствии с федеральным законом государственная кадастровая оценка проводится одновременно по всей России раз в четыре года. Последняя оценка земельных участков прошла в 2022 году. По сравнению с 2020 годом их кадастровая стоимость в среднем выросла на 1,37%.
Оценку зданий и сооружений в Удмуртии делали в 2018, 2019 и 2023 годах. По итогам 2023 года произошло снижение их кадастровой стоимости в среднем примерно на 20%. Следующая оценка недвижимости, как и по стране, запланирована на 2026 и 2027 годы.
– Предприниматели, в активе которых есть коммерческие площади, а также владельцы недвижимости – физические лица говорят об изменившейся налоговой нагрузке, росте платежей. Чем это обусловлено, насколько связано с вопросами перерасчётов?
– Государственная кадастровая оценка проводится на основе сведений о фактических рыночных ценах и совершённых сделках, которые предоставляются нам органами регистрации прав на недвижимость. Если говорить конкретно о коммерческой недвижимости, то по 2022 году в отношении земельных участков, задействованных в предпринимательской деятельности, средний рост составил не более 6%, а по производству произошло даже снижение стоимости на 1,6%. В отношении объектов коммерческого и производственного назначения в среднем рост кадастровой стоимости составил 5%.
Надо напомнить, что определение кадастровой стоимости предполагает расчёт вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. Она носит массовый характер, в соответствии с федеральным законом кадастровые оценщики не выходят на объекты оценки, не обследуют и не фотографируют их, а делают расчёты на основе собранных и представленных им сведений.
В части роста налоговых платежей обращаю внимание, что только в отношении объектов торгового, административно-бытового назначения и недвижимости, предназначенной для размещения общепита, предприниматели и юридические лица уплачивают налоги на имущество от кадастровой стоимости. В отношении иных объектов (производственных корпусов, складов, котельных и подобных объектов) налоги начисляются от инвентаризационной стоимости.
Физических лиц российское законодательство защищает от резкого роста налогов на жильё: налоговые платежи за квартиру, дом, гараж или другое имущество, которое необходимо для личного использования, не могут увеличиться более чем на 10% в год.
– Представители бизнеса, физлица порой не всегда имеют представление, как проходит процедура оценки. Расскажите о методах расчёта кадастровой стоимости, о том, какие факторы влияют на её формирование, каковы основные этапы оценочной работы?
– Все процедуры открыты, прозрачны и предусмотрены федеральным законом.
Сначала мы получаем сведения об объектах оценки:
– О фактических сделках, о рыночных ценах, обременениях на объекты из ЕГРН, от Росреестра, ППК Роскадастра;
– Об имеющейся инфраструктуре в населённых пунктах и за их пределами к конкретным земельным участкам и зданиям, сооружениям – у органов местного самоуправления и ресурсоснабжающих организаций;
– О функциональных зонах на территории населённых пунктов, функциональном назначении объектов – также у органов местного самоуправления и Минстроя УР;
– Сведения об объектах культурного наследия, особо охраняемых природных территориях, зонах с особыми условиями использования территорий и другие сведения – у региональных министерств.
В тур оценки входит публичное информирование о начале процедуры оценки, обязательное опубликование предварительных итогов оценки, процедуры подачи замечаний на полученный предварительный результат. Далее отчёт о результатах государственной кадастровой оценки проверяется Росреестром и утверждается правительством Удмуртской Республики. Из практики прошлых лет могу сказать, что июль-август – это как раз то время, когда можно ознакомится с предварительными итогами оценки.
При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, модели определения кадастровой стоимости.
В рамках расчёта кадастровой стоимости применяются те же подходы к оценке, что и в рыночной оценке – сравнительный, затратный и доходный.
Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Затратный – на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Доходный – на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости.
– Законодательно предусмотрены различные механизмы предупреждения предпринимательских рисков, связанных с ростом кадастровой стоимости: как через внесудебное и судебное оспаривание результатов, так и через снижение налоговых ставок по имущественным налогам, предоставление налоговых льгот по ним. Расскажите об этом подробнее.
– В случае несогласия с кадастровой стоимостью объекта оценки у собственника есть следующие способы обращения для решения вопроса:
– Получение в Центре кадастровой оценки разъяснения кадастровой стоимости объекта, из которого собственник может понять, были ли допущены неточности и ошибки при определении кадастровой стоимости. Данным механизмом пользуются как юридические и физические лица, так и органы местного самоуправления.
– Подача заявления в Центр об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. В 2025 году таких обращений было 142 в отношении 198 объектов недвижимости, по результатам проверок заявлений положительные решения приняли в отношении 103 объектов. Также доступно для юридических и физических лиц, органов МСУ.
– Подача заявления в Центр об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости. По текущему году таких заявлений было 15, положительно принятых решений –четыре, и далее – обжалование в суде решений Центра.
– Муниципалитеты имеют возможность обращаться в исполнительный орган для пересчёта кадастровой стоимости отдельных объектов на своей территории. Как это происходит, много ли таких случаев? Как часто предприниматели Удмуртии оспаривают стоимость объектов?
– Да, органы государственной власти и местного самоуправления также имеют право на обращение с данными заявлениями. Происходит это не часто: с рыночными отчётами в этом году вообще не было обращений, а по исправлению ошибок обратились по восьми объектам.
Отзывы, безусловно, разные. Для некоторых процедур необходимо понести дополнительные расходы, например, на изготовление рыночного отчёта (оплата услуг рыночного оценщика), на обращение в судебные инстанции (уплата госпошлины, расходы на представителя), что вызывает негативное отношение предпринимателей. Вместе с тем, судебный порядок – это цивилизованная объективная процедура урегулирования споров, возникающих между предпринимателями и органами публичной власти.
– В 2026 году наступает очередной срок оценки кадастровой стоимости. Какие изменения будут внедрены в части дальнейшего совершенствования системы, применения более эффективных подходов, например, современных цифровых инструментов?
– Мы будем применять внесённые изменения в действующее законодательство о государственной кадастровой оценке. В настоящее время «Росреестр» активно реализует подсистему рынка недвижимости в федеральной государственной географической информационной системе «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных». За оставшееся время текущего года специалистам Центра кадастровой оценки необходимо пройти обучение, изучить базовый функционал данной системы, подготовить и направить перечень региональных ценообразующих факторов для проведения государственной кадастровой оценки в 2026 году. Работа предстоит сложная, однако считаю, что специалисты достаточно квалифицированы, подготовлены, добросовестны и справятся с поставленными задачами.
