Самочувствие строительного рынка влияет на развитие ключевых сфер экономики. Представляем новые экспертные оценки текущей ситуации в отрасли.
Антон Баксараев, генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект»:
– Ранее до 80% транзакций на рынке первичного жилья финансировались с использованием кредитных ресурсов. В нынешних условиях, после сокращения льготных ипотечных программ до минимальных объёмов, наибольшее давление испытал наиболее массовый сегмент – объекты классов «эконом» и «комфорт». Вместе с тем рыночная конъюнктура показала переориентацию покупательского спроса в сторону ИЖС. В данном секторе стоимость квадратного метра ниже, а также сохраняется возможность задействовать оставшиеся нишевые ипотечные продукты, в частности, программу «Семейная ипотека». При сопоставимом бюджете семья приобретает дом с земельным участком.
В сегментах бизнес-класса и премиума значительного спада не фиксируется. Здесь действуют иные экономические механизмы. Традиционно покупатели с высоким уровнем дохода рассматривают недвижимость как инструмент консервации капитала. Хорошо известен феномен объектов с «неосвещёнными окнами» – квартиры в таких домах приобретались не для проживания, а в целях сбережения средств.
Аналогичная логика прослеживается и на макроуровне: регионы с высокой долей бизнес-класса, либо выполняющие функции финансовых центров сохраняют устойчивость. Напротив, дотационные субъекты с относительно низкими доходами населения попадают в зону нестабильности, где прогнозируется не только сокращение спроса, но и замедление вывода новых проектов.
В горизонте 2026 года рынок, вероятно, войдёт в фазу стагнации. Существенного роста цен или активизации спроса без внешнего импульса не ожидается. Таким импульсом может стать только разворот денежно-кредитной политики. При условии планомерного снижения ключевой ставки Банком России (прогнозный коридор до 10% в ближайшие два года представляется реалистичным) рынок начнёт демонстрировать признаки оживления. Подобный сценарий уже реализовывался: в 2014 году ставки по ипотеке на уровне 12–14% воспринимались как шоковые, однако впоследствии стали привычными. Постепенная адаптация к новым условиям неизбежна – жилищная потребность остаётся приоритетной. Покупатели будут выходить на сделки по повышенным ставкам, осознавая возможность рефинансирования в течение одного-двух лет. Реальное восстановление ипотечного кредитования и всего рынка жилья ожидается не ранее 2027 года.
Психологический эффект уже фиксируется: рост числа ипотечных выдач на вторичном рынке на 43% в годовом выражении свидетельствует о пробуждении отложенного спроса, но эти цифры отражают низкую базу предыдущего периода, а не устойчивый тренд. Массовый покупатель по-прежнему ориентируется на уровень ключевой ставки в диапазоне 12–13%, который большинство аналитиков называют порогом полноценного восстановления рыночной ипотеки. Только при достижении этого коридора можно ожидать системного перетока заёмщиков из льготных программ в универсальные банковские продукты, что существенно расширит аудиторию потенциальных приобретателей.
Основной массив покупателей сегодня – это граждане, накопившие первоначальный взнос и ожидавшие ценовой и процентной стабильности. Эксперты оценивают их долю в общей структуре отложенного спроса в 30–40%. Реальная активизация будет зависеть от сохранения госсубсидий, прежде всего, семейной ипотеки под 6%. Без этого сегмент новостроек может испытать сжатие спроса, тогда как вторичный рынок, лишённый льгот, будет восстанавливаться более постепенно, и каждое последующее снижение ставки окажет здесь более заметный экономический эффект за счёт прямого уменьшения ежемесячного платежа.
Что касается коммерческой недвижимости, фиксируется падение спроса: отраслей, чувствующих себя уверенно, крайне мало. Многие компании просто не рассматривают переезд на новые складские площади, поскольку любой переезд сопряжён с существенными затратами. Существующие арендаторы, понимая, что заместить их в текущих условиях будет крайне сложно из-за физического отсутствия клиентов, активно давят на условия. Главный совет собственникам складских помещений, у которых уже есть арендаторы, – держаться за них любой ценой и максимально идти навстречу. Рынок окончательно перешёл в фазу диктата арендатора.
Характерно, что изменилась сама модель поведения застройщиков и арендаторов. Если раньше, в условиях дефицита, склады сдавались «как есть» под стандартные требования, то теперь девелоперы готовы переделывать помещения под чёткие технические задания будущего арендатора. Клиенты, в свою очередь, перестали брать площади с запасом на рост: сейчас все стремятся арендовать ровно столько, сколько нужно. Если бизнесу потребуется расширение, он будет готов либо переезжать, либо договариваться, но никто больше не хочет платить вперёд за гипотетическое развитие.
Поскольку количество клиентов ограничено, основным инструментом конкуренции становится цена. Демпинг набирает обороты, и арендные ставки продолжают падать ежемесячно, демонстрируя достаточно серьёзные темпы снижения. По данным CORE.XP, средняя запрашиваемая арендная ставка в готовых объектах уже снизилась до 10 464 руб. за квадратный метр в год, а в строящихся – до 10 954 руб. (без учёта OPEX и НДС). Итоги I квартала 2026 года это подтверждают: было закрыто сделок на 268 тыс. кв. м, что на 23% меньше, чем годом ранее. Доля свободных площадей, включая субаренду, выросла с 1,5% до 6%.
Татьяна Игнатович, исполнительный директор ООО «Гранд Капитал» (партнёр ГК «Ярус групп»):
–Мы наблюдаем закономерный переход от эпохи количественного роста, подпитываемого массовыми государственными субсидиями, к этапу качественного развития, где ключевые факторы успеха – финансовая устойчивость девелопера, уникальность концепции продукта и его реальная инвестиционная ценность.
Импортозамещение в сегменте строительной техники, инженерии и отделочных материалов премиального уровня к 2026 году практически завершено: фокус окончательно сместился на отечественные бренды высшего эшелона и прямые контракты с производителями из дружественных стран Азии и Ближнего Востока.
Наблюдается закономерное замедление темпов вывода новых проектов. Если в прошлые годы девелоперы стремились максимизировать земельные банки, то сегодня стратегия изменилась, и компании концентрируются на завершении текущих очередей и оптимизации продуктовых линеек. За первый квартал 2026 года объём запусков новых объектов в среднем по России скорректировался на 12–15% относительно пиковых показателей прошлых лет.
Наиболее динамично развивающимся и инвестиционно привлекательным сектором в 2026 году стал сегмент премиальной загородной и курортной недвижимости. Это обусловлено мощным долгосрочным трендом на развитие внутреннего туризма: турпоток по России по итогам прошлого года превысил 80 млн человек, и дефицит качественной инфраструктуры уровня 4 и 5 звезд остаётся критическим.
Сегодня инвестор ищет не просто квадратные метры у моря, а готовый арендный бизнес с профессиональным управлением и высоким уровнем капитализации. Именно поэтому классические форматы апартаментов под сдачу уступают место масштабным многофункциональным проектам.
Инвесторы в 2026 году выбирают проекты, способные генерировать высокий пассивный доход (Yield) за счёт круглогодичной загрузки, которая обеспечивается именно благодаря развитой инфраструктуре, например MICE-туризм, SPA-weekend в межсезонье. Доходность таких объектов оценивается в 12–15% годовых в виде арендного потока, а за счёт роста стоимости самого актива на этапе строительства инвестор получает высокую совокупную доходность.
Состояние сектора загородной недвижимости можно охарактеризовать как фазу глубокой качественной трансформации. Период стихийного спроса на классические дачи и участки окончательно ушёл в прошлое. В 2026 году рынок демонстрирует высокую избирательность, сегодня покупатель и инвестор стал максимально требователен к инфраструктуре, сервису и юридической чистоте проектов.
На фоне общего охлаждения массового городского сегмента из-за трансформации льготных ипотечных программ, загородный сектор премиум- и бизнес-класса сохраняет стабильный спрос. Капитал ищет защитные активы, и качественная загородная и курортная недвижимость стала одной из главных тихих гаваней для вложений.
Среди трендов, определяющих ландшафт сегмента, можно выделить такие направления:
— «Курортизация» и размытие границ между загородным и отельным форматами. Покупатель премиального загородного жилья больше не хочет решать бытовые и эксплуатационные проблемы самостоятельно. Появился большой запрос на сервис уровня пятизвёздочного отеля.
— Переход к системному девелопменту и ИЖС с эскроу. Рынок окончательно стал цивилизованным. Повсеместное внедрение механизма эскроу-счетов в сегменте индивидуального жилищного строительства отсекло мелких несистемных игроков. Сегодня до 80% спроса в организованных поселках бизнес-класса сосредоточено в проектах, которые строятся по проектному финансированию от крупных банков, имеют единую архитектурную концепцию, центральные коммуникации и готовую социальную и досуговую инфраструктуру внутри.
— Мультифункциональность и круглогодичность. Загородный дом перестал быть локацией исключительно для летнего отдыха. С развитием гибридных форматов занятости премиальные объекты всё чаще рассматриваются как полноценное или второе основное жилье. Для этого девелоперы вынуждены закладывать в проекты мощное инфраструктурное ядро: коворкинги, рестораны, спортивные кластеры и детские образовательные пространства.
— Инвестиционный фокус. Если раньше загородный дом покупался исключительно «для себя», то в 2026 году резко выросла доля инвестиционных сделок (до 35–40% в ликвидных проектах). Инвесторы выбирают объекты с профессиональным управлением (propertymanagement), которые способны генерировать стабильный пассивный доход от сдачи в аренду через единого оператора и одновременно расти в цене за счёт уникальности локации и дефицита качественных площадей.
Сегмент классической коммерческой недвижимости переживает структурную адаптацию. В офисном секторе фокус сместился на гибкие пространства и сервисные офисы, а также на покупку блоков небольшими инвесторами в формате Built-to-Suit.
В то же время драйвером коммерческого сектора остаётся складская и индустриальная недвижимость. Развитие e-commerce, перестройка логистических путей на Восток и Юг, а также курс на обеспечение технологического суверенитета сформировали колоссальный дефицит качественных площадей Light Industrial. Вакантность в столичных регионах и на ключевых транспортных хабах (Краснодарский край, Поволжье, Урал) находится на историческом минимуме – менее 1%.
Роман Карташев, директор по продажам компании РОКВУЛ:
– Рынок недвижимости сейчас находится в фазе коррекции. Резкого падения цен не происходит, но темпы подорожания замедлились, а в отдельных проектах девелоперы идут на точечные скидки. Основной сдерживающий фактор связан с дорогими кредитами и осторожностью покупателей: многие откладывают сделки в ожидании более комфортных ипотечных условий. В ближайший год существенного удешевления квартир ждать не стоит: себестоимость строительства остаётся высокой, а объём запуска новых проектов сокращается.
Покупателям, которые планируют приобретение жилья в течение года, важно смотреть не только на цену квадратного метра, но и на формат квартиры. Уже сейчас рынок смещается в сторону черновой и предчистовой отделки: доля полностью готовых квартир сокращается, и эта тенденция сохраняется в 2026 году. Это значит, что, по сути, часть затрат просто переносится с этапа покупки на этап последующего ремонта.
Если говорить о направлении стройматериалов, сегодня мы видим, что спрос снижается. И одна из ключевых причин – общее сокращение строительной активности, которая отражается почти на всех производителях стройматериалов. В каких-то сферах наблюдается более сильное снижение, а где-то рынок поддерживается инфраструктурными проектами, ремонтом и реконструкцией. Однако общий тренд очевиден: производители строительных материалов работают в более сложных условиях, чем в прошлом году.
При этом я не могу сказать, что происходит резкое снижение цен или закрываются предприятия. В данной ситуации мы, скорее, можем наблюдать, как бизнес адаптируется к новым реалиям и перестраивает модели реализации продукции. Также производители пересматривают каналы продаж, усиливают работу с проектным сегментом, дилерами и подрядчиками, более внимательно управляют складскими остатками, ассортиментом и логистикой.
В отдельных категориях компании могут перераспределять свои производственные мощности на выпуск более востребованных продуктовых линеек, однако это не означает полного отказа от остальных направлений. Снижение спроса не ведёт к автоматическому снижению цен. При падении загрузки производственных мощностей себестоимость единицы продукции растёт, поскольку постоянные расходы распределяются на меньший объём выпуска. Кроме того, сохраняется давление на цены со стороны логистики, стоимости энергоресурсов, сырья и отдельных компонентов. Многие предприятия используют период более низкой загрузки для того, чтобы провести необходимые профилактические и ремонтные работы, модернизацию оборудования, техническое обслуживание линий, оптимизировать производственные процессы. Это рациональная стратегия, ведь когда рынок снова начнёт восстанавливаться, выигрывать будут те производители, которые сохранили качество, надёжность поставок и операционную устойчивость.
Очень важно учитывать, что в случае резкого и интенсивного восстановления спроса, вероятно, не у всех производителей будет возможность в сжатые сроки нарастить мощности и произвести необходимый объём продукции. Если ранее они работали на сниженных производственных оборотах, то быстро адаптироваться под весь накопленный отложенный спрос, который выйдет на рынок, будет непросто. И это, в свою очередь, может привести к росту цен на некоторые стройматериалы.
Сегодня производителям приходится быть более гибкими: точнее прогнозировать спрос, быстрее реагировать на изменения в строительной активности, работать ближе к клиенту и предлагать не просто материал, а комплексное решение под задачу проекта.
Стоимость отделочных и строительных работ в этом году, по нашим оценкам, вырастет в среднем на 10-15%. Давление оказывают подорожание материалов, дефицит квалифицированных рабочих и рост стоимости услуг. Даже базовый ремонт будет требовать больших вложений, чем год назад, а любые изменения по ходу работ почти гарантированно приведут к перерасходу бюджета.
Согласно опросу РОКВУЛ, всё больше россиян выбирают смешанный подход к ремонту: простые задачи, покраску или поклейку обоев делают самостоятельно, а технически сложные работы доверяют профессионалам. К таким этапам относятся электрика, сантехника, выравнивание поверхностей, а также тепло- и шумоизоляция, где критично важно соблюдение технологий. Такая стратегия позволяет сдерживать расходы без потери качества. Экономия же допустима на декоративных решениях, тогда как сокращение бюджета на инженерные и изоляционные системы чаще всего оборачивается дополнительными затратами в будущем.
Главный совет покупателям: заранее рассчитать полную стоимость владения квартирой, включая ремонт, заложить финансовый резерв не менее 10-20% и ещё до начала работ чётко определить, какие материалы и технические решения будут использоваться. Рациональнее ориентироваться не столько на минимальную цену, сколько на качество, безопасность и долговечность жилья.
