Продолжая тему перемен в строительной отрасли, вместе с экспертами оцениваем, как развивается сегодня рынок ИЖС, с какими вызовами сталкивается и как их преодолевает.
Константин ПУЛЬКИН, предприниматель, эксперт в сфере ИЖС, основатель строительной компании RUDOM:
– За последние два года строительная отрасль прошла через сдутие искусственно накачанного пузыря. В 2024 году рынок малоэтажного строительства работал в режиме ажиотажного спроса: 
только семейной ипотеки на ИЖС было выделено около 140 млрд руб. в формате перераспределения лимитов осенью того года. Деньги шли в строительные компании, те – к поставщикам, поставщики не справлялись с объёмом и поднимали цены, рабочие поднимали ставки. Дома дорожали ежемесячно на 2–3%. Это был классический инфляционный разгон внутри отдельного сегмента.
Как только льготные программы были существенно урезаны, а к маю 2025 года их объём резко сократился по сравнению с пиком, начался обратный процесс. Из десяти строительных компаний две-три попали на кассовые разрывы и ушли с рынка. Цены развернулись: компания RUDOM в мае 2025 года опустила цены на 25%, в июне – ещё на 10%.
Данные Росстата подтверждают масштаб: в первом квартале 2026 года ввод ИЖС населением составил 15,3 млн кв. м – минус 38,1% к аналогичному периоду 2025 года. За первое полугодие – минус 28,6%. Многоквартирное строительство при этом показало обратную динамику: рост на 7–8%.
Инфляция, неофициально признаваемая на уровне около 15%, фактически перекрывает большую часть ставки: заёмщик, берущий кредит под 18,5%, платит банку около 3–4% сверх обесценивания денег. Семейная ипотека под 6% при той же инфляции – это деньги, которые дешевеют быстрее, чем их отдаешь. Лимит программы – 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга, 6 млн руб. – для остальных регионов.
Строительные компании оказались в тисках: работают с рентабельностью 4–7%, при этом вынуждены кредитовать операционный цикл в тех же самых банках под 25–30% – пока деньги заказчиков заморожены на эскроу-счетах. Банки выделяют подрядчикам проектное финансирование, но в ограниченном объёме. Банк ДОМ.РФ к началу июня 2026 года выдал кредитов подрядчикам ИЖС с эскроу на 42,5 млрд руб. – в 1,5 раза больше, чем в начале года.
С 1 марта 2025 года эскроу-счета стали обязательными при строительстве частных домов по ипотеке. Механизм аналогичен многоквартирному строительству: деньги заказчика хранятся в банке до сдачи объекта, строитель получает их только после приёмки.
Я поддерживаю саму идею: до её введения около 40% сделок на рынке ИЖС заканчивались тем, что люди не получали обещанных домов. Достаточно зайти в любое садовое товарищество – там стоят недострои. Сейчас в каждом десятом обращении в RUDOM люди просят достроить дом, который им не сдала другая компания.
Однако реализация эскроу создала нагрузку, о которой при проектировании схемы говорилось мало. Подрядчик не получает денег заказчика до конца строительства – значит, ему нужно где-то взять 60–90% стоимости дома на период стройки. Берет у тех же банков под 25–30%. Эти проценты закладываются в итоговую цену, добавляя к ней около 10%.
Одновременно рынок сталкивается с кадровыми проблемами. В секторе ИЖС до 80% монтажников составляли трудовые мигранты. Государственная политика ужесточения миграционного контроля и активные депортации изменили структуру рынка труда быстрее, чем успел адаптироваться рынок.
В пиковый период в нашем штате было около 2 тыс. монтажников-иностранцев. К середине 2026 года их осталось около трёхсот. Их заменяют российские специалисты, которые работают медленнее и требуют принципиально других ставок.
В начале 2025 года расценки на монтаж составляли 6–8 тыс. руб. за квадратный метр. К середине 2026 года – 15–20 тыс. руб. за «квадрат», в некоторых позициях – до 24 тыс. рублей. На доме площадью 100 кв. м при ставке 20 тыс. руб. только монтажники получают 2 млн рублей. Для сравнения: на доме RUDOM «Кедр» (97 кв. м) стоимостью 3,3 млн руб. монтажники забирают около 1,5 млн рублей. На всю остальную структуру компании – производство, ИТР, налоги, логистику, прибыль – остаётся 1,8 млн рублей.
Третий вектор – легализация бизнеса. Большинство компаний в секторе ИЖС работали через ИП и самозанятых: никаких отчислений, зарплаты в конвертах, налоги не платились. Эта модель обрушилась, как только стала обязательной аккредитация в банках для работы с эскроу-счетами: компании без юридической структуры, НДС, белой зарплатной ведомости банки просто не аккредитуют.
Выход из тени означает: НДС (+20%), налог на прибыль (+10%), зарплаты в белую (+30% к фонду оплаты труда через страховые взносы). Это минимум +20–25% к итоговой стоимости дома для компаний, которые ранее работали вне правового поля.
Сегодняшний рынок загородной недвижимости демонстрирует аномалию, которую можно считать ключевым аргументом для покупателя. Квадратный метр в загородном доме стоит 70–90 тыс. рублей. Квадратный метр в новостройке с столицах и крупных мегаполисах – 600–700 тыс. рублей. Разрыв – от 7 до 10 раз. Во всех развитых странах загородная недвижимость стоит дороже городской квартиры сопоставимой площади. В России – наоборот.
Этот разрыв исторически обусловлен низким доверием к загородному строительству и его юридической непрозрачностью. По мере того как эскроу делает рынок более безопасным, а нормативная база ужесточается, разрыв будет сокращаться. Это означает долгосрочный рост цен на ИЖС опережающими темпами относительно городского жилья.
В первом квартале 2026 года клиенты Банка ДОМ.РФ оформили ипотечных кредитов на строительство частных домов на 6,9 млрд рублей – вдвое больше, чем годом ранее. Это сигнал: несмотря на падение статистики ввода, спрос на качественное и юридически защищённое строительство растёт.
Что с прогнозами?По совокупности трёх факторов – обеление отрасли (+20–25% к себестоимости), рост расценок монтажников (с 6–8 тыс. до 15–24 тыс. руб. за кв. м), стоимость проектного финансирования под эскроу (+10% к цене) – итоговое давление на цену составляет минимум 40% в течение ближайшего года.
Дом, стоящий сегодня 6,4 млн руб., в следующем году будет стоить 9–10 млн руб. минимум.
Отрасль проходит болезненный, но необходимый отбор. Компании без производственной базы, банковской аккредитации, капитализации уходят. Остаются те, кто умеет работать в прозрачной юридической модели, имеет собственное производство и выдерживает длинный операционный цикл без живых денег заказчика.
Александр Коршунов, менеджер по развитию сегментов DIY и Акустика компании РОКВУЛ:
– Дадим оценку состояния сектора, связанного с объектами загородной недвижимости. Наибольшим спросом в 2026 году пользуются форматы, максимально приближенные к городскому комфорту, но предлагающие преимущества жизни на природе. Растёт интерес к организованным коттеджным посёлкам с базовой инфраструктурой хорошего качества. Спросом 
продолжат пользоваться дома «под ключ» и проекты с понятным бюджетом, сроками и проверенными типовыми решениями. Покупатели всё меньше готовы самостоятельно управлять стройкой. Формат ИЖС остаётся ключевым драйвером рынка, но требования к качеству строительства и дальнейшей эксплуатации домов повышаются.
Покупатель же становится более молодым, прагматичным и технически подкованным. Он рассматривает дом не как сезонную дачу, а как полноценную альтернативу городской квартире для постоянного проживания – удалённый или гибридный формат работы играет важную роль в формировании интереса к загородному формату жилья. Люди выбирают компактные дома с продуманной эргономикой, где каждый квадратный метр функционален.
Особое внимание уделяется ликвидности объекта и его энергоэффективности, так как покупатели заранее просчитывают будущие эксплуатационные расходы. Современный покупатель предъявляет высокие требования к цифровой и социальной инфраструктуре и развитой сервисной составляющей. Молодые семьи ориентируются на наличие качественных образовательных центров и детских площадок внутри посёлков.
