Восемь проблем строителей

У наших строителей, как оказалось, фундаментальный подход ко всему, чем бы они ни занимались. Именно поэтому «круглый стол», на который журнал «Деловая Репутация» собрал представителей государственных структур и бизнеса, задействованных в строительстве, оказался острым, актуальным, богатым на разноплановую информацию. 

Участники «круглого стола»

Александр Кисляков, заместитель министра строительства, ЖКХ и энергетики УР

Сергей Владимиров, начальник Управления строительства администрации Ижевска

Сергей Ларионов, и. о. начальника Управления архитектуры и градостроительства МО «г. Ижевск»

Александр Ходырев, директор РОР «Союз строителей Удмуртии»

Михаил Шмыков, коммерческий директор ООО «УралДомСтрой»

Константин Бернатов, руководитель проектов ООО «УралДомСтрой»

Ирина Филатова, руководитель отдела маркетинга ООО «УралДомСтрой»

Егор Тетерлев, директор ООО «Солнечное» (в составе ГК «Римский квадрат»)

Константин Корепанов, начальник отдела продаж ГК «Альянс»

Альфия Артемьева, исполнительный директор ООО «Альтаир»

Алексей Калабин, коммерческий директор ООО «Альтаир»

Александр Бадица, главный редактор журнала «Деловая Репутация»

Ирина Комлева, выпускающий редактор ООО «Медиа Группа «Парацельс», модератор «круглого стола»

Модератор: – Уважаемые участники! Мы рады приветствовать вас на нашем, ставшем уже традиционным, «круглом столе». Строительство – та отрасль, проблемы в которой можно обсуждать очень долго. Поэтому надеемся на конструктивный диалог, на эффективную работу с вашей стороны. Первый вопрос я хочу задать представителю Минстроя – государственной структуры, стоящей у «руля» отрасли. Александр Аркадьевич, как на сегодняшний день вы оцениваете состояние дел в строительстве?
Александр КИСЛЯКОВ:

– Строители работают не для себя, они ориентированы на решение задач для кого-то. Это аксиома. Если идёт речь о развитии промышленности – мы строим производственные корпуса, если развивается населённый пункт, увеличивается количество жителей – мы возводим жильё, объекты социальной сферы. Строить для других – главный принцип строительства. В настоящий момент в Удмуртии наблюдается падение платёжеспособного спроса населения. Банки предъявляют жёсткие требования к потенциальным заёмщикам, и потенциальные покупатели жилья не получают кредиты. Промышленность тоже переживает непростые времена, несмотря на наличие федерального финансирования на реконструкцию промышленных предприятий. Но это в совокупности пока не вызывает того строительного бума, который отмечался ранее. Вот коротко о развитии сложившейся ситуации.

Модератор: – Александр Григорьевич, вы озвучивали грандиозные цифры объёмов строительства в республике в 1980-е годы… Сегодня нам до них, получается, ещё строить да строить…
Александр ХОДЫРЕВ:

– В 1987 году Удмуртия ввела самое большое количество жилья – 870,5 тыс. кв. м. В прошлом году – только 652 тыс. кв. м. Максимальное снижение объёмов ввода жилья было в 1998 году, тогда было введено 187 тыс. кв. м жилья. Причём раньше структура жилищного строительства была другой. Примерно 95–97% вводилось государственного многоквартирного жилья, и только 3–5% – частного. Сегодня ИЖС составляет порядка 40%, причём и многоквартирное, и индивидуальное жильё на 99% финансирует гражданин.

Модератор: – В чём, на ваш взгляд, основные причины «падения» строительства? Связано ли это только с платёжеспособным спросом или есть какие-то другие факторы?
Александр ХОДЫРЕВ:

– Нет, это системные проблемы отрасли. Первое – у строителей нет работы на перспективу и нет даже информации, где её искать. В прошлом году инвестиции в основной капитал УР составили 86 млрд руб., 90% из них – внебюджетные. Пусть половина от этого объёма направлена на приобретение оборудования. А где остальные? Мы не знаем, где эти инвестиции, у каких конкретных заказчиков, кто их осваивает, какие подрядчики. Вторая проблема – в условиях действия ФЗ №№ 44 и 223 мы не можем управлять рынком подрядных работ в плане борьбы с недобросовестным демпингом, не можем выбирать в пользу качества, особенно в проектировании. Простой пример – ЧМЗ в последние годы на реконструкцию своих производств осваивал миллиарды рублей. При этом Чепецкое управление строительства не получало от него заказов, и предприятие, где было 3,5 тыс. работающих, стало банкротом и прекратило существование.

Следующий вопрос – кадры. По ФЗ № 372 каждая строительная организация должна иметь двух специалистов, включённых в Национальный реестр специалистов. Но порядка 150 компаний, это более 1/4 от общего количества членов АСРО «Строитель», не могут найти сотрудников, которые бы отвечали требованиям по стажу, по профилю образования и т. д… Далее – градостроительная деятельность. Конфликт интересов власти и коммерческих структур налицо. Города застраиваются в нарушение всех норм и правил в угоду коммерческим интересам. Принцип создания комфортной, благоприятной и безопасной среды должен быть главным и превалировать над интересами бизнеса. Ещё одна проблема – «серая» зарплата. В Удмуртии более 200 тыс. (!) работников из 500 тыс. экономически активного населения получают зарплату в «конвертах». Основная масса – представители строительства и торговли. Средняя зарплата в строительстве на сегодняшний день 21 тыс., а в среднем по республике – 27 тыс. рублей. Да никогда такого чуда не было, чтобы зарплата в строительстве была ниже общереспубликанской! И это – только часть системных проблем в строительстве.

Константин КОРЕПАНОВ:

– А кто должен контролировать эти вопросы? Строители получают разрешение на застройку той или иной территории на основе действующего законодательства и по нему работают. У дорожащих своей репутацией застройщиков вся необходимая документация на объект строительства есть. Поэтому озвученные вами вопросы – не к застройщикам.

Модератор: – Давайте в противовес выслушаем представителей строительных компаний. На самом ли деле озвученные проблемы в отрасли для вас столь актуальны?
Егор ТЕТЕРЛЕВ:

– К властям особых вопросов нет: у нас выработано чёткое взаимодействие. Есть шероховатости, но они решаемы. Вся проблема – в федеральном регулировании, в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Наше мнение – надо более либерально подходить к застройщикам, повышать конкуренцию и уровень грамотности населения. Но когда стоит вопрос грамотности или денег, грамотность отходит на второй план. Человек покупает сомнительное жильё, рискует, проигрывает, а потом говорит «меня обманули». Не «я пожадничал», а «меня обманули». Но почему государство должно отвечать за принятие экономических решений какого-то гражданина и возмещать ему понесённые затраты? В случае с финансовыми пирамидами такой вопрос не возникает, но поскольку жильё – острая социальная проблема, государство начинает вмешиваться и пытается его решить за счёт добросовестных застройщиков.

Александр КИСЛЯКОВ:

– Поясню: государство вынуждено идти на такие жёсткие меры, которые, возможно, не слишком популярны среди застройщиков. Но на сайте Минстроя РФ размещена карта страны, где указаны проблемные точки по долевому строительству. Масштаб поражает: 70 регионов, 814 объектов! И это не мелкие фирмы, которые начали строить и обманули. Вы все прекрасно знаете такого строительного гиганта, как «Строительное управление № 155». В результате его деятельности остались тысячи обманутых дольщиков. Игнорировать эту проблему государство не может, потому что в большинстве случаев страдают жители с небольшим уровнем доходов.

Михаил ШМЫКО В:

– Как нам известно, 80% жилья в России строят компании, которые регулярно отчисляют деньги в страховой фонд СРО. И до настоящего времени не было ни одного страхового случая на территории РФ. В фонде аккумулированы огромные суммы. Сейчас в соответствии с дополнениями к действующему законодательству появляется второй компенсационный фонд «для возмещения ущерба заказчику, нанесённого строителями». И это, с одной стороны, хорошо. А с другой – не скажут ли нам, что опять появились новые обманутые дольщики? Регулятор всё время ужесточает правила, деньги куда-то отчисляются, а обманутых дольщиков меньше не становится.

Егор ТЕТЕРЛЕВ:

– Как будут работать застройщики в новой правовой действительности, я не представляю. Поправки в закон ФЗ № 214, вступающие в силу с 1 июля следующего года, не позволят нам привлекать денежные средства по краткосрочным займам. Мы не сможем выпускать векселя и рассчитываться ими с поставщиками в счёт дальнейшей оплаты и т. д. Хочу отметить, что честный застройщик выполняет обязательства, даже себе в убыток. А нечестный перед законом не остановится. Компания «Химстрой» тому пример: документов нет, на чужом земельном участке возводит дом, продаёт квартиры по 18 тыс. руб. за «квадрат», когда в Ижевске средняя цена 36 тыс. при себестоимости 34 тыс. руб. за кв. метр. И ни власти, ни правоохранительные органы два года в упор не видят эту проблему.

Константин КОРЕПАНОВ:

– Полностью согласен, но то, что нормативная база меняется через 29 дней, как это было с поправками в ФЗ № 214, застройщиков приводит в замешательство. За последние два года в отрасли каждые шесть месяцев были какие-то законодательные новации. Мы должны понимать, какие правила игры будут на ближайшее время, и готовы их соблюдать, но в таких условиях, как сегодня, работать крайне проблематично, так как только на строительную часть одного объекта уходит до двух лет.

Константин БЕРНАТОВ:

– Я вообще считаю, что обманутые дольщики – это проблема не застройщиков. Люди сами отдают деньги недобросовестным компаниям, и пусть с такими разбираются соответствующие структуры. В связи с этим у меня есть предложение, чтобы мы, честные застройщики, создали свою ассоциацию, чтобы выступали единым фронтом в общении с властью и обществом. И чтобы это общение с нами было не директивным – увеличить землю под автостоянками, и точка, – а реальным.

С миру – по нитке

Модератор: – Всегда, а особенно в условиях высокой конкуренции и снижения платёжеспособного спроса, преимуществом новых домов, микрорайонов была социальная инфраструктура. Вопрос и к представителям органов власти, и к застройщикам: можно ли в Ижевске строить социальные объекты, да и инженерную инфраструктуру к домам за счёт государственно-частного партнёрства?
Александр ХОДЫРЕВ:

– Я проанализировал, как строили в советский период, когда жильё возводили целыми микрорайонами. Тогда 30% от всех капвложений направляли на инженерные сети. А сегодня в Ижевске идёт уплотнительная застройка. При этом не осваивается огромный Александровский микрорайон, так как там нет никакой инфраструктуры, за исключением газа. Так и жильё прекратим строить, потому что дома не на что будет «садить»…

Сергей ВЛАДИМИРОВ:

– В Александровском микрорайоне собственник земельного участка, осознав масштаб проблемы с инженерной инфраструктурой, даже не приступил к строительству. На самом деле вопрос водоотведения в Ижевске очень острый. Для его решения надо достроить городскую канализационно-насосную станцию – её возведение было начато ещё во времена СССР – и коллектор № 26. Цена вопроса этих двух объектов – порядка 700 млн рублей. Также важные инфраструктурные проекты – строительство третьей нитки дюкера (его первые две нитки работают на пределе своих мощностей) и замена участка северо-восточного коллектора, который эксплуатируется сверх нормативного срока. Объекты, которые я озвучил, конечно, ни один застройщик не потянет. И у города таких денег нет. Скажу, что на следующий год в бюджете Ижевска на капитальное строительство будет предусмотрено всего 60 млн рублей. Поэтому мы надеемся на помощь республики в данном вопросе, надеемся, что данные объекты удастся включить в адресную инвестиционную программу Удмуртии на 2018 год. В ином случае мы придём к ситуации, что новые дома будет некуда подключать и сливать стоки. По моему прогнозу, если до 2019 года вопрос не решится, строительство встанет.

Модератор: – Но муниципалитет и бизнес могли бы всё-таки найти точки соприкосновения для сотрудничества в решении социальных вопросов?
Сергей ВЛАДИМИРОВ:

– У нас были попытки работы в рамках государственно-частного партнёрства, но, к сожалению, неудачные. Это строительство детского сада по ул. С. Ковалевской, где концессионер не справился с условиями договора и отказался от этой идеи. Также не реализовали обсуждаемый несколько лет назад проект по строительству паркинга на условиях концессии… Я надеюсь, что федеральные целевые программы, в которых город участвует, позволят хотя бы остроту социальной напряжённости снять, обеспечат выполнение муниципалитетом своих обязательств в данном направлении.

Михаил ШМЫКОВ:

– ГЧП – важнейший вопрос для застройщиков. Если в районе нет ни дорог, ни школ, ни детского сада, такое жильё никто покупать не будет. Сейчас в городе есть некие центры застройки, к примеру, гор. Металлургов, и надо понимать, что через года три-четыре там будет проживать огромное количество людей, и создавать инфраструктуру необходимо уже сейчас.

Константин БЕРНАТОВ:

– С коллегами мы обсуждали этот вопрос. По факту разменной монетой в ГЧП могли бы стать земельные участки, которые бы предоставлялись бесплатно, а на эту сумму, эквивалентную их стоимости, застройщик должен был бы выполнить какие-то работы, к примеру, подтянуть к участку сети. При нынешней стоимости жилья в Удмуртии мы можем сотрудничать только таким образом. Приведу пример. Есть хороший участок, на котором можно построить 17-этажный дом. Но для того, чтобы подвести к нему две нитки водопровода, надо заплатить 60 млн рублей. К уда эту сумму отнести – естественно, в себестоимость жилья. Но тогда цена за «квадрат» возрастёт до 100–120 тыс. рублей. Кто будет покупать такие квартиры? Это экономически нецелесообразно.

Мы ждём перемен

Модератор: – Сергей Витальевич, вопрос к вам. Вы говорили о грядущих изменениях в правилах землепользования. Опять перемены? И чем они обернутся для застройщиков?
Сергей ЛАРИОНОВ:

– Вкратце скажу, что будут предложены нормы по увеличению площади стоянок. Это нужно хотя бы для того, чтобы пресечь в городе точечную застройку и возможные ситуации, когда мелкие застройщики скупают несколько земельных участков и пытаются построить на них трёхэтажный дом, естественно, без экспертизы, а потом быстро его продать с целью получения прибыли. Будут внесены изменения в области эскизного проектирования. Речь идёт о новом регламенте архитектурно-градостроительного обоснования. Теперь при рассмотрении эскизных проектов по подобию Казани, Москвы будет выдаваться заключение с более подробным описанием земельного участка и чётко прописанными особыми условиями, если они имеются, а также технико-экономическими показателями. По аналогии с Московской областью будет вводиться понятие «ведение строительства на застроенной территории». И любое строительство будет осуществляться только при наличии проекта планировки.

Модератор: – Уважаемые застройщики, как вы относитесь к такой перспективе, как увеличение площадей под стоянками?
Егор ТЕТЕРЛЕВ:

– Когда дом строится на 100 семей и 50 машин будет стоять во дворе, это экономически нецелесообразно. Почему? Застройщик покупает землю не у государства. В 90% случаев мы расселяем частный сектор. Стоимость расселения 1 сотки земли, к примеру в гор. Металлургов, 800 тыс. – 1,1 млн рублей. Мы можем вложить огромные деньги в парковочные места при одном условии – если сможем их продать. Увеличение числа парковок резко увеличит стоимость жилья, за счёт больших затрат на покупку земельного участка ориентировочно на 2–3%. Мы, наверное, одними из первых в городе построили двухэтажную подземную парковку по ул. Нижней. Себестоимость машино-места на ней была порядка 800 тыс. рублей. Кризис 2009 года вынудил нас снизить цены до 300 тыс. руб. за машино-место, сейчас их стоимость – 1 млн рублей. Проданы все, но только, повторюсь, за счёт кризиса. Люди неохотно покупают подземный паркинг, так как коммунальные платежи составляют от 3 до 5 тыс. руб. в месяц. А построить мы можем хоть 25 этажей, был бы спрос.

Михаил ШМЫКОВ:

– Этими постановлениями вопрос не решить. Через несколько лет в каждой семье будет по две машины, и ещё через какое-то время скажут, что под стоянки надо отводить в десять раз больше площадей. Но это будет сказываться на стоимости квадратного метра. На мой взгляд, и администрация Ижевска должна принимать меры, чтобы человеку было экономически выгодно приобретать места на подземном паркинге, например, законодательно запрещать парковку на газонах.

Константин БЕРНАТОВ:

– Но, может, тогда в данном случае стоит провести зонирование города на сегменты. В этом случае на окраинах застройщик сможет приобрести землю по более низкой цене и там выполнить нормы по стоянкам. А в случае центральной локации большие площади под стоянками будут экономически неэффективными. Мы хотим реновировать центр Ижевска, но при этом законодательно создаём невозможность застройки данной территории.

Всем – по кирпичику

Модератор: – Вопрос к представителям отрасли строительных материалов. Ваша работа напрямую связана со стройкой. Ощущаете ли вы, как и строители, падение объёмов производства?
Альфия АРТЕМЬЕВА:

– Мы очень тесно связаны с застройщиками, как чувствуют они себя, так и мы. Падение объёмов строительства – причём только в секторе многоэтажного жилья – и использование альтернативных технологий мы, естественно, ощущаем. Цены на кирпич не поднимали уже несколько лет. При этом всегда стараемся подобрать оптимальный вариант для заказчика, без потери качества и не в ущерб индивидуальности. Сегодня много говорят о поддержке, продвижении местных товаров, развитии нашего региона. Мы бы хотели рассчитывать на поддержку органов местного самоуправления при строительстве муниципальных объектов в нашей республике. Использование продукция нашего завода будет всегда экономически эффективнее не только за счёт логистической составляющей, но и низкой цены. Вот, к примеру, наши соседи – Татарстан, Пермский край – муниципальные объекты строят только из материалов местных производителей. И это правильно!

Александр КИСЛЯКОВ:

– Я могу сделать ремарку. При проектировании социальных объектов, с целью снижения стоимости строительства и экономии бюджетных средств, проектные организации ориентируются в первую очередь на использование строительных материалов, произведённых в Удмуртии. Минстрой УР несколько раз предпринимал попытки проанализировать, какова доля местных материалов в целом по республике при строительстве объектов. Мы делали запросы, просили предоставить информацию, какие материалы и где закупаются, но застройщики не откликнулись. У нас нет рычагов для контроля за хозяйственной деятельностью организации, которая выиграла подрядные торги на строительство того или иного объекта.

Константин БЕРНАТОВ:

– Недавно наши коллеги побывали на конференции в Таллинне. Объекты, которые строят там из кирпича, – это действительно фантастично. Может, это направление станет точкой роста и для завода «Альтаир». Надо найти архитектора, сработать с застройщиком, сделать пилотный проект, чтобы люди поняли, что здания из кирпича выглядят сверхпрогрессивно.

Альфия АРТЕМЬЕВА:

– Мы видели фоторепортаж с этой выставки. В Таллинне используют клинкерный кирпич, цена за штуку примерно 50–60 рублей. Но наш рынок не готов по такой цене потреблять кирпич в промышленных масштабах. Сейчас у нас средняя цена кирпича – 12 руб./шт.

Константин БЕРНАТОВ:

– В этот момент, может, вы и не заработаете, но в долгосрочной перспективе эта история может тиражироваться. Никто не призывает строить дома эконом-класса из клинкерного кирпича. Давайте найдём пилотный проект в бизнес-, премиум-классе и попробуем совместно его реализовать. От такой коллаборации в конечном итоге выиграют все – и производители стройматериалов, и застройщик, и потребитель, да и город в целом.

Читайте также: