«УЦЕНКА» ОЦЕНОЧНЫХ КОМПАНИЙ

Прессинг новых требований, сужение коридоров для входа в профессию, мелкое кадровое «сито» могут окончательно расшатать российский оценочный бизнес. Эксперты, давшие комментарии журналу, просчитывают, каковы причины отраслевой депрессии и где выход из турбулентной зоны.

Кризисная яма, в которую всё больше погружается оценочная отрасль, образовалась уже давно, считает большинство аналитиков. Эта пропасть вырыта силой многих  факторов – и проблематичным переходом на СРО, и недобросовестной конкуренцией, и формализмом оценочных расчётов. Но главное – демпингом, полумёртвым качеством услуг по оценке, подорванным доверием к профильным организациям.

Компании-гуру с компетентным персоналом, адекватным менеджментом качества стали заложниками «чёрных» оценщиков и коммерческих псевдоальянсов СРО, ориентированных на выгоду. Финансово нечистоплотные организации заслонили реноме достойных фирм и создали эффект недоверия к отрасли, а также сформировали почву для системного демпинга. В сфере госзакупок нередким было заключение контрактов по цене в пять-десять раз ниже первоначальной максимальной стоимости. Демпингование в оценочной индустрии стало не просто финансовым ходом, а неписаным правилом игры.

Как следствие, проблема качества услуг приобрела колоссальные размеры. Судебная практика по делам с участием оценщиков постоянно масштабировалась. С января по август прошлого года в российских судах было инициировано 7085 споров, касающихся почти 13 тыс. объектов недвижимости. Положительное решение суды приняли в отношении 92% объектов, что, конечно, привело к внушительному снижению налоговой базы – с 627 до 360 млрд рублей.

Поняв, что в таких условиях купировать проблемы сложно – они стали перманентными – законодатель пошёл на тотальную реновацию. Сегодня к оценщикам предъявлены жёсткие требования, которые, по некоторым прогнозам, могут серьёзно сжать рынок и полностью перестроить его архитектуру.

Главная новация связана с тем, что каждый оценщик должен подтвердить свои знания, пройдя масштабную и дорогостоящую экзаменационную кампанию. Если экзамен не сдан, пересдача возможна, но только через три месяца и вновь – с предварительной оплатой.

Оценщики, не имеющие квалификационного аттестата, не могут вести профессиональную деятельность и подписывать отчёты.

Многие аналитики полагают, что ход с введением жёсткого кадрового тестирования логичен, но не решит проблем. При этом законодательные изменения вынудят оценщиков поднять цены на услуги либо вообще уйти с рынка.

Проблемы первого эшелона

Мнение о том, почему оценочная индустрия развивается по противоречивому сценарию, высказал директор департамента развития Консалтинговой группы «Апхилл» Лев Сальц:  

В последние годы по отношению к оценочному бизнесу сложилось определённое недоверие. Не всегда конечный потребитель понимал, чем обусловлена та или иная сумма, указанная в отчёте, сможет ли специалист подтвердить её конкретными пояснениями? Ведь в итоге абстрактная цифра превращается в реальные деньги заказчика. В связи с этим всё чаще стал возникать вопрос: как обезопасить себя и получить действительно качественную независимую оценку?

Такое недоверие обусловлено следующим. Частым стало представление об относительной лёгкости основания оценочной компании и отсутствии ответственности оценщика за свои профессиональные действия. Действительно, до недавнего времени начало оценочной деятельности не было сопряжено с особыми сложностями. Чтобы вести оценочную практику, достаточно было иметь в штате лишь нескольких сотрудников с должным высшим образованием, которые при этом являются членами какого-либо СРО и имеют минимальную сумму страховки (расходы на эти аспекты для компании могут колебаться в районе 40–50 тыс. рублей). Это довольно щадящие требования, которые позволяют вести оценочную деятельность практически любому выпускнику вуза.

В связи с этим многие годы для выявления заслуживающих доверия партнёров-оценщиков предпринимались попытки поиска критериев, которые бы говорили о качестве, опыте и квалификации оценщика. Критериями такого разделения ранее могли быть: наличие или отсутствие дисциплинарных взысканий от СРО, определённый опыт работы в сфере оценки, количество проектов в той или иной области и т. д.

Но все эти требования напрямую не могли гарантировать качество работы специалиста. А единственного критерия, всерьёз говорящего о компетенции сотрудника, не существовало. Это объясняет две основные претензии к оценочной деятельности: недоверие к независимости эксперта и сомнения в опыте.

Принимая это во внимание, понятно, что закон об оценочной деятельности уже давно требовал изменений.

Каждый эксперт в области независимой оценки обязан теперь сдавать квалификационный экзамен по профилю: недвижимое имущество, движимое имущество и бизнес. И регулярно подтверждать знания. При таком «срезе» произойдёт постепенное укрупнение, сегментация и специализация оценочных компаний. Мелким фирмам, в которых были зарегистрированы всего несколько оценщиков, или ИП теперь будет гораздо сложнее конкурировать с крупными проверенными компаниями. Не все оценщики захотят или смогут сдать экзамены (ведь вопрос подтверждения квалификации не только в знаниях, но и в материальных, и временных затратах). А специализация, которую предусматривает проведение трёх экзаменов, может только усилить данный процесс.

Это приведёт к сокращению рынка. Однако при этом сложно утверждать, что такие изменения повлекут за собой реальное улучшение качества услуг. Конечно, они в меньшей мере отразятся на оценочном бизнесе мегаполисов. Но в небольших городах такое сокращение может оказаться резонансным. Конечно, это не приведёт к коллапсу, компетентные сотрудники останутся в отрасли, однако уже не в таком количестве. Скорее всего, обозначится ряд компаний, которые будут обладать и должной компетенцией, и юридическим правом подписывать отчёт об оценке. А остальные просто не смогут с ними конкурировать и уйдут с рынка.

Сканер для кадров

Генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская предрекает, чтоотрасль может оказаться в состоянии частичного паралича из-за жёстких кадровых требований:

– То, как внедряется ужесточающий механизм, больше похоже на уничтожение профессии. Оценщиков делают виновными во всех бедах – банкротствах, проблемных активах банков, чёрных риэлторских сделках, несостоявшихся аукционах или состоявшихся, но по слишком завышенной либо заниженной цене.

Но если вдуматься – а оценщик ли виноват? Попытки перестройки отрасли больше похожи ещё на одну подножку малому бизнесу.

До настоящего времени в стране насчитывалось боле 20 тыс. оценщиков. После первой экзаменационной волны одобрение получили около 15%, в том числе наиболее сложный тест – оценку бизнеса – сдали менее 200 человек. И это в масштабах страны. Соответственно, небольшие компании, в которых работало два-три человека, находятся на грани вымирания.

А легко ли сдать введённый экзамен? Без подготовки даже при наличии 20-летнего опыта крайне сложно. Это я говорю как оценщик с 23-летним стажем. Причём подать на апелляцию – это как поучаствовать в фарсе. Нет ни комиссии, ни приглашения на рассмотрение, просто ничего – «бумажка» с  отказом.

Говоря о стоимости оценочных услуг, эксперт не прогнозирует серьёзного скачка: «Рынок оценки схлопывается на фоне многих факторов. Это и шантаж отдельных оценщиков с требованием поднять зарплату за сдачу экзамена, и уменьшение востребованности услуг. Оценку залогов проводят банки. Оценку квартир – автоматизированные программы, внедрённые в финансовых учреждениях, эти «автоматы» попросту вытесняют оценщиков, оставляют их без работы.

Остаётся немного, в частности, оценка по вопросам наследства, вкладам в уставные капиталы вновь образованных компаний, продажи активов. Но это не массовые сделки. Крупные заказчики ушли в госзакупки, а на электронных торгах процветает демпинг. Приведу пример. Он касается оценки 12 товарных знаков крупнейшего в России машиностроительного завода. Торги были начаты с цены выше 500 тыс. руб., а завершены 40 тысячами – минимальным предложением. Какого качества можно ожидать за такие цены?

С учётом ситуации с электронными закупками, высочайшей конкуренции, низкого спроса на услуги ожидать резкого роста цен на услуги не приходится».

Удар по заказчику

Корпус оценщиков пошатнётся, как и сам рынок, говорит аналитик Роман Котов, при этом удар придётся нести и заказчикам:

– Коррективы коснутся и количественного, и качественного состава корпуса оценщиков. Оценщик сможет осуществлять деятельность только по направлениям, указанным в его аттестате. Раньше, к примеру, оценщик оборудования, который ни разу не оценивал бизнес, мог подписать отчёт об оценке пакетов акций, не обладая необходимым уровнем компетенций. С одной стороны, новшества – это шаг, направленный на повышение качества услуг. Но что при этом будет ждать самих специалистов? Сокращение корпуса оценщиков предполагается радикальное – с 20 до 4 тысяч. Кому это выгодно? Мне как заказчику – нет. Ибо получить желаемую оценку будет, наверное, значительно сложнее и дороже. При этом надо учитывать, что повышена ответственность за верность оценки самого заказчика. Законом введена статья, закрепляющая права и обязанности заказчиков оценки. Последние обязаны содействовать оценочной компании в своевременном и полном проведении оценки: предоставлять документы, давать по требованию разъяснения и подтверждения, запрашивать информацию, важную для оценки, у третьих лиц. Кстати, наличие в запрашиваемой документации сведений, являющихся коммерческой тайной, – не основание для отказа в её представлении. Кроме того, предусмотрена обязательность своевременной оплаты услуг оценщика, даже если заказчик не согласен с результатами «экспертизы».

Всё это на руку государству. Оно заботится о собственных интересах.

Для всего оценочного сообщества резкое ужесточение требований стало серьёзным прессом, существенной нагрузкой, которую можно сравнить с полной трансформацией отрасли, полагает генеральный директор ООО «Удмуртская оценочная компания» Анна Насонова:

– Введение квалификационного экзамена по каждому направлению оценочной деятельности обернулось серьёзным ударом по ключевым направлениям работы оценщиков. В том числе по организационному планированию и кадровому управлению, поскольку каждому сотруднику нужно было найти время на выездные экзамены. Также выполнение новых требований вылилось в колоссальные непредвиденные затраты – изначально квалификационные экзамены проходили только в Москве.

Хорошо, можно ещё понять то, что законодатель решил промониторить кадровую составляющую отрасли. Но как объяснить непродуманность организации всех процессов? Многие компании получали вызов на экзамены буквально за пару дней до их начала. Все процедуры, связанные с одобрением заявок на прохождение экзаменов, затягивались. Зачастую на два месяца и даже более. То есть у компаний возникали большие проблемы с приобретением билетов. Сами тесты проходили без наличия какого-либо программного обеспечения, с помощью финансовых калькуляторов 80-х годов прошлого века. Чиновники требуют от нас работы на высоком прогрессивном уровне, при этом сами не готовы создать нормальные условия для прохождения экзаменов.

Следствием новых требований стал уход с рынка многих оценочных компаний. И это далеко не всегда те, которые законодатель называет «недобросовестными участниками рынка». «Из игры» выбыли фирмы, банально не справившиеся с финансовой нагрузкой.

Что касается нашей организации, то мы успешно прошли все установленные законодательством процедуры, наши оценщики получили квалификационные аттестаты по всем направлениям деятельности. Однако по-прежнему непонятно, для чего была проведена такая масштабная перезагрузка отрасли, не решившая основных вопросов и проблем.

Пострадают регионы

Оценщик консультационной группы «Прайм Эдвайс» Денис Мариничсогласен с другими экспертами в том, что последствия модернизации особенно прочувствуют регионы:

– Считаю вполне здравой идею проверки уровня компетенций потенциальных и действующих оценщиков, однако выступаю категорически против реализуемой сейчас процедуры. Сам процесс непрозрачен и чрезмерно забюрократизирован, содержание экзаменационных вопросов и задач носит исключительно теоретический характер, нет привязки к практической деятельности.

В текущем своём виде экзамен не будет способствовать повышению качества оценочных услуг. Он является лишь административным барьером для входа в профессию, урезающим количество оценщиков. В результате мы увидим снижение доступности оценки в регионах, где сжатие рынка будет максимальным.

Эксперт Лев Сальц предполагает, чтосферу независимой оценки ждёт новый виток преобразований. Так, например, может быть создан открытый реестр, содержащий информацию об опыте и работах каждого оценщика. То есть система, отображающая портфолио специалистов, некий рейтинг оценщиков, подтверждающий уровень  качества работ, выпущенных под их подписью.

Читайте также: