Тренды рынка новостроек в Удмуртии

Сейчас купить квартиру в новостройке в Ижевске и в других городах Удмуртии не составляет труда: рынок насыщен предложениями. Состояние рынка новостроек в Удмуртии сейчас определяют несколько трендов: доступность ипотеки и грядущее ужесточение законодательства. Вместе они стимулируют спрос на жильё. Однако сейчас длится определённый этап, после окончания которого на рынке начнутся серьёзные перемены.

Драйверы рынка

В 2017 году в Удмуртии было введено 658 тыс. кв. м жилья. Сегодня в регионе строится 111 многоквартирных домов общей площадью более 1,2 млн «квадратов». По данным Минстроя УР, жильё возводят 80 коммерческих организаций, которые привлекли средства порядка 8 тыс. граждан для долевого участия в строительстве.

В прошлом году за счёт средств республиканского бюджета 190 семей получили льготные жилищные займы на общую сумму 99 млн рублей. По программе «Молодёжная квартира» заключен 261 договор о приобретении жилья в новостройках. С начала её реализации в строительную отрасль привлечено 1,8 млрд рублей. В рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей» ФЦП «Жилище» в 2017 году Удмуртия получила из федерального бюджета 11 млн руб., из республиканского выделено ещё 20 миллионов.

«Основным источником инвестиций в жилищное строительство остаются ипотечные кредиты граждан, – говорит и. о. министра строительства, ЖКХ и энергетики УР Иван Ястреб. – 75% людей приобретают жильё с помощью ипотеки. Объём ипотечного кредитования в 2017 году в Удмуртии составил 19 млрд руб., за счёт выданных кредитов и займов жилищные условия улучшили 15 тыс. семей».

На 1 января 2018 года средневзвешенная ставка по ипотеке в республике составила 10,61%, что на 1,18% ниже по сравнению с 2017 годом. По данным Центробанка РФ, Удмуртия занимает восьмое место по ПФО по количеству выданных жилищных кредитов.

В начале года спрос на ипотеку продолжает расти. Только за январь было выдано 454 кредита – это в 2,3 раза больше, чем за январь прошлого года (197 кредитов). Такие данные приводит Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) на основании сведений 4 100 кредиторов. По динамике выдачи ипотеки Удмуртия занимает четвёртое место среди регионов РФ после Башкортостана, Томской и Омской областей. Повышение доступности кредитов во многом объясняется снижением процентных ставок и ростом сроков кредитования, отмечает генеральный директор НБКИ Александр Викулин.

Аналогичное мнение у генерального директора ООО «Управляющая компания «Талан» Константина Макарова: по его данным, около 60% клиентов компании приобретают жильё с использованием ипотеки. «Характерная для Удмуртии тенденция – увеличивается доля объектов комфорт-класса, – продолжает эксперт. – Застройщики повышают планку, улучшают качество проектов, растёт конкуренция. Потребители от этого только выигрывают».

С ним согласен директор агентства недвижимости «Ракета» Кирилл Тарнопович: «В регионе создан тренд предложения эстетичного и комфортного жилья. Потребители оценивают качество объектов, клиентоориентированность застройщика и голосуют рублём. Строительные компании проводят исследования спроса – например, нанимают целевые группы и задают им конкретные вопросы типа: «Какое жильё вы бы купили, будь у вас на руках полтора миллиона рублей?». По результатам разрабатываются концепции новых проектов. Особое внимание стало уделяться функциональности пространства. Даже небольшая квартира может иметь удобную планировку с просторной кухней, кладовой, тёмной комнатой, чтобы люди не переплачивали за «пустые» коридоры. На этой волне растёт спрос на так называемые «евродвушки» и «евротрёшки».

Задел и передел

Плановый показатель по вводу жилья в Удмуртии на 2018 год – 659 тыс. «квадратов». Таких цифр предполагается достичь в том числе благодаря новому приоритетному проекту «Ипотека и арендное жильё». Однако результаты первого квартала текущего года показали снижение ввода в эксплуатацию жилых домов на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным Удмуртстата, за январь-март 2018 года в Удмуртии построено 3 155 квартир общей площадью 186,4 тыс. кв. м, из них 119,5 тыс. кв. м приходится на многоэтажные дома. При этом, по версии портала rosrealt.ru, цены на первичное жильё в регионе практически не изменились с начала года и держатся на среднем уровне около 46 тыс. руб. за «квадрат».

Каких изменений ждать на рынке новостроек в 2018–2019 годах и как они отразятся на стоимости квадратного метра?

Кирилл Тарнопович:

– 2018 год не будет переломным. Застройщики ещё работают по старым схемам, завершают уже начатые объекты. Сейчас строится много жилья, которое будет вводиться в 2019–2020 годах. Обилие предложения не позволит застройщикам значительно поднять  цены. Компании будут просто закладывать в стоимость квадратного метра свои издержки и инфляцию. А вот после 2020 года, когда задел закончится, возможны изменения.

Главный минус законодательных новаций в отрасли в том, что небольшому застройщику будет сложно выйти на рынок новостроек, останутся только крупные компании. Вряд ли мелкие игроки начнут объединяться: скорее уйдут в другую нишу.

Не стоит ожидать паники и у покупателей. Даже если цены на жильё поднимутся, сначала спрос упадёт, а потом потребители привыкнут к новой экономической реальности и будут приобретать подорожавшие квартиры. 

Константин Макаров:

– В 2017 году в Удмуртии увеличилось число выданных разрешений на строительство – застройщики торопятся начать новые проекты до 1 июля, когда вступают в силу изменения в закон о долевом строительстве. Если будет ужесточено законодательство и одновременно снижены ставки по ипотеке, цены на жильё вырастут в пределах 5%. Это изменит конъюнктуру рынка, начнут реализовываться долгосрочные тенденции, которые завершат свое действие к дате полной отмены долевого строительства. 

Егор Тетерлев, директор ООО «Солнечное»:

– Рост цен на жильё сам по себе не приведёт к сокращению объёмов строительства. Важнее не стоимость квартир, а доступность ипотеки. Можно снизить ставки до минимума, но кредиты не выдавать, и это полностью остановит рынок, как произошло в 2009 году. Правительство России тогда верно оценило ситуацию и сделало выводы. В следующий кризис 2014 года финансовый сектор и жилищное строительство стали первыми отраслями, получившими поддержку. В итоге не произошло коллапса на рынке и увеличения числа обманутых дольщиков.

Ленар Сафин, директор ООО «АСПЭК-Недвижимость»

– Серьёзный импульс развитию строительства был дан в 2009–2010 годах, когда запустили программу «Жильё для молодых семей». Участие в ней позволило многим предприятиям сохранить строительные мощности, коллективы. Сегодня региональные программы поддержки молодых семей практически завершились. Это вызывает определённое сожаление. С одной стороны, застройщики уже не так зависят от участия в программе.

С другой – очень важна адресная поддержка государством семей, которые только начинают свой жизненный путь. А любые программы по стимулированию спроса позволяют застройщикам вводить больше жилья, создают рабочие места, обеспечивают работой подрядные организации и производителей стройматериалов. Так, только нашей компании наличие программы, подобной «Молодой семье», позволяло бы ежегодно  строить два-три дома и вводить примерно 400 дополнительных квартир.

Кроме того, комплексное освоение территорий сдерживают сложности с проведением инфраструктуры. Приходя в чистое поле, застройщик сталкивается с серьёзными проблемами. В Удмуртии нет программ по подготовке строительных площадок и их обеспечению инженерной инфраструктурой за счёт бюджета. Застройщику приходится вкладывать собственные средства, и порядок сумм может исчисляться сотнями миллионов рублей.

Читайте также: