Пока ключевые сферы экономики – почти все и очень болезненно – натыкаются на барьеры кризиса, игроки строительного рынка осторожно, но всё-таки с оптимизмом фиксируют позитивную динамику. Их прогноз на постпандемическую реальность скорее оптимистичен. О текущем самочувствии отрасли – в нашем материале с мнениями региональных экспертов.

Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу группы компаний «Талан»:
События последних месяцев достаточно сильно повлияли на строительную отрасль. Изменились структура спроса, объёмы продаж застройщиков, стоимости квадратного метра и СМР. 

В первом полугодии 2020 года на объёмы продаж влияли сразу несколько ключевых факторов: обвал рубля, режим самоизоляции, реализация программ ипотеки с господдержкой. При этом спрос на рынках недвижимости в городах присутствия компании Талан менялся неравномерно.

Самое большое снижение темпов продаж зафиксировано по отрасли на начало апреля (-65% к февралю). В городах с умеренной самоизоляцией (Ижевск, Тюмень, Ярославль) падение объёмов продаж составило не более 30%. Тогда как в городах с более высоким уровнем изоляции (Пермь, Хабаровск, Уфа, Н. Челны) сокращение количества договоров долевого участия в апреле – более 50%.

Май 2020 года у многих застройщиков, сумевших быстро наладить удалённую работу, оказалсяболее продуктивным, чем в 2019 году.

Серьезную поддержку отрасли оказала программа ипотеки с господдержкой, которая стимулировала спрос и позволила застройщикам в целом выдерживать темпы строительства и продаж, обеспечивать свои стройки необходимыми ресурсами.

Если мы говорим о текущей ситуации на рынке недвижимости, интерес к недвижимости восстанавливается. По итогам июня объемы продаж почти достигли докризисного периода (-8% к февралю 2020 года), но картина в регионах неравномерна. К докризисным показателям приблизились Центральный, Приволжский округа, а Дальний Восток также «вырос». Урал стал единственным регионом, где динамика медленная, например, в июньские праздники интерес к недвижимости в Интернете в отличии от других регионов не вырос.

Аналитики компании «Талан» также отмечают сокращение числа сделок по трейд-ин (обмен вторичного жилья на новое от застройщика). В мае-июне доля трейд-ин упала в два раза и составила всего 2%. Это также прямое следствие доступной и выгодной ипотеки с господдержкой на новостройки.

При этом мы наблюдаем изменения в структуре спроса. Покупатель стал выбирать квартиры с более низкой стоимостью. Но не за счет уменьшения количества комнат, а за счет таких же квартир меньшей площади или снижая класс рассматриваемого жилья. Также увеличилось и время принятия решения о покупке. Ранее по группе компаний «Талан»это было 12 дней, а на конец первого полугодия средний период увеличился до 18 дней.

Темпы строительства в целом не пострадали, хотя в регионах период самоизоляции прошёл по-разному.В Удмуртии не было запрета на ведение строительных работ и по сравнению со столичными регионами (Москва, Санкт-Петербург), где была приостановка строительства, для отрасли республики период самоизоляции прошёл легче.

В связи с ростом курса доллара часть комплектующих и материалов, стоимость которых зависит от курса валюты, выросла до 30% (лифтовое оборудование, ТП, алюминиевые профили и др.). Наши объекты в Ижевске на высокой стадии строительства, поэтому большинство тендеров и закупок уже прошли на момент удорожания. При более низкой стадии строительства застройщики могли прийти к довольно ощутимому удорожанию СМР и, как следствие, повышению цен на квартиры.

Если рассуждать о перспективах развития рынка новостроек, то в связи с вводом эскроу он станет более надёжным и стабильным.

Михаил Шмыков, коммерческий директор компании «УралДомСтрой»:
– Мы зафиксировали значительное увеличение спроса и количества заключенных договоров в мае и июне. Объясняем это снижением ставок по ипотеке в связи со стартом программы «Господдержка 2020». После запуска этого продукта доля ипотечного кредитования в общем объёме сделок заметно возросла.

По сравнению с периодом с января по май прошлого года в этом году наблюдается увеличение спроса на 11,5%, причём увеличился объём продаж небольшого по площади жилья. Такой рост обусловлен запуском программы ипотечного кредитования с господдержкой, а также введением сельской ипотеки. По тем объектам, на которые сельская ипотека распространяется, 100% сделок проходят именно по этой программе, ведь ипотечная ставка здесь ниже уровня инфляции.

В мае 2020-го объём продаж вырос по сравнению с апрелем на 15%, а в сравнении с маем прошлого года рост составил 43%.

По коммерческим помещениям наблюдаем стабильный спрос на привлекательные для бизнеса объекты. К ним относятся торгово-офисные помещения площадью от 30 до 80 кв. м правильной планировки, в хороших локациях с высокой проходимостью.

Недвижимость была, есть и будет одним из самых надёжных способов инвестирования, а при правильном выборе объекта инвестиций может принести значительный доход в сравнении, например, с банковскими вкладами. В условиях карантина и экономической нестабильности мы наблюдали повышенный интерес к вложению денег в недвижимость. У нас были клиенты, у которых уже есть одна или несколько квартир, но они покупали ещё одну в ипотеку по сниженной процентной ставке, чтобы сохранить накопленные средства, а со временем продать квартиру с премией к рынку или сдавать в аренду. Кроме того, многие инвестировали в коммерческую недвижимость. Здесь на данный момент есть сложность: на рынке не хватает предложений от банков для приобретения коммерции физлицами. Часто для покупки коммерческого помещения приходится брать нецелевой кредит наличными, так как нет таких же хороших предложений, как в случае с ипотекой при покупке жилья. Думаю, это перспективная зона для расширения линейки банковских услуг.

Владимир Паршин, управляющий партнёр группы компаний «Острова»:
– Инвестиционная активность в сегменте жилой недвижимости выше, чем в коммерческой. В большей степени это обусловлено тем, что жилой сегмент государство поддерживает через ипотеку, процентная ставка по которой не выше 6,5%, стимулируя тем самым покупки квартир в новостройках, да и средний чек на жильё меньше, чем на «коммерцию».

В рамках коммерческой недвижимости таких программ нет. Кроме того, повлияла ситуация с пандемией, последствия которой трансформируют рынок, иногда в худшую сторону.

Только недавно заработал общепит и образовательные услуги, до сих пор закрыты некоторые функции в торговых центрах (например, кинотеатры), проведение массовых мероприятий под запретом. В свете этого многие инвесторы и предприниматели приостановили принятые до пандемии решения о приобретении бизнес-недвижимости и занимаются корректировкой своих стратегий по дальнейшему развитию.

Удмуртия на общероссийском фоне выглядит не лучше и не хуже других регионов. Ситуация коснулась всей России. Коснулась мира. Собственники, которые управляют коммерческой недвижимостью, да и сами предприниматели, как никогда ощущают бремя её содержания. Доходы резко упали, а кое-где прекратили поступать, расходы же какие были, такие и остались, может быть, с незначительным понижением.

Поэтому бизнес сейчас более осторожно подходит к своему развитию, кто-то его приостанавливает, часть, том числе и большие федеральные сети, идут по пути его сокращения, стараясь перевести продажи в онлайн, но есть и примеры, когда развитие, наоборот, ускорилось.

На рынке присутствуют инвесторы, которые были уверены, что в период пандемии на рынок выплеснется большое количество бизнес-помещений по низкой, сниженной стоимости, как это было в предыдущие кризисы. Однако этого не произошло. Цены сохраняются на том же уровне, что и в начале года, а с учётом того, что многие коммерческие площади являются частью жилых комплексов, строящихся с использованием эскроу-счетов, то стоимость на них выросла и, возможно, будет расти вслед за себестоимостью. Да и какого-то увеличения предложения в бизнес-недвижимости мы не наблюдаем.

Плачевно ситуация сказалась на тех, кто был на аренде и где арендодатель отказывался идти навстречу, потому что на его помещение есть лист ожидания и, соответственно, есть возможность быстро найти другого арендатора. Мы по своим коммерческим объектам, как арендодатель, постарались выстроить конструктивный диалог с арендаторами и найти обоюдовыгодные условия по аренде и дальнейшему сотрудничеству. Однозначно, и арендодатель, и арендатор сегодня – это пострадавшие стороны, находящиеся в одной лодке, и от действий каждого зависит, останется ли эта лодка на плаву. Такие же принципы взаимного уважения и поддержки мы будем соблюдать и в дальнейшем, с нашими новыми партнёрами по проекту «Новый Город».

Что касается инвестирования в недвижимость своего региона, другого региона России или Европы, риски есть везде. Нужно понимать инвестстратегию, сумму, сроки инвестирования, какая доходность интересует. Доходность российской недвижимости выше европейской. Но поскольку европейская недвижимость – это вложения в евровалюте, этот факт страхует валютные колебания, однако дистанционное управление несёт другие риски, допрасходы. Если же интересуют вложения «вдолгую», то надо искать растущие рынки в России. И это не только Москва или Санкт-Петербург. В регионах, где есть потенциал развития, там, где есть фокус на увеличение рабочих мест, повышение доходов предприятий и населения, где что-то пытаются делать, однозначно, доходность от вложений в коммерческую недвижимость будет выше европейской. Ижевск и Удмуртия в этом плане – не такой плохой регион, как может кому-то показаться, однако и у нас есть место для улучшений, а именно в области налоговой политики, которая влияет на спрос. Чем выше налог на недвижимость, чем выше неточность кадастровой оценки, тем меньше желающих её приобрести и рассматривать как инструмент инвестирования.

Принимая решение о вложениях в недвижимость, нужно тщательно выбирать девелопера (застройщика). Несмотря на появление эскроу-счетов, некоторые проекты ещё строятся по старым механизмам. Даже в самой плохой ситуации объекты будут достроены, но вряд ли кому-то хочется замереть в стадии ожидания.

Изучайте репутацию компании, всегда ли объекты сдавались вовремя, отзывы. Промониторьте, как компания вела себя и чувствовала во время предыдущих кризисов, что стало со стоимостью квартир, когда они перешли из первичного рынка во вторичный. Известность, масштабы строительства и внешнее соответствие архитектурным трендам далеко не всегда показательны.

Вкладываясь в коммерческую недвижимость, нужно чётко понимать, для чего это нужно. Для помещений в сфере торговли – одни требования, для офисных помещений – другие. Чем шире перечень клиентов, которые могут воспользоваться помещением, тем больше шансов сдать в аренду и получить более высокую ставку.

Кому-то важен пешеходный трафик, кому-то – автомобильный, а кто-то сам является генератором трафика. Это тоже нужно учитывать, как целый перечень технических характеристик. Начиная от соответствия требований к вентиляции и канализации, наличия витражного остекления для широкого использования с точки зрения промо, заканчивая безбарьерным входом с уровня земли, потому что даже две ступеньки могут быть настолько неудобны посетителю, что он в будущем просто не вернётся. Поэтому сегодня есть возможность воспользоваться услугой «Гарантированная доходность по управлению бизнес-помещениями», которая предлагается, в том числе и нашей компанией и гарантирует доходность гораздо выше банковского депозита. Инвестор имеет 100%-ную защиту капитала при условии получения высокого пассивного дохода.

Разная недвижимость по-разному ведёт себя во времени. Какая-то дорожает, какая-то дешевеет. Что базово формирует стоимость, так это местоположение, местоположение, местоположение. Хорошее местоположение обеспечит рост стоимости в хорошие времена и сохранение цены в кризис.

Нужно грамотно подходить к индивидуальной оценке объектов, каждый надо оценивать в отдельности. С одной стороны, город развивается – те объекты, что сейчас имеют хорошую загрузку, через несколько лет могут оказаться менее востребованными, а только формирующаяся территория, как, например, «Новый Город» может оказаться идеальной через 2-3 года. С другой стороны, для каждого конкретного бизнеса можно подобрать максимально выгодную совокупность характеристик, когда выигрышная комбинация будет базироваться и на локации, и на технических, и на качественных особенностях.

Ирина Слободская, директор по строительству СК «СТИМ»:
– Пандемические реалии не обошли стороной строительную отрасль. Не секрет, что часть работников приезжает к нам на стройку из стран ближнего зарубежья. В этом году трудовых мигрантов практически нет, соответственно, образовался дефицит кадров, представляющих рабочие профессии, что привело к росту цен на работы.

Ряд основных материалов вырос в цене. По словам поставщиков, это обусловлено карантинными мерами (закрытие производств и магазинов на карантин, ограничение сообщения между регионами и пр.).

Но прогресс не стоит на месте. В новых домах внедряются такие технологии, как передача показаний приборов учёта посредством телеметрии, видеодомофоны, бесключевой доступ на территорию, система «умный дом», работающая по различным сценариям, видеонаблюдение и т. д.

В период активной фазы пандемии, карантина юридические и физлица активно принялись вкладывать накопленные средства в недвижимость. Мы ощутили большой активный входящий поток таких инвестиционных клиентов. Сейчас он снизился, но госпрограмма поддержки застройщиков в виде льготной ипотеки опять же помогает оставаться на плаву. В целом, что касается объёма продаж, он достаточно быстро вышел на докарантинный уровень.

При правильной политике государства в части поддержки застройщиков стабильные средние и крупные компании однозначно выстоят и продолжат работать.

Ленар Сафин, коммерческий директор «АСПЭК-Домстрой»:
– Объём ввода в эксплуатацию жилой недвижимости в Удмуртии за последние 10 лет имеет усреднённый ежегодный прирост порядка 5%. Более динамичное развитие рынка затруднительно из-за недостатка земельных участков для комплексного освоения территорий, ограниченных возможностей горожан для улучшения жилищных условий и в некоторых случаях — административных барьеров. С 1 июля прошлого года к этим факторам добавилась реформа, обязывающая застройщика использовать эскроу-счета. С одной стороны, это повышает гарантии для клиента, с другой – стимулирует рост стоимости, так как застройщик использует банковские деньги под процент, снижает темпы строительства, что не способствует конкуренции.

Если ещё три-четыре года назад можно было найти варианты новых квартир с ценником в 44–46 тыс. руб. за кв. м, сейчас подавляющая доля предложения уверенно перешагнула рубеж в 50 тысяч. На эту цифру повлияло и повышение качества выполняемых работ, и рост себестоимости (материалы, подрядные услуги), и внедрение новых решений в части благоустройства, фасада, инженерии. Однако сейчас именно проектное финансирование оказывает ключевое влияние. Добросовестные компании с момента реформы адаптировались к новым условиям. Но на рынке остались те, кто реализует серые схемы, продавая квартиры аффилированному юрлицу, а далее уже конечным покупателям. При этом банк в проекте не участвует и, соответственно, нет лишних процентов, а застройщик всё равно может повышать цену, ссылаясь на влияние реформы. Со временем этот «полуфабрикат» себя изживёт.

По прошествии периода самоизоляции, на наш взгляд, кардинальных изменений рынка жилой недвижимости в Ижевске ожидать не следует. Да, вероятно, определённый импульс для развития получит сегмент загородной недвижимости. Однако в новых проектах многоквартирных домов инновационных технических решений, связанных с мерами по безопасности здоровья, ждать не приходится. Ижевск не является мегаполисом, где серьёзно ощущаются последствия пандемии. Здесь, скорее, будут только изменения в части спроса, вызванные снижением финансовой обеспеченности покупателей. Это может привести к преобладанию более компактных планировок, упрощению архитектурных решений, возможному отказу от каких-либо инженерных усовершенствований и т. д.

Иван Кузнецов, генеральный директор Kalinka Group:
Строительная сфера – довольно консервативная, но сегодня и сюда приходят инновационные технологии. Кризис подталкивает к тому, чтобы развиваться. Искать более дешёвые, но в то же время достаточно качественные технические решения, чтобы снизить себестоимость строительства без потери качества.

Строительный рынок Удмуртии достаточно прогрессивен по сравнению с другими регионами: применение дронов для отслеживания площадок, BIM-технологий в проектировании проектов, различных приложений, системы «умного дома» и т. п.

Показатели ввода по Ижевску по сравнению с прошлым годом не снижаются, а только растут. Стоимость за кв. м жилья комфорт-класса держится на уровне 65–70 тыс. руб. за кв. м. Но при этом дома такого уровня предлагают покупателю «все блага» – от дизайнерской придомовой территории до высоты потолков 3,5 м.

Подход к реализации коммерческих площадей тоже меняется. Сейчас девелоперы уже на стадии проектирования задумываются о назначении площадей, продумывают концепцию.

В сегодняшней ситуации инвестировать в недвижимость, безусловно, выгодно. Ставка ипотеки с господдержкой в 6%, а то и 5,9% от некоторых банков очень этому способствует. Мы подсчитывали экономию на ипотечных платежах при такой ставке, она достигает 1 млн руб. при покупке многокомнатной квартиры.

Как показывает наш опыт продаж, инвестировать люди предпочитают в начале строительства дома, когда стоимость кв. м жилья достаточно комфортная. В ходе строительства стоимость «квадрата» возрастает в среднем на 3–5 тыс. рублей. Соответственно, к сдаче дома стоимость средней квартиры площадью 40–45 кв. м увеличивается на 200–300 тыс. рублей. Выгода очевидна.

Отрасль будет развиваться в сторону комфортного жилья, предлагаемого за небольшие деньги. Сейчас вектор смещается больше на жильё эконом-класса, но с применением smart-планировок, с качественно проработанной придомовой территорией, высотой потолка не ниже 2,7 м, красивыми фасадами и многим другим.

Деловая Репутация – общественно-политический журнал, ведущее деловое издание Удмуртской республики. Выпускается с 2002 года. №1 в рейтинге деловых изданий Ижевска (по данным reklama-online.ru).