Рынок новостроек в Удмуртии: тенденции лета 2018 года

Законодательные новации подогревают рынок новостроек. Цены на первичное жильё растут, как и количество заключаемых договоров долевого участия, при общем падении объемов строительства. Долго ли продлится эта тенденция и какие стратегии будут выбирать застройщики дальше – в нашем обзоре.

 

В первом полугодии 2018 года в республике было сдано в эксплуатацию 310,8 тыс. кв. м жилья. Это на 15,2% меньше, чем в январе-июне 2017 года, приводит данные Удмуртстат. Однако по итогам полугодия в Удмуртии значительно выросло количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Если в среднем по стране Росреестр зафиксировал увеличение этого показателя на 10% по сравнению с январём-июнем 2017 года, то в республике – на 33%, или около 1200 договоров.

Одновременно дорожает первичное жильё: за первое полугодие 2018 года средняя цена квадратного метра составила 46,7 тыс. руб., что на 2% больше, чем в первом квартале текущего года. Сейчас по уровню цен на квартиры в новостройках Удмуртия занимает четвёртое место в Приволжском федеральном округе.

«Стоимость некоторых объектов выросла даже больше – на 5%, – комментирует основатель Единого центра продаж новостроек Владимир Цыбаков. – Рост цен вызван вступлением в силу изменений в закон о долевом строительстве с 1 июля 2018 года. Кроме того, изменилась методика ценообразования. Многие застройщики не рассчитывают цену за квадратный метр, а устанавливают прогрессивную ставку на стоимость квартиры, которая меняется в зависимости от этажа – чем выше, тем дороже».

Средняя цена «квадрата» на вторичном рынке ниже почти на 2 тыс. руб. и составляет 44,65 тысячи. Разница будет увеличиваться с каждым годом, считает эксперт. Если раньше можно было продать вторичное жильё и переехать в новостройку такой же площади, то сейчас приходится доплачивать. Ещё больше разрыв увеличивается, если учесть, что у квартир в новостройках площади зачастую больше.

«На первичном рынке произошло чёткое сегментирование, – говорит Владимир Цыбаков. – Ранее строилось больше жилых комплексов эконом-сегмента. Сейчас появляются новые объекты комфорт- и премиум-класса. Причём квартиры в них распродаются достаточно быстро, несмотря на высокий чек. Люди готовы платить за качество и комфорт проживания, приобретать более дорогое жильё, но соответствующее их новым требованиям. А в эконом-сегменте на момент сдачи дома могут оставаться нераспроданными до 10% квартир».

Традиционно покупатели при выборе жилья руководствуются тремя базовыми критериями – район, стоимость, планировка. Но рост спроса на комфорт-класс привёл к тому, что клиенты начали обращать внимание и на другие характеристики объекта – технологию строительства стен, уровень шумоизоляции, размеры окон, наличие холлов и переговорных. Чтобы удовлетворить запросы покупателей, продавцам недвижимости необходимо досконально изучить документацию на дом и грамотно объяснить его преимущества.

Директор ООО «АС-Проект» Елена Шикалова выделяет положительную тенденцию в проектировании новых жилых комплексов: «На ижевском рынке практически не осталось игроков, которые не заботятся о своей репутации и качестве жизни в построенных ими домах. Застройщики начали думать на далёкую перспективу, оценивать, как будет выглядеть и эксплуатироваться объект. Они разрабатывают архитектурные решения для фасадов, эргономичные планировки, комфортную окружающую среду для проведения досуга – прогулочные и мини-парковые зоны, велодорожки и спортивные площадки».

Рост и демпинг

«Деловая Репутация» уже писала о том, как законодательные новации в отрасли повлияют на рынок жилищного строительства и какими могут быть отдалённые последствия (см. № 9 от 15 мая 2018 года). Очередные изменения вступили в силу с 1 июля 2018 года. По мнению директора строительной фирмы «Римский квадрат» Владимира Агеева, многие требования закона – наличие опыта работы не менее трёх лет и минимум 10 тыс. кв. м построенного жилья, открытие отдельного расчётного счёта на каждый объект, размер уставного фонда компании в зависимости от объёмов строительства – вполне выполнимы надёжным застройщиком. «Гораздо больше тревожат ограничения по финансированию работ, – говорит эксперт. – Если компания привлекает средства дольщиков, она не может иметь кредитных линий в банках. Другой вариант – финансирование исключительно за счёт кредитов. Что делать, если, например, при строительстве крупного объекта срочно понадобились деньги? С 1 июля 2019 года отрасль должна полностью перейти на проектное финансирование. Застройщик берёт кредит в банке, возводит дом и только по окончании строительства может реализовать квартиры. Но это не значит, что все они будут быстро раскуплены. По нашим оценкам, процесс продажи может растянуться до двух лет. Это значит, что застройщик должен несколько лет работать, не получая прибыли и выплачивая кредит».

Пока трудности менее ощутимы: застройщики, получившие разрешения на строительство новых объектов до 1 июля 2018 года, будут работать по прежней схеме. Но часть строительных компаний начнёт вести деятельность уже на новых условиях, когда можно привлекать средства дольщиков, но нельзя брать кредиты. «В случае каких-либо проблем со сроками сдачи объекта эти застройщики будут вынуждены распродавать часть квартир с дисконтом, чтобы расплатиться с подрядчиками и завершить строительство, – продолжает Владимир Агеев. – На рынке появится жильё по демпинговым ценам. Возможно, мы увидим ситуацию, когда цены квартир с одинаковыми характеристиками будут отличаться на 10–15%».

Полный переход на проектное финансирование снизит инвестиционную привлекательность недвижимости, считает директор филиала «БКС Премьер» в Ижевске Аркадий Ращектаев: «Если раньше инвестор мог заработать, приобретая жильё на этапе котлована и продавая после сдачи объекта, то после вступления изменений в силу таких возможностей не будет. Возникают риски укрупнения застройщиков и кратковременного роста цен на квартиры. Среди наших клиентов уже сегодня немногие инвестируют в недвижимость в Ижевске. В Москве чаще приобретают жильё элитного класса на этапе строительства».

По прогнозам Елены Шикаловой, во втором полугодии 2018 года число заказов на разработку проектной документации уменьшится, но незначительно. «Многие проекты новых ЖК разрабатывались «про запас», – рассказывает эксперт. – Однако нам продолжают заказывать концепции жилых комплексов, которые являются первым этапом работ для получения будущего разрешения на строительство. Думаю, застройщики адаптируются и к введению проектного финансирования. Если банки продолжат выдавать ипотеку по низким ставкам, продажи первичного жилья не должны просесть».

ЕСТЬ МНЕНИЕ

Динар МИНАХМЕТОВ, генеральный директор ООО «Таймас-групп»:

– В 2018 году спрос на малоэтажные дома растёт. Причины тому – снижение ставок по ипотеке и реализация отложенного спроса. Покупательская способность населения не увеличилась, но люди получили доступ к более дешёвым кредитам и решили не откладывать приобретение жилья.
Портрет типичных клиентов – семейная пара в возрасте от 40–43 лет с доходом немного выше среднего. Дети выросли, а родители устали от городской жизни и хотят переехать поближе к природе. Одновременно среди покупателей и заказчиков стали появляться и пары в возрасте 27–35 лет.
Самый востребованный вариант малоэтажного жилья – газобетонный дом, облицованный кирпичом. Клиенты стали предъявлять более высокие требования к внешнему виду объекта и готовы за это доплачивать. Они выбирают проекты домов в европейском стиле, с большими окнами. Площадь среднего коттеджа – около 100–120 кв. м.
В пригородах Ижевска сейчас очень активно застраиваются северное и южное направление, там, где транспортный поток меньше по сравнению с другими трассами. Если покупатель приобретает малоэтажное жильё в нескольких километрах от города, наличие социальной инфраструктуры не является определяющим критерием. К примеру, часть молодых родителей возят ребёнка в детский сад или школу в городе.
Сегодня наметились две тенденции в отношениях между строительными компаниями и заказчиками. Во-первых, клиенты ценят гарантии. Компания должна давать их желательно на больший срок, чем установлено законом – например, семь лет вместо пяти. Во-вторых, покупатели экономят своё время и хотят получить результат максимально быстро. Поэтому важен сервис и дополнительные услуги – оформление документов «под ключ», возможность наблюдать за строительством дома в режиме онлайн.
По моим наблюдениям, рынок малоэтажного домостроения далёк от насыщения. Объёмы продаж загородного жилья в 2018 году увеличились по сравнению с 2017-м. Думаю, что эта тенденция сохранится в 2019 году. По данным опросов, 73% жителей городов хотят жить в собственном доме, а исполнили своё желание только 10%.

Читайте также: