В Удмуртии резко выросло число заключённых договоров долевого строительства. Участники рынка видят несколько причин этой тенденции. И прогнозируют – законодательные новации преобразят ландшафт отрасли.
Ажиотажный спрос
Сейчас в Удмуртии строится 111 многоэтажных домов общей площадью более 1 млн «квадратов». Причём 51 из них, по информации регионального Министерства строительства, ЖКХ и энергетики, начали возводить в 2017 году.
Управление Росреестра по УР приводит выдающуюся статистику: в прошлом году в республике количество зарегистрированных договоров участников долевого строительства выросло на 70% и составило более 9 тыс. единиц. Чем вызван такой рост рынка, если покупательская способность населения кардинально не изменилась?
Ленар Сафин, директор ООО «Аспэк-Недвижимость»:
– Первая причина – доступность ипотеки. Каждый год ставки по кредитам снижаются. Я уверен, что в 2018 году этот процесс продолжится. Но снижение будет не резким, а поступательным. Поэтому потенциальные покупатели не видят смысла откладывать приобретение квартиры.
Вторая причина – грядущее ужесточение 214-го закона. В обозримом будущем застройщики должны перейти с долевого строительства на проектное финансирование с использованием собственных средств. Это в любом случае приведёт к росту цен на жильё, потому что компаниям придётся учитывать в себестоимости проектов цену привлечённых финансовых ресурсов. Люди приобретают квартиры по договорам долевого участия, используя возможности, которые пока даёт законодательство.
Кстати, по итогам первого квартала 2018 года мы фиксируем более высокий спрос на первичное жильё, чем за аналогичный период 2017-го. Думаю, эта тенденция продолжится в течение всего года.
Кирилл Тарнопович, директор агентства недвижимости «Ракета»:
– В 2017 году мы ожидали всплеска продаж на вторичном рынке. Оживление было, но небольшое, зато много покупателей перешло в сегмент новостроек. Наметился тренд: первичное жильё больше покупают, а вторичное – сдают. Квартиры в новостройках активно рекламируют, застройщики выводят на рынок новые объекты. Пока законодательство не ужесточено, активизировались небольшие строительные компании.
На рынке появляются качественные объекты – не безликие муравейники, а архитектурно привлекательные дома с продуманной концепцией. Выбирая между квартирой в старом панельном доме или удобным современным жильём, где учтены разные аспекты быта – вплоть до ноутбуков у консьержей, люди голосуют рублём.
Марат Касимов, руководитель службы маркетинга компании «КОМОС-Строй»:
– Наши результаты в первые три месяца 2018 года более чем на 60% превышают показатели аналогичного периода 2017-го. За прошедший год существенно снизились ставки по ипотеке, выросли, если верить государственной статистике, реальные доходы населения, стабилизировался курс рубля. Девелоперы в Ижевске стали реализовывать ряд новых, интересных проектов, соответствующих высоким российским стандартам. Мы считаем драйвером продаж текущего года именно такие проекты: с грамотно организованной придомовой территорией, безбарьерным доступом в подъезды, с просторными местами общего пользования на первых этажах, с современными планировками квартир.
На пороге реформы
В конце 2017 года правительство РФ утвердило план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства. Мероприятия рассчитаны на три года. Результатом реализации плана должно стать включение во взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства третьей стороны – банка. Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета или счета эскроу, а кредитные учреждения – финансировать строительство домов, в том числе полученными от граждан деньгами.
До конца 2018 года планируется рассмотреть возможность изменения нормативных актов ЦБ РФ в части подходов к кредитованию застройщиков и разработать механизм выдачи гарантий. Предполагается, что к концу 2020 года не менее 95% договоров долевого участия будет заключаться с использованием счетов эскроу или специальных счетов.
Пока в Удмуртии, по данным Минстроя УР, основным источником притока инвестиций в жилищное строительство остаются ипотечные кредиты граждан. На рынке работает 80 коммерческих организаций, которые в 2017 году привлекли средства около 8 тыс. чел. для долевого участия в возведении многоквартирных домов. Объём ипотечного кредитования составил 19 млрд рублей.
Тенденция к росту количества выданных займов, наметившаяся в 2017 году, продолжается и в 2018-м. По статистике Национального бюро кредитных историй, в республике за январь текущего года было выдано в 2,3 раза больше ипотечных кредитов, чем за январь прошлого – 454 против 197. По динамике Удмуртия занимает четвёртое место среди регионов России.
Как повлияют на строительный рынок грядущие изменения в законодательстве? По мнению Марата Касимова, следствием станет удорожание капитала, необходимого для строительства жилых домов. Из-за этого существенно – по различным оценкам, от 10 до 15% – возрастёт себестоимость строительства. Более того, усложнится порядок финансирования работ. Больше всего пострадают девелоперы, не владеющие собственными денежными активами и работающие на условиях полного внешнего финансирования.
Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ в своё время разрешил многие спорные вопросы в пользу граждан и позволил реализовать ряд успешных проектов в Ижевске и Удмуртии. Однако полностью проблема «обманутых дольщиков» не решилась, отмечает председатель исполкома Удмуртского отделения Ассоциации юристов 
России, член Общественной палаты УР Рашид Хуснутдинов: «На мой взгляд, связано это с тем, что по закону покупатель квартиры вынужден играть роль инвестора и, соответственно, принимать инвестиционный риск, к чему готовы далеко не все. Именно этот риск должна минимизировать инициатива по поэтапному замещению средств дольщиков банковскими кредитами и иными формами финансирования. Ныне применяемый закон, надо признать, также весьма обременителен для строительных компаний, но к нему все привыкли. В Удмуртии преобладают крупные федеральные банки. Решения о финансировании масштабных проектов в области жилищного строительства, скорее всего, будут приниматься в головных офисах этих организаций».
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов считает, что изменения не приведут к сокращению числа новостроек, так как часть собственников земельных участков и готовых проектов будут продавать их более крупным девелоперам. Неоднозначен и ценовой прогноз эксперта: «С одной стороны, проектное финансирование для застройщиков дороже, чем привлечение средств дольщиков. В новых условиях смогут работать не все, что постепенно снизит объём предложения. С другой стороны, продаваемое сейчас рекордное число квартир в новостройках моментально с рынка не уйдёт – он ещё достаточно долго будет оставаться рынком покупателя. Индексация цен при высокой конкуренции может привести к снижению темпов продаж, и на этот шаг решатся далеко не все застройщики».
К тому же сценарий, при котором часть компаний разорится, а цены вырастут, идёт вразрез со стратегическими задачами, поставленными перед отраслью. Так, в послании президента России Федеральному Собранию поставлена цель – увеличить ввод жилья в стране в 1,5 раза. Поэтому, полагает Алексей Попов, переход будут стараться осуществить максимально плавно. В настоящее время обсуждается вариант отсрочки внедрения законодательных новелл на срок от трёх месяцев до года.
Похожая точка зрения у Кирилла Тарноповича: застройщики стремятся вывести на рынок большее число объектов до вступления поправок в силу, но всё же надеются, что их введение отложат. В последней редакции изменения по сути закрывают вход на рынок малым компаниям, которые не смогут ни начать строительство, ни открыть кредитную линию.
«Далеко не каждая компания сможет выжить в условиях новых финансовых ограничений, которые вступят в силу уже 1 июля 2018 года, – рассказывает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик. – В частности, застройщики будут обязаны иметь на счетах сумму, равную 10% от стоимости строительства, и минимальный уставный капитал в зависимости от объёма работ. Именно эти требования и новое правило, согласно которому разрешение на строительство новых домов будут получать только компании, работающие на рынке не менее трёх лет, окажут наибольшее влияние на игроков. Небольшим компаниям придётся либо объединяться с гигантами, либо уходить с рынка. Кроме того, введение поправок к ФЗ-214 – лишь первый шаг на пути к проектному финансированию. Как правительству, так и застройщикам на этом этапе предстоит понять, как работать в новых условиях и какие изменения их ждут в будущем. Со временем требования к компаниям станут ещё серьёзнее».
Директор по маркетингу Glorax Development Вартан Погосян оценивает будущие правила работы на рынке как более или менее понятные: «Осталось дождаться первых сделок по новым схемам, чтобы понять, есть ли в них слабые места. Пожалуй, единственным безусловным неудобством станет зависимость девелоперов от банков. Рост цен на жильё прогнозируем и вполне оправдан. Как бы ни складывалась экономическая ситуация в стране, себестоимость строительства ниже не станет, поэтому можно ожидать повышения стоимости квадратного метра на 10–15%. Конъюнктура рынка будет определяться уровнем инфляции и доступностью финансовых инструментов для клиента. Пока оба эти фактора работают на покупателей, так что о колебании, а тем более снижении спроса говорить не стоит».
