Если говорить об изменении законодательства в области государственной кадастровой оценки (ГКО), можно выделить пять основных позиций, которые значительно изменили процедуру проведения ГКО.

В частности, расширены полномочия государственных бюджетных учреждений, проводящих оценку, с одновременным увеличением ответственности их руководителей.

Теперь ГБУ вправе требовать и получать информацию об оцениваемых объектах для определения более точной кадастровой стоимости, которая напрямую влияет на размер налога. К информационным источникам добавились управляющие и ресурсоснабжающие компании, а также ПИБы и ГУИОН.

В то же время введены дополнительные факторы ответственности за качество предоставления услуг по оценке директоров ГБУ, вплоть до их увольнения. При наличии в одном календарном году 100 и более судебных решений, вступивших в законную силу, удовлетворивших иски об отказе ГБУ в пересмотре ГКО, директора могут уволить.

Изменена и периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Различия введены между городами федерального значения и регионами. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе ГКО будет проводиться раз в два года, в регионах – раз в четыре года. При этом для полного перехода на расчёт налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости к началу 2023 года будет завершена оценка земельных участков, а к началу 2024-го – всех объектов недвижимости.

Сроки принятия решения о проведении ГКО и сроки рассмотрения предварительного отчета о кадастровой оценке также изменены.  

Теперь субъект должен принять решение о проведении ГКО до 1 июля года, предшествующего оценке, и в 30, а не в 50 дней уложиться при рассмотрении предварительного отчёта. Но здесь нужно отметить, что с расширением каналов предоставления информации об объектах недвижимости поправки и комментарии в отчёты будут приниматься и в МФЦ.

Кроме этого, законом прописан перечень ценообразующих факторов, влияющих на ГКО. При невнимании к данным факторам, а к ним в том числе относятся материал стен, аварийное состояние, местоположение объекта, у собственника есть все основания для пересмотра ГКО.

И, наконец, новеллы закона сужают возможности собственников по установлению рыночной стоимости в качестве кадастровой. Так, исправленная путём исправления ошибок величина кадастровой стоимости будет применяться с момента установления оспариваемой, а за весь срок действия новой кадастровой оценки собственник получит возврат или зачёт всех излишне уплаченных имущественных налогов в отличие от рыночной стоимости, где возврат возможен только за один год. Кроме этого, исправить ошибку в ГКО теперь можно независимо от права собственности, в то время как изменить рыночную стоимость на кадастровую способен только собственник объекта. При выявлении сговора собственника с ГБУ об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой из-за недоимки по налогам органы власти могут оспорить ГКО в суде.

Что нужно знать, чтобы все делать в свою пользу? Процедура ГКО с каждыми поправками в закон улучшается. Но, как известно, нет предела совершенству. И в нынешнем законе сохранились негативные нюансы, присутствующие в нормативе и до этого. Имеется в виду погрешность ГКО при массовой оценке объектов недвижимости.

При таком способе оцениваемые объекты группируются по схожим характеристикам, но упускаются их индивидуальные особенности. Из-за этого в оценочных отчетах ГБУ появляются ошибки.

Кроме этого, при проведении ГКО государственное бюджетное учреждение в основном базируется на данных об объекте, полученных из Росреестра, где эти сведения имеются далеко не полностью. К примеру, данные о проведённых капремонтах, реальном состоянии объекта, материале стен, крыши, несущих конструкций, различные обременения и т. д. в Росреестре не представлены. Поэтому и в этом направлении в отчёты ГБУ закрадываются ошибки.

Помимо системных ошибок, возникающих при «оптовой» оценке, есть ещё ошибки, проявляющиеся при индивидуальной ГКО. Поэтому собственникам нужно очень внимательно изучить сведения об его объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН. Может быть неправильно указано количество комнат, в этажности конкретного помещения объекта, в площади, в виде использования.

Обращая внимание на вышеперечисленные факторы, а также вычленяя необходимые для предоставления в ГБУ данные об объектах, профессионалы могут помочь собственникам снизить ГКО, а, следовательно, и налоговое бремя.

В целом отслеживание изменений в законе, предоставление полной информации об объекте недвижимости, своевременная корректировка данных, взаимодействие с профессиональными консалтинговыми агентствами – все эти способы помогут владельцам снизить кадастровую стоимость и налоги. С 2024 года это станет ещё более актуально, ведь с этого времени в России не только полностью завершится ГКО всех объектов недвижимости, но и налогообложение будет вестись полностью от кадастровой стоимости.

Компания Митсан Консалтинг