Новоселья без веселья

В 2017 году на первичном рынке недвижимости затишье. Цены на квартиры и объёмы выдачи ипотеки остаются на прежнем уровне. Однако на этом ровном фоне кардинально меняется поведение потребителей, которые приспосабливаются к новым экономическим условиям.

По данным Росстата, в первом полугодии 2017 года ввод жилья в стране снизился на 11% – до 28 млн «квадратов». В основном это произошло из-за провала в индивидуальном жилищном строительстве почти на 16,7% в сравнении с прошлогодними показателями. Ввод многоквартирных домов снизился всего на 6,7%. Как сообщал глава Минстроя РФ Михаил Мень, в 2017 году в стране будет сдано в эксплуатацию около 75 млн кв. м жилья по сравнению с 79,8 млн в 2016-м.

В Удмуртии тем временем объёмы ввода остаются на прежнем уровне и даже немного растут. За январь-июль 2017 года в регионе сдано в эксплуатацию 416,9 тыс. кв. м жилья. Это на 1% больше, чем за первые семь месяцев 2016-го. Всего по итогам 2017 года в республике планируется ввести в строй 652 тыс. «квадратов», что на 0,3% больше показателей 2016 года. Более половины площадей (340 тыс. кв. м) обеспечат застройщики Ижевска.

Цены на недвижимость на первичном рынке в столице Удмуртии с начала года практически не меняются. По результатам исследования, проведённого порталом rosrealt.ru, за семь месяцев 2017 года стоимость квадратного метра в новостройке выросла на 1% и сейчас составляет 45,1 тыс. рублей. Похожей статистикой располагает основатель Единого центра продаж новостроек Владимир Цыбаков: «Средняя цена на квартиры на нулевом цикле строительства – 45 тыс. руб. за «квадрат», а к моменту сдачи дома может достигать 50 тысяч и более. Она заметно выросла за последние два года: в 2015 году квадратный метр стоил примерно 37–42 тыс. рублей. Связано это в первую очередь с инфляцией и повышением себестоимости строительства».

Однако эксперт отмечает, что параллельно уменьшился платёжеспособный спрос на недвижимость на первичном рынке. Если три-четыре года назад к моменту сдачи дома квартиры в новостройках раскупались полностью, то сейчас их реализуется около 70%. После ввода объекта они постепенно распродаются, но, тем не менее, предложение превышает спрос.

Другая примета времени – более чёткая сегментация рынка новостроек. На нем представлены объекты эконом- и комфорт-класса, выделился бизнес-класс.

Покупатели стали более грамотными и тщательнее подходят к выбору жилья, отмечает директор по продажам Группы компаний «Инком-Инвест» Наталья Чермных: «Люди сравнивают разные объекты, интересуются, из чего складывается цена и что они получат на выходе. Если раньше покупатели выбирали квартиру на краткосрочный период – 3–5 лет – с целью выгодной перепродажи и покупки нового жилья, то теперь в тренде объекты для долгосрочного проживания. То есть человек приобретает жильё на 10–12 лет, чтобы в течение длительного времени не рассматривать улучшение жилищных условий. Поэтому спросом пользуются двух- и трёхкомнатные квартиры, желательно – со вторым санузлом, который можно переделать в кладовую, или с готовой изолированной кладовой. К предпочтениям можно отнести большие объединённые кухни-гостиные, кухни с выходом на балкон».

Тенденция к приобретению квартир на долгосрочную перспективу влияет и на другие приоритеты клиентов, замечает Наталья Чермных. В частности, они уделяют больше внимания наличию социальной инфраструктуры. Территория двора должна быть огорожена, без машин и доступа посторонних. Обязательно требуются детские и подростковые площадки для разных возрастов, а также зона отдыха для взрослых. В ближайшем окружении дома должны располагаться школы и детские сады, магазины и спортивные центры. «В общем, покупатель понимает, что главное сегодня – возможность обеспечить своей семье достойное качество жизни, реализовываться и развивать детей, – продолжает Наталья Чермных. – Важным элементом комфорта становится наличие управляющей компании. Покупатели всё чаще спрашивают, кто будет обслуживать дом и следить за сохранностью общего имущества. В связи с этим стоит отметить следующую тенденцию. Если в доме живут семьи, которые следят за видом дома и двора, есть грамотная управляющая компания от застройщика, стоимость объекта на вторичном рынке будет неуклонно расти. Поэтому инвестиции в такое жильё полностью оправдывают себя».

По данным аналитиков, доля инвесторов, приобретающих недвижимость на первичном рынке, за прошедшие несколько лет сократилась в разы. Это коснулось и коммерческих площадей, которые по-прежнему выгодно покупать для размещения собственного бизнеса, но уже не для перепродажи. Основатель и генеральный директор многопрофильной компании «ЭЛМИ», собственник ресторанов и других бизнесов Константин Николаев констатирует, что резко понизилась инвестиционная привлекательность объектов, расположенных на первых этажах новостроек. «Коммерческие помещения до сих пор распродаются на нулевом цикле строительства, –говорит эксперт. – Но причины кроются скорее в инерции, отсутствии опыта инвестиционной деятельности или эмоциональных предпочтениях. Такой объект с большой вероятностью будет убыточным. Более того – если вы его купите на нулевом цикле, через год-два продадите дешевле. Заработать можно в том случае, если вы сами строите объекты и получили хорошую площадку за умеренную цену».

Чего ждать?

На первичном рынке обозначилась ещё одна нетипичная тенденция – смягчение условий выдачи ипотеки не привело к резкому росту продаж жилья. По данным Центробанка на 1 июня 2017 года, в Удмуртии за пять месяцев было выдано ипотечных кредитов на 6,4 млрд руб., что на 0,1 млрд, или на 1,5% меньше, чем за январь-май 2016-го. При этом прирост по Приволжскому федеральному округу составил 9,1 млрд руб., или 8,2%. Таким образом, в Удмуртии рост объёмов ипотечного кредитования на 8–12% отстаёт от динамики по ПФО. По данному показателю регион занимает восьмое место в округе.

«Причины этого – медленное восстановление реальных доходов, а также особенности социально-экономического положения региона в целом, – считает директор филиала БКС Премьер в Ижевске Аркадий Ращектаев. – Так, номинальный уровень среднедушевых доходов населения Удмуртии на 20–23% ниже, чем в среднем по России (24 995 руб.  против 32 229). Тем не менее, до конца 2017 года мы ожидаем позитивной динамики в ипотечном сегменте и прироста объёмов кредитования по региону на 3–5%. Ставки по ипотеке снижаются вслед за ключевой ставкой Центробанка. Они уже достигли минимума за всю историю российского кредитного рынка, упав в первичном жилищном сегменте до 10,1%».

По мнению эксперта, во втором полугодии 2017 года прогнозируется два снижения ключевой ставки, соответственно, ипотечные кредиты могут стать ещё доступнее, что будет стимулировать отложенный спрос.

Наталья Чермных не ожидает резких изменений цен на новостройки. Возможно только плановое повышение в связи со стадией готовности объектов. С ней согласен Владимир Цыбаков: «Пока спрос меньше предложения, предпосылок для роста цен я не вижу. Но в 2018 году ситуация может измениться, чему поспособствуют и сниженные ставки по ипотеке, и изменения в законе о долевом строительстве, из-за которых небольшим и начинающим застройщикам будет сложно выйти на рынок».