Манёвры в штиль

В ближайшие месяцы на рынке новостроек не предвидится резких изменений. Однако многие эксперты признают его конъюнктуру нетипичной для наших экономических реалий. Снижение ставок по ипотеке не оживило продажи недвижимости, как раньше. Изменилась и модель поведения потенциальных покупателей. О тенденциях и перспективах рынка первичного жилья рассказывают эксперты.

Марат КАСИМОВ, руководитель службы маркетинга компании «КОМОС-Строй»:

– Рынок жилья заметно стабилизировался. Наши показатели продаж сейчас выше, чем в 2016 году, а темпы запуска новых объектов значительно превосходят прошлогодние. Очень надеемся, что в 2017 году на рынке не произойдёт никаких потрясений, больше не будет существенно меняться нормативно-правовая база и доходы населения если не вырастут, то хотя бы перестанут сокращаться.

Положительная тенденция – ставки по ипотеке стабильно снижаются. Более того, банковский сектор начал предпринимать реальные попытки возродить проектное финансирование строительства, что значительно снижает риски граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов.

Что касается поддержки отрасли, то сейчас, если не учитывать приобретение квартир для расселения граждан из аварийного жилья и для детей-сирот, единственная активно реализуемая программа – это республиканская «Молодёжная квартира». Эксперименты с федеральными программами в республике «не прижились» и не показали значительных результатов. Хотя, безусловно, любые реально действующие меры поддержки играют позитивную роль, повышая денежный и товарный обороты отрасли.

Александр ЗОРИН, коммерческий директор ООО ПСК «УралДомСтрой»:

– В 2017 году ситуация на рынке новостроек кардинально отличается от трендов 2016-го. В феврале прошлого года закончилась госпрограмма льготной ипотеки. В последние месяцы её действия у всех застройщиков был бум продаж, а потом наступило затишье. В этом году таких колебаний спроса нет. Всё зависит от характеристики конкретного объекта, а также от этапа строительства. В целом ситуацию контролирует покупатель, имеющий большой выбор жилья по локациям и планировочным решениям.

По моим наблюдениям, в 2017 году одни застройщики переживают спад продаж, другие, наоборот, наращивают долю рынка. При этом объём предложения не сокращается: в конце 2016 года предприятия отрасли получили много разрешений на строительство. В их числе и малые компании, впервые вышедшие на рынок.

В эконом-классе преобладает доля сделок с ипотекой. Люди ищут как можно более дешёвое жильё, чтобы их сбережений хватило на первоначальный взнос. В комфорт-классе покупатели сравнивают объекты по многим параметрам: от наличия транспортной и социальной инфраструктуры до отделки и благоустройства дворов.

Летом, скорее всего, будет спад продаж жилья, а с осени начнётся рост. Думаю, за это время финансовые учреждения разработают разнообразные ипотечные продукты, в том числе в формате «застройщик плюс банк» с пониженными ставками по кредитам.

Оксана МАКАРОВА, директор по развитию компании «Инком-Инвест»:

– Строительный рынок Удмуртии находится в новых экономических реалиях с сокращающейся доходностью девелопмента. Компании развивают существующие объекты и запускают аналогичные, но на рынке нет масштабных и капиталоёмких проектов.

Между тем застройщики стали максимально клиентоориентированными. Появились новые сервисы покупки: зачёт вторичного жилья, рассрочка, возможность оплаты первоначального взноса маткапиталом. Возникла заинтересованность властей в формировании комфортной городской среды и готовность поддерживать данные проекты.

Марк ГОЙХМАН, ведущий аналитик федеральной финансовой компании:

– Уменьшение ключевой ставки ЦБ в апреле 2017 года с 9,75 до 9,25% и продолжение этого процесса вместе с сокращением инфляции до уровня около 4% приведёт к дальнейшему удешевлению ипотечных кредитов. В ближайшие месяцы проценты по ипотеке могут уйти к 10–11%. Ведь примерно 80% ипотечных кредитов выдаётся госбанками. Данные игроки получают относительно дешёвое фондирование от ЦБ, поэтому дальнейшее уменьшение ими ставок очень вероятно. Это приведёт к оживлению на рынке недвижимости. Есть расчёты, по которым снижение процента по ипотеке на 1% приводит к повышению выдачи таких кредитов на 5%. Стоит ожидать некоторого увеличения продаж недвижимости в текущем году. Однако вряд ли это сильно отразится на стоимости жилья. Малые реальные доходы населения и большой избыток предложения на рынке, особенно в новостройках, не даст значимо повысить цены. Вероятно, их рост будет отставать от общей инфляции и не превысит 1–3% в 2017 году.

Евгений ЦЫБАКОВ, директор агентства недвижимости «Имущество плюс»:

– Обычно повышение доступности ипотеки всегда вело к росту спроса, а затем и цен на недвижимость. Сейчас проценты по кредитам снизились, но почему-то оживление на рынке не чувствуется. На мой взгляд, тому две причины. Первая – у населения нет свободных денег либо люди не хотят их тратить из-за нестабильности в экономике. Если человек не уверен в своём будущем, он вряд ли будет брать ипотеку и связывать себя долгосрочными обязательствами.

Вторая причина – раньше часть квартир в новостройках покупали инвесторы, но сейчас, учитывая последние изменения в законодательстве, им это невыгодно. К тому же уменьшился разрыв в стоимости квадратного метра на этапе фундамента и перед сдачей дома.

Застройщики утверждают, что пик насыщения рынка мы пока не прошли. Но я в этом не уверен. Достаточно сравнить количество крупных предприятий в Ижевске 15 лет назад и в наши дни! Раньше люди ехали из деревень в столицу региона на заработки, трудоустраивались на заводы и покупали жильё, а сейчас где им работать?

По моим наблюдениям, на рынке по-прежнему активны молодые семьи, которые устали жить с родителями, готовы влезть в долги и любой ценой приобрести отдельное жильё. Однако предпосылок для роста цен я пока не вижу. Возможно, конъюнктура рынка изменится осенью.

Татьяна КОРОБЕЙНИКОВА, учредитель и генеральный директор Ассоциации BizKon, генеральный директор консалтинговой компании «Бизнес: Restart», эксперт по продажам недвижимости:

– На первичном рынке в этом году более сложная ситуация, чем в прошлом. Платёжеспособность населения упала, возрос процент людей, приобретающих жильё в ипотеку. Изменилась и модель поведения потенциальных покупателей. На рынке сейчас много предложений, и клиенты не останавливаются на этапе выбора определённого объекта, а отрабатывают несколько вариантов. То есть люди обращаются к застройщикам на более ранних этапах поиска недвижимости.

Здесь компании совершают две распространённые ошибки. Во-первых, менеджеры ошибочно идентифицируют таких клиентов как незаинтересованных, по сути, перестают их «вести» после входящего звонка или визита в офис. Во-вторых, просто консультируют обратившихся по своим объектам, а дальше передают им инициативу и пассивно ждут решения.

Важно построить плотную работу с каждым клиентом, а для этого необходимы СРМ-системы и автоматизация продаж. Как это выглядит? Все входящие обращения должны попадать в СРМ-систему. Человек задал вопрос по объекту в группе застройщика в соцсети? Его запрос вносится в базу, и дальше с ним общается менеджер по продажам, берёт его контакты. Клиент написал через форму на сайте? Его данные сразу попадают в систему. Необходимо грамотно построить работу внутри СРМ на каждом этапе. Вплоть до того, что сама система может автоматически выставлять задачи по группам клиентов, чтобы связаться с ними в наиболее «горячий» период – например, в течение первых двух месяцев после обращения в компанию.

Константин МАКАРОВ, генеральный директор ООО «Управляющая компания «Талан»:

– Рынок недвижимости находится в состоянии стагнации, процессы на нём идут достаточно вяло. С большой вероятностью всё так же и останется. Мы не ожидаем ни существенного повышения спроса на квартиры в новостройках, ни обвала рынка. Положительным фактором могут стать программы поддержки отрасли. В любом случае без них ситуация была бы хуже, чем с ними.

Читайте также: