Коварные новации

Какие «подводные камни» таит переход от долевого строительства к проектному финансированию? Почему новации не защитят интересы дольщиков, а приведут к расцвету нелегальных схем на рынке первичного жилья? Свой взгляд на проблему у директора ООО «Солнечное» Егора Тетерлева.

– Идея проектного финансирования апробирована в области оборонного госзаказа, когда уполномоченный банк контролирует весь процесс выполнения работ и расходы подрядчика. Сейчас её хотят бездумно скопировать в жилищное строительство. Но участники этой отрасли – не госпредприятия, а коммерческие компании. Излишнее регулирование способно «убить» свободный рынок.

Основная мотивация перехода к проектному финансированию – защита дольщиков. Но таким способом её обеспечить невозможно. Более того, создаётся несколько ловушек. Во-первых, в новой схеме финансирования больше всех рискует банк. Если застройщик не достроит объект, он может обанкротить предприятие. А банк, вложивший деньги вкладчиков, потеряет их.

Во-вторых, сейчас большинство квартир в новостройках приобретается с использованием ипотеки. Поэтому ключевую роль для роста рынка играет доступность кредитов для населения. Если при проектном финансировании не будут увеличиваться объёмы выдачи ипотеки на построенное жильё, в экономике будет коллапс.

В-третьих, подробные условия проектного финансирования, в том числе стоимость заёмных средств, нигде не прописаны, не определён уполномоченный банк. Пока эта схема экономически невыгодна застройщикам. Нужно взять кредит в банке, платить проценты, а доход получить только после завершения строительства и продажи квартир. Для этого должна быть мощная финансовая подпитка. Но её нет в тех объёмах, которые предусматривает законодатель. И застройщику будет запрещено использовать иные финансовые механизмы – брать займы, размещать облигации, привлекать средства по векселям. Он никак не защищён от рыночных и ценовых колебаний. Представьте: летнее падение спроса, квартиры продаются хуже, возникает кассовый разрыв. Сегодня у нас открыта кредитная линия в Ижкомбанке. Эти средства позволят финансировать строительство в течение нескольких месяцев, чтобы пережить сложную ситуацию. По новому закону застройщик не может брать ни кредит в банке, ни заём у учредителя! Строительство просто остановится, и в первую очередь пострадает население.

Другой путь – строить полностью на собственные средства. В этом случае нужно накопить большую сумму. Но «замороженные» на счёте деньги не работают, становясь пассивом. Отложить 20 млн руб. на два года без прибыли – значит получить убытки.

Можно прогнозировать, что жёсткие условия работы для застройщиков приведут к расцвету «серых» схем привлечения средств в обход 214-го закона: создание ЖСК, заключение договора долевого участия в строительстве без регистрации в Росреестре, инвестиционного договора, договора предварительной купли-продажи… Если такие дома действительно будут достраиваться, жаловаться никто не будет. А значит, не будет и оснований для проверок надзорными органами. Результатом станет нечестная конкуренция и теневой рынок.

Прежде всего, застройщикам нужна прозрачная законодательная база и чёткие правила игры. Если они постоянно меняются, прогнозировать свою деятельность невозможно.

Наша компания продолжит работать в соответствии с законодательством. Хочется верить, что государство всё-таки поймёт, что для исключения недостроев в первую очередь нужно стимулировать спрос, а не ужесточать контроль. Если финансирование застройщиков будет дешёвым и безрисковым, все начнут строить. А пока остаётся надеяться, что после проблем на первых этапах законопроект будут корректировать.

Читайте также: