После непродолжительного подъёма строительство коммерческой недвижимости вновь чувствует на себе некоторую стагнацию. Причём сегмент имеет ресурсы для развития, рост сдерживают внешние факторы. Какие? Эксперты называют несколько причин.
Падение в рецессию
Деловые ожидания относительно роста объёмов в этом секторе существенно понизились. Сооснователь GRS Group и Президент GRS Finance Евгений Герт справедливо говорит, что не так давно строительство коммерческой недвижимости было очень актуальным и прибыльным, однако сегодня чувствуется спад. «Бум строительства торговых центров миновал, и многие из них стоят полупустыми, а строительство новых замораживается на неопределённый срок из-за малого спроса среди арендаторов и потенциальных покупателей. В 2016 году не было достроено 30% ТРЦ. Пик был достигнут в 2014 году, когда ввели в эксплуатацию больше 2 млн кв. м торговых площадей. Уже в 2015 году их появилось на 19% меньше, падение продолжается до сих пор», – считает эксперт.
Ещё один посыл специалиста, оценивающего причины спада, звучит так: «В стране кризис. За 2015–2016 годы количество одних лишь малых предприятий сократилось на 70 тыс., ситуация со средним бизнесом лучше, но не намного. Некоторым владельцам бизнеса приходится закрываться потому, что они не выдерживают затянувшегося в стране кризиса. Покупательная способность резко упала, в свою очередь прибыли бизнесменов снизились, а арендодатели потеряли своих клиентов».
Дело не только в кризисе
Весомый барьер в развитии – программа реновации, которая в последнее время продвигается довольно активно. По крайней мере, в крупных городах.
Даже арендодатель, предлагающий недорогие помещения в старых домах, сейчас не имеет гарантию того, что будет стабильно зарабатывать. «Программа реновации жилья вносит свою стагнационную лепту, – уверен Евгений Герт. – Кто захочет рисковать, зная, что жители вот этого уютного старенького дома могут проголосовать за снос, и его не будет уже через 60 дней? Безусловно, сейчас программа реновации набрала обороты конкретно в Москве, но есть вероятность того, что она перекинется и на регионы. Может показаться, что реновация увеличит спрос на другие торговые площади. Но, как правило, в старых домах снимают помещения как раз те, кто не может позволить себе других вариантов. Им придётся либо постоянно кочевать по другим «хрущёвкам», либо вовсе закрыться. Так что владельцам квадратных метров в новостройках не стоит ожидать резкого притока клиентов. В данный момент мы имеем классическую ситуацию, когда предложение превышает спрос. Положение может улучшиться в двух случаях: государство снизит финансовую нагрузку на малый и средний бизнес и поддержит его субсидиями или неожиданно вырастут заработки россиян, а за ними и покупательная способность. Но, к сожалению, в ближайшем будущем не стоит ожидать столь серьёзных изменений».
Кривая спада становится пологой
Однако более детальное рассмотрение процесса, по мнению некоторых экспертов, позволяет думать, что не всё сводится к негативным оценкам. «Имеются и положительные тенденции, – уверен генеральный директор «КБК Проект» Василий Костин. – Статистика показывает, что кривая спада становится всё более пологой. Как это было, например, в первом квартале 2016 года, когда строительство производственных и административных зданий выросло на 3%. В целом в прошлом году продолжалось сокращаться новое предложение коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объёмы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими. Произошло сокращение доли свободных площадей в офисном сегменте за счёт активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали большие объёмы офисных площадей».
Резюмируя, эксперт заключает, что существующие тенденции рынка недвижимости, несмотря на кажущуюся плачевность, несут в себе завуалированный заряд возможностей, и если их разумно использовать, отрасль сможет показать рост.
Редевелопмент решит проблему?
Почти перманентная проблема долгостроев добавляет ситуации тёмных красок. Но есть прецеденты, когда барьеры снижаются. «Только в Москве сейчас около 305 объектов долгостроя, если оценивать статистику по всей России, цифры будут удручающими. Однако есть определённые инструменты, позволяющие частично нивелировать проблему, – говорит, ссылаясь на статистику Комитета градостроительной̆ политики и строительства, представитель Архитектурного консорциума «Промкод» Илья Токарев. – Недавно за счёт такого инструмента была решена судьба одного из масштабных московских долгостроев, история с которым длилась более десяти лет. Был объявлен Всероссийский конкурс на концепцию редевелопмента объекта, расположенного на Дмитровском шоссе. Объект площадью 61 тыс. кв. м задумывался как крупнейший в Москве торгово-сервисный и автотехнический центр. На протяжении пяти месяцев участники из 42 команд разрабатывали комплексную концепцию редевелопмента шестиэтажного здания с двумя подземными этажами. Наряду с нашими партнёрами мы стали победителями конкурса. Один из острых вопросов с коммерческой недвижимостью в столице будет решён».
Председатель совета директоров международного автомобильного холдинга «Атлант-М» Олег Хусаенов, выступивший инициатором и инвестором конкурса, уверен, что конкурсная практика – отличный инструмент по выявлению новых подходов к изменению ситуации с долгостроями в секторе коммерческой недвижимости, перепрофилированию подобных зданий. «Редевелопмент таких объектов – хорошее компромиссное решение», – подчёркивает эксперт.
Об угрозах 2017-го
Для рынка коммерческой недвижимости таковые, конечно же, существуют. Глава представительства холдинга RD Group в России Роман Ткаченко полагает, что основной угрозой для рынка коммерческой недвижимости в 2017 году станет продолжающееся снижение активности российских и иностранных инвесторов. Он говорит: «Девелоперам сейчас трудно найти финансирование, внутренних источников и банковского кредитования недостаточно, особенно с учетом уровня ставок и избирательности финансовых структур».
Вторая угроза, с которой сталкивается рынок в этом году, также вытекает из продолжающегося спада в экономике – это дефицит средств у потребителей, поскольку инфляция не покрывается индексацией зарплат. «С падением реальных доходов шкала приоритетов у покупателей сдвигается в сторону первичных потребностей, а экономическая нестабильность заставляет людей более осторожно тратить деньги. В результате люди экономят и совершают меньше покупок в торговых центрах, что сказывается на доходах ритейлеров и, как следствие, собственников объектов», – отмечает Роман Ткаченко.
Оба этих фактора риска усиливает рост налога на имущество организаций, который теперь исчисляется по кадастровой стоимости объекта. Директор по маркетингу Делового квартала Neopolis Светлана Григорьева подчёркивает, что в 2017 году ожидаются определённые изменения в законодательстве, которые, безусловно, отразятся на работе девелоперов. С 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов вместо существующих на сегодняшний день независимых оценщиков определяют специально сформированные на региональном уровне государственные бюджетные учреждения. Это так называемые асессоры государственного кадастра. «Изменения могут негативно отразиться на увеличении количества споров, так как риски завышения кадастровой стоимости бюджетными учреждениями возрастают».
В конечном итоге это затрагивает всех участников рынка — не только собственников недвижимости, но и арендаторов офисов и покупателей в торговых центрах. Дело в том, что владельцы объектов будут вынуждены частично перекладывать на них налоговую нагрузку.
