За последние годы конъюнктура рынка загородной недвижимости значительно изменилась. В течение последних двух лет спрос падал, сегмент просел. Это объяснимо, поскольку стагнация и снижение цен наблюдаются и на рынке вторичного жилья, а квартиры – товар первичного спроса, по сравнению с которым земельные участки и дома менее востребованы. Но в сложившейся ситуации есть свои преимущества.
Во-первых, загородные дома стали более доступны по цене, во-вторых, подешевели услуги строителей. Если раньше при возведении коттеджа стоимостью 5–5,5 млн руб. они зарабатывали примерно 1,5–2 млн чистой прибыли, то сейчас готовы работать за 400–550 тыс., то есть дом может обойтись заказчику на 1 миллион дешевле.
Общую динамику цен на загородную недвижимость я бы охарактеризовал как медленное падение. Сначала они снижаются, потом останавливаются на одном уровне. При этом стоимость объектов на специализированных сайтах зачастую завышена и слабо отражает реальную картину. Сегодня в основном продаются и покупаются или дешёвые, или очень дорогие дома – или за 1,5 млн, или за 60 млн рублей. В первом случае это люди, которые хотят переехать за город, поэтому готовы в чём-то пожертвовать своим комфортом. Во втором – потому что кризис практически не повлиял на количество покупателей элитной недвижимости.
Потрясений на рынке мы не ожидаем. В конце 2017 – начале 2018 года возможна стагнация или небольшое падение цен. Индикатором изменений станет рост стоимости квартир – драйверов рынка. Если они начнут дорожать, через некоторое время к ним «подтягиваются» и цены на загородную недвижимость, причём это не связано с курсом доллара. Мы наблюдали парадоксальное явление, когда американская валюта росла по отношению к рублю, автомобили дорожали, а квартиры всё равно дешевели.
Покупателей на рынке стало меньше, но их требования не изменились. Завышенные ожидания свойственны скорее тем, кто планирует самостоятельно строить дом. Если же люди хотят приобрести готовый объект, они уже, как правило, посмотрели предложения и знают ценовой диапазон. Конечно, многие хотят скидку, но если видят качественный и красивый дом по адекватной цене, с большой вероятностью его купят с небольшим дисконтом в 50–70 тыс. рублей.
Ценообразование на рынке загородного жилья остаётся непрозрачным. Нередко соседние объекты значительно отличаются по цене, что вызвано исключительно жизненной ситуацией и позицией их владельцев. Например, двое соседей продают свои дома. Один хочет переехать к детям в Москву, обращается в агентство недвижимости, которое оценивает объект в 8 млн рублей. Собственник предлагает выставить коттедж на продажу за 6,8 млн, чтобы быстрее найти покупателя. Другой сосед оценивает аналогичный объект в 9,5–10 млн, поскольку готов ждать и скинуть разницу в 1,5–2 млн при торге.
Самое популярное и активно развивающееся направление коттеджного строительства вокруг Ижевска – Славянское шоссе. Рядом находится микрорайон города «Север», где живёт много обеспеченных людей. По Славянскому шоссе располагаются коттеджные посёлки с коммуникациями, инфраструктурой и хорошими дорогами. Так, в пос. Горка (Биатлон) и Сосновый бор есть центральная канализация, в пос. Пазелы открыли частный детский сад. По остальным направлениям, в том числе по Сарапульскому тракту и вокруг Завьялово, наблюдаются более ровные, стабильные спрос и предложение.
По нашим данным, в сегменте организованного коттеджного строительства лишь 50% застройщиков исполняют свои обещания по обустройству инфраструктуры и подведению коммуникаций. Привлечь девелопера к ответственности крайне сложно. Для этого необходим грамотно оформленный договор, в котором детально прописаны обязанности застройщика и особенности выполнения работ. Например: «Газ подводится по юго-западной стороне на границе участков под номерами…». Обычно потенциальному покупателю просто говорят: «Свет в посёлке есть – стоят столбы, газ будет, дорогу отсыплем». Человек приобретает участок, и выясняется, что за подключение домовладения к электросетям необходимо заплатить десятки тысяч рублей, газ появится через два года, а дорогу строить не будут, пока во все дома не въедут хозяева… В итоге проходят годы, и ничего не меняется. Чаще всего жители посёлка сами создают товарищества и принимают решения о проведении работ – строительстве дороги, установке шлагбаума и так далее. Выход здесь один. Хотите комфорта – покупайте дом в посёлке, где уже имеется необходимая инфраструктура. Предпочитаете сэкономить – рассматривайте объекты по более низким ценам, изучайте репутацию застройщиков. Практика показывает, что выполнение обязательств перед покупателями в первую очередь зависит от добросовестности девелоперов.
Отсюда следует одна из основных рекомендаций при выборе загородной недвижимости премиум-класса. Все документы – разрешение на строительство, проведение коммуникаций – должны быть в порядке. Проверку и согласование договоров доверьте юристам, практикующим в данной сфере.
Если дом покупается у предыдущих собственников, поинтересуйтесь у них причинами продажи. Видите, что человек недоговаривает или затрудняется с ответом – обратитесь к эксперту – оценщику, риэлтору или строителю, который проверит состояние дома.
Пообщайтесь с соседями, соберите мнения, но не верьте им безоговорочно. Эти люди могут завидовать продавцу или, наоборот, не желать с ним расставаться и критиковать дом, чтобы отпугнуть потенциальных покупателей.
Важное качество объекта – ликвидность. Нужно приобретать такой дом, который потом, если ваши планы изменятся, вы сможете сравнительно легко продать. Объекты премиум-класса часто реализуются дольше и с большим дисконтом, чем квартиры или недорогие дома.
Коттедж не стоит приобретать на последние деньги. 20–25% свободных средств необходимо оставить на ремонт, перепланировку, устранение дефектов. Если к посёлку ведёт разбитая дорога, возможно, придется поменять автомобиль на модель с более высокой посадкой.
После того как дом куплен, за ним нужно обеспечивать надлежащий уход. Если вы закрываете глаза на какие-то недостатки, то будущие покупатели не станут этого делать. Соответственно, шансы на продажу объекта понизятся. Поэтому лучше постоянно следить за состоянием дома, чем потом единовременно вкладывать десятки и сотни тысяч рублей в предпродажную подготовку.
