Вложения в недвижимость из тихой гавани постепенно превращаются в имущественную западню. Налог на имущество, исчисляемый теперь от кадастровой стоимости, растёт темпами вируса. Какова ситуация сегодня и как её менять, оценивают эксперты нашего журнала.
Александр Свинин, первый заместитель председателя правительства УР:
– Если объективно смотреть на ситуацию, всё не так просто, как кажется. Наиболее существенный рост произошёл по объектам коммерческого назначения, поскольку долгое время в республике стоимость коммерческой недвижимости очень часто определялась не по рыночной стоимости (подготовленной в соответствии с федеральным законом отчётов независимых оценщиков), а на основании договоров аренды, сделок купли-продажи.
Фактически это означает, что собственники устанавливали стоимость своей недвижимости так, как им заблагорассудится. И когда мы смотрели кадастровую стоимость некоторых торговых центров, у нас не было слов от того, насколько она не соответствовала реалиям. Например, у одного из торговых центров Ижевска площадью более 24 тыс. кв. м стоимость одного квадратного метра составляла 1 копейку, соответственно, всё здание стоило 279 руб. 44 копейки. А это огромный ТЦ на одной из центральных улиц города. Сейчас стоимость здания по кадастровой стоимости определена в 860 млн руб., и теперь она соответствует рыночной.
Плюс очень многие собственники забывали умышленно или случайно подавать объекты для постановки на учёт. По оценке администрации Ижевска, из-за заниженной кадастровой стоимости недвижимого имущества муниципальный бюджет ежегодно теряет более 10 млн рублей.
Тем не менее, у нас по-прежнему самые низкие в ПФО ставки налога на имущество.
Предприниматели также всегда могут обратиться в БУ УР «Центр кадастровой оценки» за разъяснениями причин исчисления цены за тот или иной объект недвижимости, письменно, устно – как удобно. В таком случае будет проведена повторная оценка правильности определения стоимости имущества, с учётом всех индивидуальных характеристик объекта. И в некоторых случаях стоимость действительно можно снизить, даже внесудебными процедурами, без затрат на подготовку рыночного отчёта.
С начала 2020 года 240 заявлений от предпринимателей было пересмотрено в их пользу.
Павел Шишов, заместитель руководителя Управления Росреестра по УР:
– Государственная кадастровая оценка проводится уполномоченным бюджетным учреждением по решению региональных властей не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. В Удмуртской Республике кадастровую стоимость определяет Бюджетное учреждение УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества».
Кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства определяется методами массовой оценки или индивидуально на основе ценообразующих факторов (оказывающих влияние на стоимость объекта). Результаты определения кадастровой стоимости, установленные в результате государственной кадастровой оценки, применяются в качестве налогооблагаемой базы после их утверждения и внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Кадастровая стоимость, согласно законодательству, должна быть максимально приближена к рыночной стоимости. В случае, если это не удалось бюджетному учреждению и собственник объекта недвижимости не согласен с размером кадастровой стоимости, то он может оспорить её и установить в отношении объекта недвижимости стоимость, равную рыночной.
С целью дальнейшего совершенствования проведения государственной кадастровой оценки в августе вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ), предусматривающий нововведения в этой сфере постепенно до 1 января 2023 года.
Изменить кадастровую стоимость можно несколькими способами.
Во-первых, до утверждения кадастровой стоимости бюджетное учреждение размещает в сети Интернет предварительные результаты определения кадастровой стоимости. В случае несогласия имеется возможность обратиться к оценщику с замечаниями, которые подлежат рассмотрению.
Во-вторых, исправить уже утверждённую кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия).
В настоящее время в Удмуртской Республике действуют две таких Комиссии – Комиссия при Управлении Росреестра по УР и Комиссия при Министерстве имущественных отношений УР.
В Комиссию при Управлении Росреестра по УР принимаются заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов, земель промышленности и иного специального назначения. С порядком подачи заявления и перечнем необходимых документов можно ознакомиться на сайте Росреестра www.rosreestr.m в разделе «Деятельность», подраздел «Кадастровая оценка», вкладка «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».
За 9 месяцев 2020 года в Комиссию поступило 96 заявлений, по которым принято 67 положительных решений, 14 отрицательных решений и 15 заявлений не приняты к рассмотрению в связи с несоответствием предоставленных документов. Данная Комиссия прекращает свою деятельность с 1 января 2021 года.
Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков иных категорий и объектов капитального строительства рассматривается в Комиссии при Министерстве имущественных отношений УР.
При несогласии с решением Комиссий имеется возможность обратиться в суд.
Федеральным законом № 269-ФЗ предусмотрено, что Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости будут работать до 1 января 2023 года. В последующем исправлять кадастровую стоимость будет бюджетное учреждение, которое проводило работы по государственной кадастровой оценке. Принятые решения бюджетного учреждения могут быть обжалованы в суде.
Елена Закирова, начальник отдела налогообложения имущества УФНС России по УР:
– С 1 января 2014 года Федеральным законом № 307-ФЗ введён специальный порядок определения налоговой базы от кадастровой стоимости при исчислении налога на имущество в отношении отдельных объектов налогообложения. В том числе это административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания, включённые региональными властями в соответствующий перечень (ст. 378.2 НК).
Тем, кто применяет специальные налоговые режимы, необходимо учитывать следующее. Федеральным законом от 02.04.2014 № 52-ФЗ установлена обязанность для организаций, находящихся на УСН и ЕНВД, уплачивать налог на имущество в отношении недвижимости, налоговая база по которой определяется как её кадастровая стоимость в случае, если объекты недвижимости включены в утверждённый правительством УР перечень. По остальным объектам организаций, находящихся на УСН и/или ЕНВД, действует освобождение от налога на имущество организации.
Удмуртия вошла в список первых 28 российских регионов, где нововведение по исчислению налога на имущество от кадастровой стоимости вступило в силу с 1 января 2015 года.
На 2016–2018 годы ежегодно утверждаемый постановлением правительства УР Перечень субъекта содержал порядка 3 тыс. объектов. Утверждённый Перечень для исчисления налога от кадастровой стоимости увеличился с 3 до 10 тысяч объектов.
Законом УР от 29.11.2018 года № 74-РЗ «О внесении изменений в отдельные законы Удмуртской Республики» по налогу на имущество от кадастровой стоимости установлены дифференцированные налоговые ставки в зависимости от местонахождения помещений, а также предусмотрено их увеличение в период с 2019 по 2023 год.
Александр Прасолов, уполномоченный по защите прав предпринимателей в УР:
– Этот налог можно назвать «налогом на развитие». Предприниматель, вложившийся в имущество, ещё, возможно, и не стал зарабатывать, а ему уже необходимо заплатить налог. Таким образом вложения в коммерческую недвижимость становятся менее предсказуемыми и более рискованными. К примеру, предприниматель из Воткинска приобрёл муниципальный объект с открытых торгов за 16 млн руб., а кадастровую стоимость, с которой берут налог, ему установили в 61 миллион. Таких обращений много. К сожалению, ещё и комиссия по переоценке за два года ни одного решения в сторону уменьшения не приняла. Где здесь учёт цены покупки и не превышение кадастровой стоимости рыночной?
Желание пополнить доходную часть дефицитного бюджета понятно. Но я убеждён, что брать налоги нужно от заработанного, а не со средств производства и инструментов для зарабатывания. Иначе бизнес будет опасаться вообще браться за дело и инвестировать в объекты, которые могут привести к разорению. Это убеждение было раньше и в правительстве РФ. Поэтому, к примеру, бизнес на УСН, плативший долю 6% от выручки, освобождался от других налогов. В непростых экономических условиях важно сохранить бизнес и избегать решений, способных навредить. Именно бизнес, выстоявший сегодня благодаря тому, что у него не забрали последнюю копейку, завтра принесёт рубль в казну.
Число обращений от предпринимателей по теме имущества стало расти в связи с получением требований об уплате налога на имущество за 2019 год. Пишут и звонят представители бизнеса со всей республики. В самой сложной ситуации находятся те, чьи помещения пустуют. Или загружены не полностью. Я согласен, что если доходность есть, многие вопросы по налоговым платежам снимаются. Но если прибыль отсутствует, а платить надо? Популярный ответ, что бизнес действует на свой страх и риск. Однако для этой категории условия ведения бизнеса резко поменялись, когда освобождение от налога отменили. А у владельцев помещений есть ещё и обязательства перед поставщиками коммунальных услуг, перед банками и т. д.
Выходом могло стать дополнение в закон, что сумма налога на имущество не должна превышать пару процентов от дохода налогоплательщика от конкретного помещения. Два процента взяты исходя из данных средней налоговой нагрузки налогового калькулятора на сайте ФНС.
Ещё вариант. Можно вернуться к прежней системе, когда у всех предпринимателей на специальных налоговых режимах было освобождение от налогов.
Другой выход – снижение налоговой ставки. Ничего нового мы здесь не предлагаем. Есть территории, где цифры более или менее комфортные для бизнеса. Например, в Екатеринбурге для малого бизнеса при условии сохранения численности сделали ставку 0,2%. В Курске, учитывая сложности у бизнеса, предпринимателям сделали скидку 75% по налогу на имущество, за что губернатор поблагодарил Курское городское собрание и поручил всем руководителям муниципальных образований и районов рассмотреть возможность предоставления скидки по указанному налогу. Нужно обратиться к опыту других регионов, где власть идёт навстречу бизнесу, перенять лучшие практики.
Вводится новый порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, но потенциала здесь пока не вижу. Несовершенна методика оценки. Комиссии и суды – не на стороне бизнеса, который говорит, что по кадастровой цене во многих случаях имущество не продать. Нужно кардинально менять ситуацию, а не вносить косметические правки.
Светлана Петрикова, юрист, партнёр юридической компании PG Partners (Москва):
– Часто собственники сталкиваются с тем, что кадастровая стоимость объекта рассчитана неверно или превышает рыночную. Особенно это актуально для земельных участков и коммерческих объектов. В данном случае существует два варианта решения проблемы. Обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра. Или пойти в суд.
Обратиться в суд можно, минуя комиссию, но я бы не рекомендовала этого делать и сначала попробовать оспорить кадастровую стоимость через Росреестр. Во-первых, это считается более простой и быстрой процедурой, во-вторых, если вам откажет комиссия, вы потом можете обратиться в суд, наоборот сделать не получится.
Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной? Необходимо оценить объект недвижимости, для этого подойдёт только уполномоченная компания, являющаяся членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.
Также в случае, если вы обращаетесь в суд, понадобится экспертиза отчёта об оценке – это проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков соответствия документа всем стандартам. При обращении в Росреестр экспертиза отчёта об оценке нужна не всегда, а только в том случае, если кадастровая стоимость в отчёте и на практике расходится более чем на 30%.
Для обращения в комиссию Росреестра необходимы следующие документы: заявление; выписка из ЕГРН на объект, кадастровая стоимость которого будет оспариваться; нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов на объект; документы, подтверждающие недостоверность сведений (оценка, документы, подтверждающие несоответствие площади объекта, если такое имеется, и т. д.).
Документы нужно подавать в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Срок рассмотрения – 30 календарных дней. Уведомление о дате рассмотрения вашего заявления должно прийти в течение семи рабочих дней с момента регистрации документов на указанный вами адрес, но не позднее пяти рабочих дней до заседания комиссии.
По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной. В этом случае орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости, обязан провести новую государственную оценку имущества.
Решение комиссии должно быть направлено заявителю в течение двух рабочих дней.
Чтобы обратиться в суд, необходимо подать иск о пересмотре кадастровой стоимости. Для этого нужно собрать следующие документы: исковое заявление; выписку из ЕГРН на объект, кадастровая стоимость которого будет оспариваться; нотариально заверенную копию правоустанавливающих документов на объект; отчёт об оценке; экспертизу отчёта об оценке. Если вы будете подавать иск через представителя, необходимо приложить нотариально заверенную доверенность на представление ваших интересов, а также копию документа о наличии у вашего представителя высшего юридического образования. Также в любом случает нужен документ, подтверждающий оплату государственной пошлины,
и иные документы, подтверждающие ваши требования.
Иск о пересмотре кадастровой стоимости надо подавать в суд города федерального значения (например, Московский городской суд), краевой, областной суд, Верховный суд республики либо в суд автономной области или автономного округа. В среднем рассмотрение дела занимает около трёх месяцев.
Антон Гусев, коммерческий директор ООО «Агентство защиты информации» (Ижевск):
– Не так давно мне, как и всем другим собственникам помещений, пришёл налог на имущество. Сумма по налогу на коммерческую недвижимость – 100 тыс. рублей. По сравнению с прошлым годом – увеличение в пять раз.
Решил разобраться в ситуации. Вопрос начали прорабатывать с предпринимательским сообществом Ижевска и городской администрацией. Мы собрали с собственников помещений информацию по налоговой нагрузке, увидели, что увеличение налога коснулось абсолютно всех.
В 2019 году ставка по налогу на имущество была увеличена Решением Гордумы с 0,5 до 0,6%. Но это не могло привести к кратному росту налога. Стали разбираться с кадастровой стоимостью объектов: увеличение – почти 6 раз. Обратились к нормативным документам, в рекомендациях по проведению кадастровой оценки указано: кадастровую стоимость требуется приблизительно приравнять к рыночной. Отмечу, что кадастровая стоимость моих объектов приближена к действительности. Но в любом случае проблема осталась. На мой взгляд, регулирующим инструментом может стать решение Городской думы Ижевска по уменьшению ставки налога на имущество физлиц.
Рассматривать ситуацию в одной плоскости, относительно предпринимателей, я считаю, нельзя. Разбираясь в проблеме, увидели, что по очень многим объектам изначально была проведена неверная кадастровая оценка. Как следствие – предприниматели десятками лет недоплачивали налоги в местный бюджет. Пример: платили налог за торговый центр по сумме, сопоставимый с налогом на жилую квартиру, получая колоссальный доход от сдачи в аренду площадей.
В итоге, с одной стороны, бизнес загнан в угол, вопрос нужно решать, но с другой – и бюджет муниципалитета должен пополняться, в том числе нашими налогами. Пока всё остановилось на уровне «отнять и поделить». Реакции от администрации нет. Думаю, весь вопрос – в непонимании инструментов, выводящих «на свет», отсутствии компетентных людей, идущих на диалог.
Александр Бабушкин, руководитель Удмуртской региональной общественной организации «Предприниматели Удмуртии»:
– Год предпринимателей сыграл против бизнеса. Мы рассчитывали на помощь от региона, на снижение налоговых ставок. Не дождались. В итоге число предприятий МСП снизилось в республике на несколько сотен. Для Удмуртии это очень большая цифра.
Отдельная история, которая начала развиваться в 2018 году, – изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости. По статистике, «ценник» поднялся в три с половиной раза, но предприниматели, исходя из своих реальных цифр, говорят: рост – пятикратный и более. Есть те, для кого цифра возросла в 22 раза. С поднятием кадастровой стоимости поднялась и ставка налога.
Очень много обращений от предпринимателей, владеющих небольшими площадями в некрупных торговых центрах. У них положение патовое. В ТЦ с низким трафиком мало шанса выжить. На вопрос, как им быть, остаётся только ответить: коллеги, закрывайтесь, с такими налогами у бизнеса нет будущего.
