Эскроу-счета: преимущества и перспективы

Новый механизм проектного финансирования жилищного строительства начнёт действовать в России с середины 2019 года. Сбербанк как флагман банковской отрасли стремится опережать изменения. Уже в 2018 году Удмуртское отделение банка заключило два договора о сотрудничестве с использованием счетов эскроу. 

Кредитные линии открыты для строительства двух объектов. Один  – жилой комплекс «Счастье» в Перми (застройщик – девелоперская компания «Талан»). Эта сделка стала первой в Приволжском федеральном округе и второй в России с использованием нового механизма финансирования. Второй объект – дом в ЖК «Скандинавия»  КОМОССТРОЙ.  

Как изменится рынок недвижимости после обновлений в законодательстве и повлияет ли это на стоимость жилья? Экспертным мнением делится заместитель управляющего Удмуртским отделением ПАО Сбербанк Сергей Елькин. 

– Сергей Валерьевич, появление эскроу-счетов можно назвать радикальным изменением в сфере долевого строительства. Чем вызваны новации? 

– Жители нашего региона прекрасно помнят истории обманутых дольщиков. Решить данную проблему призваны нововведения в законодательстве: с 1 июля вступили в силу изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».  Застройщик может выбрать, что ему выгоднее: счета эскроу или банковское сопровождение.

Новая модель финансирования жилищного строительства позволит сделать процесс более прозрачным и защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний. Если раньше основным источником финансирования строительства были средства дольщиков (в среднем до 80% от общей стоимости объектов), то теперь у застройщиков не станет прямого доступа к деньгам покупателей. В цепочке «дольщик – застройщик» появляется ещё одно обязательное звено – банк. Именно он берёт на себя функции контроля над строительством и становится для покупателя гарантом сохранности средств. При эскроу-счетах риски дольщиков полностью перекладываются на банк. 

– Как новая схема будет работать на практике?

– Одно из основных нововведений – запрет привлекать деньги населения напрямую. Поясню на примере использования эскроу-счёта. Для строительства многоквартирного дома застройщик открывает кредитную линию в банке, которая составляет до 85% бюджета от всех затрат по проекту. Некий гражданин решает купить квартиру в данной новостройке. Он заключает договор долевого участия с застройщиком, а деньги вносит в уполномоченный банк (единовременно или в рассрочку) на специальный счёт эскроу. Банк на время блокирует средства. Застройщик получит их только после завершения строительства и передачи квартиры покупателю. Преимущества для дольщиков: во-первых обслуживание эскроу-счета является бесплатной услугой, во-вторых, если дом не сдан вовремя, банк возвращает деньги. 

В случае банковского сопровождения банк осуществляет контроль за всеми платежами застройщика по данному проекту, отслеживает соответствие затрат и ограничений, указанных в 214-ФЗ. Для покупателей квартир это также является одной из гарантий того, что ключи от квартиры они получат своевременно.

В Сбербанке тариф по сопровождению специализированного расчётного счёта застройщика составляет всего 5000 руб. в месяц. Например, в проекте стоимостью допустим, 300 млн руб., цена обслуживания специализированного счёта на протяжении всего процесса реализации проекта составит менее 0,05% от бюджета строительства. При разработке данного продукта для нас также было важно, чтобы стоимость строительства не увеличивалась, а оставалась сопоставима с ценой до изменения законодательства. 

Необходимо подчеркнуть, что банковское сопровождение – это временная мера контроля. В течение трёх лет должен произойти полный переход на банковское финансирование долевого строительства с применением счетов эскроу. По дорожной карте, утверждённой правительством РФ, уже к середине 2019 года таких сделок должно быть не меньше 30%, а к концу 2020-го – до 95% от общего количества проектов по строительству жилой недвижимости.

– Как застройщики-клиенты Сбербанка в Удмуртии реагируют на переход к эскроу-счетам?

– По-новому запустить продажу квартир с эскроу-счетами решили пока только крупнейшие застройщики. Их позиция мне близка: если нельзя повлиять на грядущие изменения, то можно выиграть, ускорив их наступление. Большинство компаний относятся к нововведению со сдержанным интересом и пытаются по максимуму доработать по старой схеме. 

– В связи с изменениями в законодательстве ужесточились ли в Сбербанке требования к застройщикам?

– Для банка при рассмотрении подобной кредитной сделки всегда важно наличие опыта в строительстве, прозрачность бизнеса и понимание источников вложения собственных средств. Также на принятие решения влияют маркетинговые характеристики проекта: местоположение, параметры объекта с точки зрения обеспечения социальной инфраструктурой, планировочных решений и габаритов квартир. Несмотря на ужесточение правил на рынке жилой недвижимости, мы считаем, что застройщики способны адаптироваться к меняющимся условиям.

– Как, на ваш взгляд, нововведения отразятся на рынке недвижимости?

  При грамотном подходе банков и бизнес-сообщества, при заинтересованности со стороны властей можно будет продумать условия для активного развития рынка без увеличения конечных цен для потребителя. К тому же стоит помнить, что на стоимость жилья влияют не только затраты по кредиту, но и другие факторы: сроки строительства, используемые материалы, общая экономика проекта,  а при эскроу-кредитовании ставка для застройщика значительно ниже коммерческой.

Могу точно сказать, что мы не заинтересованы в повышении цен на жильё.  Предполагаем, что спрос на проекты, реализуемые с использованием эскроу-счетов, будет выше, поскольку для покупателя одним из критериев вложения средств в будущую квартиру является гарантия того, что сдадут её вовремя.