Александр Шишкин. Как меняется рентабельность и доходность строительного бизнеса

Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Александр Шишкин считает, что сегодня строительный бизнес, безусловно, остаётся рентабельным, однако доходность его снизилась. Платёжеспособный спрос растёт меньшими темпами, чем себестоимость строительства. Усугубляют положение застройщиков и другие факторы, связанные с изменениями в законодательстве.

Изменения в закон о долевом строительстве усугубляют положение застройщиков, поскольку выдвигают целый ряд условий, напрямую влияющих на финансирование работ. С другой стороны, только жёсткие требования к игрокам позволят сделать первичный рынок жилья действительно цивилизованным.

Количество разрешений на строительство многоквартирных домов в Ижевске, выданных в  первом квартале 2018 года, можно сосчитать на пальцах одной руки. Значительная часть разрешений была получена застройщиками «впрок» ещё в прошлом году, вторая волна ожидается ближе к 1 июля. Именно эта дата является своеобразным дедлайном для многих компаний, так как вступят в силу самые серьёзные требования и ворота на рынок для небольших, финансово нестабильных застройщиков практически закроются.

В 2018 году в Ижевске ожидается ввод в эксплуатацию около 330 тыс. кв. м жилья (без учёта индивидуальных жилых домов). На 2019 год этот показатель ниже и в данный момент прогнозируется на уровне 270 тыс. «квадратов». Объёмы жилищного строительства снижаются, и, вероятно, такая тенденция продолжится, в том числе из-за новых требований к застройщикам. 

Дефицитный эконом

Другой тренд рынка новостроек – качество проектов, которое, безусловно, растёт. Дизайнерскими холлами, панорамным остеклением и современной детской площадкой уже не удивишь. Диверсифицируя свои проекты, некоторые застройщики стали пересматривать планировочные решения, выдумывая «новые европейские форматы». Как показала практика, далеко не всегда это востребовано потребителем. Надо отметить, что в плане маркетинга и качества проектов первичный рынок Ижевска более развит, чем в некоторых городах-миллионниках.

По моей информации, в 2018 году появится новый формат застройки, аналогов которому ещё не было в Удмуртии. При этом работающий над ним застройщик применяет agile методы управления проектами, что также свидетельствует о стремлении ижевских девелоперов к постоянному развитию.

Что касается локаций строительства, то на смену уже почти застроенной территории по ул. Ильфата Закирова приходят более современные проекты в районе садово-огородных массивов вблизи Восточного посёлка и проспекта Калашникова. В Октябрьском районе также активно осваиваются садово-огородные земли. Продолжается уплотнительная застройка микрорайона «Север» и комплексная застройка в районе администрации Ижевска.

Стабильным спросом пользуются объекты эконом-класса от надёжных застройщиков и новостройки в хороших локациях центральной части города. К примеру, сейчас одна из строительных компаний запускает проект жилого дома недалеко от такого знакового для Ижевска места, как Вечный огонь. В листах ожидания уже полсотни человек, которые ещё и планировок не видели. Вот что значит сила локации.

Если говорить о типах квартир, то ощущается небольшой дефицит трёхкомнатных, по стоимости не превышающих 4 млн рублей. Также всё больше людей начинает отдавать предпочтение компактным «полуторкам» вместо классических однокомнатных.

Топовые застройщики также достаточно редко сталкиваются с проблемой нераспроданного жилья в уже сданных домах. Как правило, остаётся не реализованным только незначительный процент квартир. Но встречаются и откровенно провальные проекты, когда застройщик ближе к сдаче дома вынужден устраивать распродажи с существенным дисконтом.

Всё так же в дефиците жильё эконом-класса, а качественных проектов до сих пор единицы. Уровень жилищного строительства растёт, недаром эконом-класс официально переименовали в класс стандарт. Сегодня проект стандарт-класса – это не «муравейник» с квартирами-студиями, а полноценный дом с разнообразной квартирографией, пусть и более компактными планировками.

Хорошо это или плохо, но крупные застройщики сейчас сконцентрированы на строительстве объектов повышенной комфортности, а по-настоящему доступного и качественного жилья стандарт-класса всё меньше и меньше.

Спасательный круг

Низкие ставки по ипотеке стали для первичного рынка спасательным кругом, который был очень вовремя выброшен в прошлом году. Благодаря им зафиксирован резкий скачок числа сделок в сегменте новостроек по сравнению с 2016 годом. В 2018-м данный показатель должен как минимум не упасть, поскольку платёжеспособность спроса увеличилась за счёт президентских выплат и роста заработных плат бюджетников. Ажиотаж создают и регулярные сообщения о росте цен на квартиры после вступления в силу новых правил для застройщиков.

Формирование стоимости квадратного метра во многом зависит от денежно-кредитной политики Центробанка и ставок по ипотеке. Конъюнктурные факторы, способные повлиять на уровень цен, сейчас отсутствуют. Объём предложения хоть и сокращается, но не критично. При этом на рынке присутствует конкуренция, что также сдерживает рост цен, а достаточно стабильный спрос, в свою очередь, не позволяет им падать. Но всё же они вырастут из-за изменений в законодательстве, которые увеличивают издержки застройщиков, а значит, отразятся и на стоимости квадратного метра. Некоторые эксперты прогнозируют скачок цен на 10–15%, но я считаю, рост будет более плавным и по итогам 2018 года составит не более 5–7%.

Читайте также: